MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13.04.2012 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 30.01.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı, davalı ile 87 parsel numaralı taşınmaz ile ilgili noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlediklerini, davalının ferağdan kaçındığını, davalı hissesinin iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, talebin zamanaşımına uğradığını, kesin hüküm bulunduğunu, davalı kısıtlı olduğundan davanın kısıtlı bir kişiye karşı açıldığını ve davalının ileri derecede şizofren hastası olması nedeniyle hukuki ehliyetinin bulunmadığından yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, zamanaşımı süresinin geçmesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davranışlarının eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirme ve ayırt edebilme kudretinde bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç altına girme ehliyetinin varlığından söz edilemez. Ayırtım gücü Türk Medeni Kanununun 13. maddesinde “yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk yada bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksunluk…” olarak tarif edilmiş, bu tarif içinde de ayırtım gücünü ortadan kaldırılan nedenlerden bazılarına değinilmiştir.
Türk Medeni Kanununun 15. maddesinde ise kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere ayırt etme gücü bulunmayanların fiillerinin hukuki sonuç doğurmayacağı hükme bağlanmıştır.
Buna göre öncelikle sözleşmenin vaat borçlusu olan davalının ayırtım gücü olup olmadığının, başka bir anlatımla, bu durumundan ötürü sözleşmenin kendisini bağlayıp bağlamayacağı hususunun üzerinde durulması bir zorunluluktur.
Somut olayda ise davalı vekili, dava konusu 26.03.1991 tarihli satış vaadi sözleşmesinden yaklaşık 4 ay sonra düzenlenen 11.07.1991 tarihli ve ... yevmiye nolu davalı kısıtlının hak ehliyetinin bulunmadığına ilişkin ... Devlet Hastanesi Baştabipliği raporunu, davalının kullandığı ilaçları gösteren 14.10.1985 tarihli ve 06.04.1991 tarihli reçeteleri dosyaya sunarak davalının akli dengesini önemli derecede etkileyecek psikiyatrik hastalığı olduğunu belirtmiştir.
Bu durumda mahkemece, öncelikle davalı vasisi vekilince belirtilen davalının hukuki ehliyetinin bulunmadığına ilişkin savunmalarının değerlendirilmesi gerekmektedir. Davalı kısıtlının akli dengesini önemli derecede etkileyecek psikiyatrik patolojisi olduğu belirtilen ... Devlet Hastanesi 11.07.1991 tarihli ... yevmiye nolu raporu ile başkaca var ise diğer sağlık raporları ve tedavi görmüş ise buna ilişkin tüm belgeler dava dosyası ile birlikte ... Kurumu"na gönderilerek davalının satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 26.03.1991 tarihinde hukuki ehliyetinin bulunup bulunmadığının tespiti gerekmektedir.
Kısıtlının hukuki ehliyeti bulunmadığı takdirde ortada davacı tarafın dayandığı geçerli bir sözleşme olamayacağından davanın reddi, aksi halde davanın esasına girilerek tarafların usule ve esasa ilişkin savunma ve delilleri toplanarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Mahkemece, belirtilen husus gözetilmeden zamanaşımının geçtiği gerekçesiyle davanın usulden reddedilmesi doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de; davaya konu edilen ... Noterliği 26.03.1991 tarihli ... yevmiye no"lu satış vaadi sözleşmesinin hükmün gerekçesinde 12.02.1991 tarihli ve ... yevmiye no"lu satış vaadi sözleşmesi olarak belirtilmesi de yerinde değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
03.02.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.