MAHKEMESİ : Denizli 2. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 28/02/2013
NUMARASI : 2011/1438-2013/204

Dava dilekçesinde, icra hukuk mahkemesi tarafından verilen yetkiye istinaden ortaklığın satış suretiyle giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm dahili davalı Ö.. Ö.. vekili ile dahili davalı A.. G.. ve davalı K.. Ö.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, icra hukuk mahkemesince verilen yetkiye istinaden dava konusu taşınmazın satış yoluyla, bir kısım davalı ise paydaş sayısı dikkate alınarak taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası"nın 10. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, Kat Mülkiyeti Yasası"ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyada toplanan belge ve bilgiler ile özellikle bilirkişi raporları içeriğinden, dava konusu anataşınmazda 4 adet bağımsız bölüm mevcut bulunduğu, paydaş ve yapının durumu ile bağımsız toplam bölüm sayısı itibariyle kayıt maliki S.. Ö.. mirasçılarını tamamı 1 kişi kabul edildiği takdirde her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasası"nın 50/2. maddesine uygun nitelik taşıdığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre, üzerinde kat mülkiyetine geçilmeye elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda, kat mülkiyetine geçilebilmesi için yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna uygun çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12.maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesi doğrultusunda taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olması durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının katlarının paydaşlardan her birine en az bir kat özgülenecek sayıda olduğundan bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir. Ayrıca yapının her bir katının bir bağımsız bölüm olarak kullanılması mümkün olacak nitelikte olup olmadığı açısından da incelenmesi gerekmektedir.
Bu bakımdan somut olayda mahkemece; öncelikle kayıt maliki S.. Ö.. mirasçılarına 1 bağımsız bölüm almayı kabul edip etmediklerinin sorularak kabul etmeleri halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası"nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planının paydaşlar (tanınan süreye rağmen) tarafından imzalamaktan kaçınılması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal
edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise taşınmazın satışına karar verilmesi gerekirken, yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 24.02.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.