MAHKEMESİ : Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 08/07/2013
NUMARASI : 2010/265-2013/397

Taraflar arasındaki alacak, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı ve davalı kooperatif vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, davalı kooperatifin imal ettiği 24. Blok arka cephede bulunan daireyi dava dışı S. Y.’ye, bu kişinin de davalı A.. G..’e devrettiğini, müvekkilinin ise bu daireyi 2.150,00 TL’ye satın aldığını, ve 12 yılı aşkın zamandır taşınmazın maliki sıfatıyla zilyetliğini devam ettirdiğini, Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi"nin 2009/1152 D.İş sayılı tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda; ortak alanların projeye aykırı olarak daire haline dönüştürüldüğünün belirlendiğini, proje tadilatı ile kaçak yerlerin imara uygun hale gelebileceğini düşünen müvekkilinin bu yöndeki talebinin davalı kooperatifçe kabul edilmediğini, müvekkilinin söz konusu bağımsız bölüme faydalı imalatlar yaptırdığı gibi kat maliki sıfatıyla zorunlu giderlere de katıldığını, davalı kooperatifin usulüne uygun alınan ve kesinleşen genel kurul ile yönetim kurulu kararları nedeniyle müvekkiline karşı sorumlu olduğunu ileri sürerek, söz konusu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde dairenin dava tarihindeki rayiç bedelinden fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL"sinin yasal faiziyle tahsilini, bunun da mümkün olmaması halinde, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere daire karşılığı ödenen 2.150,00 TL"nin dava tarihindeki reel değerinin işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini, müvekkilince daireye yapılan ve mahkemece tespit edilecek zorunlu ve faydalı işler bedelinin dava tarihinden işletilecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiş, 03.12.2012 tarihli ıslah dilekçesiyle de, daire bedeli talebini 60.000,00 TL"ye arttırarak bu talebi kabul edilmediği takdirde 16.090,50 TL faydalı ve zaruri masraf bedeli ile denkleştirici adalet ilkesi gereği 34.349,00 TL daire bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir.
Davalı kooperatif vekili, davacının satın alarak oturduğu dairenin proje ve ruhsata aykırı yapıldığını, bu nedenle ruhsata aykırı yapılan 12 daire yönünden verilen yönetim kurulu kararlarının geçersiz olduğunu, taşınmazların satışının resmi şekle bağlı olup gayrıresmi şekilde yapılan satışların geçersiz olduğunu, kaldı ki davacının kooperatif üyesi de olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı A.. G.., cevap vermemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen ek bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; dava konusu taşınmazın büyük oranda kapıcı dairesi, sığınak ve otopark gibi zorunlu imalatlar iptal edilerek daireye dönüştürüldüğü, kapıcı dairesi, sığınak ve otopark ortak yerler olduğundan kişisel tasarrufa konu olamayacağı, dava konusu yapının mimari projeye aykırı olarak inşa edilmiş olması nedeniyle yüklenici tarafından BK"nın 162. maddesi gereği 3. kişilere satılamayacağı, davanın taraflarının tadilat projesi yaptırıp Belediye"ye başvurmayacaklarına dair beyanlarına göre kaçak yapıldığı anlaşılan dairenin davacıya yapılan harici satışının geçersiz olacağı, bu itibarla tapu iptali ve tescile karar verilemeyeceği,
geçerli bir sebep olmaksızın bir başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını arttıran kimsenin elde ettiği kazanımı geri vermek zorunda olduğu, davacının 12.08.1998 tarihinde ödediği 2.150,00 TL satış bedelinin, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihindeki karşılığı 34.349.00 TL ile faydalı imalatların satış tarihi itibariyle değeri 16.090,50 TL"den arsa sahibi davalı kooperatifin almış olduğu genel kurul ve yönetim kurulu kararları uyarınca, yüklenici ile birlikte sorumlu olduğu gerekçesiyle, tapu iptali ve tescil isteminin reddine, rayiç bedel ve faydalı masrafa yönelik talebin kabulüne, toplam 50.439,50 TL"nin dava tarihi olan 27.05.2010 tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili ile davalılardan kooperatif vekili temyiz etmiştir.
1-Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden ;
Dava, tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise dairenin rayiç bedelinin tahsili, olmazsa daire için ödenen bedelin güncel değeri ile zorunlu ve faydalı işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Davacı tarafça davalı kooperatifin üyesi olduğu ileri sürülmüş, davalı kooperatif tarafından ise davacının kooperatif üyesi olmadığı savunulmuş olduğuna göre, davacının üyelik durumu uyuşmazlık konusu olmasına rağmen Mahkemece bu konuda herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmaksızın davacının kooperatif ortağı olmadığının kabulü ile sonuca ulaşılmıştır.
Davalı kooperatifin anasözleşmesinin 17/3. maddesinde “Devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer, kooperatifçe, bu devir sebebiyle taraflardan ayrıca bir ödemede bulunmaları istenemez.” hükmü düzenlenmiştir. Daire satımında üyelik kendiliğinden alıcıya satım ile birlikte geçmez. Satıcının üye olması ve üyeliğinin alıcı tarafından ayrıca devir alınması gerekmektedir. Üyelik ayrıca devredilmedikçe satıcının üyeliği kooperatif nezdinde devam eder. Satıcının üye olması, alıcının bu üyeliği ayrıca devir alması ve kooperatif üyelik koşullarını taşıması halinde kooperatifin bu kişiyi 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu"nun 14/3. maddesi uyarınca ortaklığa kabul etmesi zorunludur.
Üyeliğin davalı A.. G.. tarafından devredilmemiş olduğunun belirlenmesi halinde; kooperatif ortaklığının, kooperatif yetkili organlarının açık bir kabulü ile gerçekleşebileceği gibi bu hususta açıkça alınmış bir karar olmasa da, kooperatifin kişi ile bu sıfatla yazışmalar yapması, onu genel kurullara çağırması, belirli miktarda ödeme kabul etmesi veya konut tahsisi ve teslim etmesi ve tadilata izin vermesi şeklinde zımnen de gerçekleşebileceği gözönünde bulundurularak, davalı kooperatifin kayıt ve belgelerine, varsa Kur"a tutanaklarına, tahsis belgelerine, genel kurul kararlarına davalı kooperatifin adresinde keşif yapılarak ulaşılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da ulaşılamazsa Ticaret Sicil Memurluğu"ndan, mümkün olmazsa anasözleşmenin 41. maddesi uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü"nden kooperatifin bilançosu, gelir ve gider cetvelleri, yönetim ve denetim raporları, genel kurul tutanakları, ortaklık cetvelleri getirildikten sonra, kooperatifler konusunda uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yaptırılarak, yukarıda belirlenen ilkeler çerçevesinde, davacının açıkça bir kararla ya da zımni olarak kooperatif üyesi olup olmadığı üzerinde durulması, üye olduğu sonucuna varılması halinde konut yerine tazminat isteme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin değerlendirilmesi gerekir.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı
belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.
Bu durumda, mahkemece, davacının kooperatife devir yolu ile ya da açıkça bir kararla ya da zımni olarak üye olduğunun tespiti halinde, kendisine konut tahsisinin mümkün bulunmadığı belirlenen davacının ödemelerinin eksik olması halinde yukarıda belirlenen formül uyarınca tazminat hesabı yapılması, ödemelerinin tam olması halinde diğer üyelere verilen emsal konutun dava tarihi itibariyle rayicinin belirlenmesi gerektiği gözetilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, üye olup olmadığı araştırılmaksızın üye olmadığı kabul edilerek, terditli istemlerden üçüncüsünün karara bağlanması, eksik incelemeye dayalı olup, hükmün bozulması gerekmiştir.
2-(Kooperatif ortağı olmadığının belirlenmesi halinde ise) Bozma nedenine göre, davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazları ile davalı kooperatif vekilinin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin diğer, davalı kooperatif vekillinin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.10.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.