MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
İLK DRC. MHK. : İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalı ... ve katılma yolu ile davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve menfi zarar istemine ilişkin olup, mahkemece sözleşmenin feshi ve kira kaybı, idari para cezası, yıkım masrafı tazminatlarının tahsiline dair verilen karar hakkında davalı ... vekilince istinaf talebinde bulunulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından başvurunun kısmen kabulüne karar verilerek ilk derece mahkemesi kararı kaldırılmasına, sözleşmenin feshine, tazminat isteminin reddine karar verilmiştir. Davalı ... vekili temyiz, davacılar vekili katılma yoluyla temyiz başvurusunda bulunmuştur.
Davacılar vekili, taraflar arasında Kartal 14. Noterliğinin 29/11/2011 tarih ve 24215 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, inşaatın sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 17 ay içerisinde bitirileceğinin kararlaştırıldığını, ancak sözleşme tarihi üzerinden 4 yıl geçmesine rağmen binanın tamamlanmadığını, bu suretle davalıların temerrüde düştüklerini, yapının süresinde tamamlanmadığından yapı denetim firması tarafından yapı denetim sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğini, sözleşme gereğince davalılara düşecek olan dairelerin 6 adetinin davalılar tarafından 3. şahıslara satıldığını, müvekkillerinin sözleşmenin gereği olarak ifa edilmemesinden dolayı menfi zararlarının oluştuğunu, aynı zamanda taşınmazı kullanamamalarından kaynaklı maddi zararlarının da doğduğunu, ayrıca yapının kaçak duruma düşmesinden dolayı idari para cezası ödemek zorunda kaldıklarını ileri sürerek, davalıların temerrüdü nedeniyle taraflar arasında imzalanan sözleşmenin feshi ile davacıların uğramış oldukları menfii zarar ve kullanamamadan kaynaklanan maddi zararların tazmini amacıyla şimdilik her bir davacı için ayrı ayrı 40.000,00 TL maddi tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar....ve ... vekili, inşaatın yapım sorumluluğunun davalı ..."da olduğunu savunarak müvekkilleri yönünden davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... duruşmadaki beyanında inşaatın gecikmesine projenin geç hazırlanmasının neden olduğunu, inşaat süresinin bitmesi üzerine noter marifetiyle süre uzatma talebinde bulunduğunu ancak kabul edilmediğini, bu sebeple Belediye ve Yapı denetimdeki süresi dolduğundan inşaata devam edemediğini, bu haliyle inşaatın %80"ini tamamladığını, kusuru bulunmadığını beyan etmiştir.
Mahkemece; sözleşmenin feshine, kira kaybı 34.482,00 TL, belediye ceza ödemesi 2.735,27 TL, yıkım masrafı 43.135,36 TL olmak üzere toplam 80.552,63 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne dair verilen karara karşı davalı ... vekilince istinaf talebinde bulunulmuş olup İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile kararın kaldırılmasına; sözleşmenin feshine, davacıların tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir. İşbu karara karşı davalı ... vekili temyiz, davacılar vekili katılma yoluyla temyiz başvurusunda bulunmuştur.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davalı ... vekilinin yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2- Davacılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu"nun 125. maddesi, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde; borçlunun temerrüdü sonucu borç yerine getirilmemişse alacaklıya üç yetki tanımıştır: Bunlar; her zaman için ifa ve gecikme tazminatı isteğinde bulunma, derhal ifadan vazgeçip müspet zararının tazminini isteme ya da ifadan vazgeçip sözleşmeden dönerek menfi zararını isteyebilmedir. Borçlu direnimi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi üzerine taraflar, TBK"nın 125/son maddesi uyarınca ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Ancak, karşısındaki kişiye güvenerek sözleşme akdetmiş olan ve haklı durumda bulunan tarafın, bu sözleşmenin karşı tarafça yerine getirilmemesinden kaynaklanan hayal kırıklığının yanında ayrıca malvarlığında da eylemli bir azalma meydana gelmektedir. İşte, bu eylemli azalmaya olumsuz zarar (negative interesse) denilir.
Olumsuz zarar; sözleşmenin, karşı tarafça yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan eylemli zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı, uğranılmayacak olan zarardır. Dolayısıyla, karşı tarafın malvarlığına girsin veya girmesin, sözleşme nedeniyle alacaklının cebinden (malvarlığından) çıkan ve yasal olarak harcanan paradır. Doktrinde hakim olan görüşe ve Yargıtay uygulamasına göre, burada oluşan zarar menfi (olumsuz) zarardır. Menfi zarar genel bir anlatımla hukuken geçerli olmayan bir borç ilişkisinin geçerli olduğuna inanmaktan (güvenmekten) doğan zarardır. Kısaca bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamı, başka bir anlatımla karşı tarafın malvarlığına girmese bile o sözleşme nedeniyle cepten çıkan paradır. Müspet zarar ise, sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği, müspet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Diğer bir ifadeyle müsbet zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar şeklinde de tanımlanabilir. Binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen eksik işler bedeli, kâr kaybı, gecikme tazminatı müspet zarar; inşaatın yapımı süresince oturulacak ev için ödenmesi gereken kira bedeli, sözleşmenin yapılmasına ilişkin giderler, sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar, binanın kal bedeline yönelik talepler menfi (olumsuz) zarar kapsamındaki alacak kalemlerindendir. Olumsuz zarar, sözleşmeden dönen alacaklının haklı olması halinde, kusurlu borçludan isteyebileceği, diğer anlatımla, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi nedeniyle sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkan zarardır.
Olumlu zarar, tamamen haklı olan tarafın sözleşmeden tamamen haksız olarak dönen taraftan isteyebileceği tazminatın konusunu oluşturup, olumlu zarar kapsamında kalan kira kaybı sözleşmeden dönen tarafın tamamen haklı dahi olsa isteyebileceği alacak kalemlerinden değildir. Sözleşmeden dönmenin bir başka sonucu olan olumlu zararın tazmininde; tazminat isteyen kişi hem sözleşmeden dönen taraf olmamalı ve hem de kusuru bulunmamalı; tam aksine, karşısındaki kişi hem sözleşmeden dönen taraf ve hem de dönmede kusurlu olmalıdır.
Somut olay incelendiğinde; davacı arsa sahipleri, somut hale getirmedikleri, kaçırılan fırsat, masraf ve tazminata ilişkin taleplerini açıklamadıkları için Bölge Adliye Mahkemesi kararında isabet bulunmakta ise de arsa üzerinde bulunan ve kaçak olduğu sabit olan inşaatın kal bedeli ve bu inşaat için ödenen idari para cezasının yükleniciler tarafından davacıya ödenmesi gerekmektedir.
Belirtilen nedenlerle; eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 2018/1027 Esas, 2020/1109 Karar sayılı 19.10.2020 günlü hükmünün temyiz eden davacılar lehine BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalı ..."dan alınmasına 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine, karardan bir örneğinin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 06.12.2021 gününde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.