MAHKEMESİ : Kayseri 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 29/12/2009
NUMARASI : 2002/108-2009/488

Taraflar arasındaki asıl, tapu iptali ve tescil; birleşen müdahalenin men"i davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davacılar vekili ile birleşen davada davalı Şükriye Karakaş vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Asıl davada davacılar vekili, kooperatife ait 5858 parseldeki zemin kat 1 nolu dairesinin, kooperatifin ortağı olan müvekkillerinin murisi M. K..’a tahsisli olduğunu, müvekkillerinin murisinin 1998 yılında ölmesinden sonra eşi davacı Ş..K.. tarafından kullanıldığını, teslim tarihi olan 1990 yılından beri hiç kimsenin bu daire üzerinde hiçbir hak iddia etmediğini, müvekkillerinin, tapu masraflarını ödedikten sonra dairenin tapusunun murisleri adına çıkmasını beklerken, tapunun davalı Y.. Ö.. adına çıkartıldığını öğrendiklerini ileri sürerek, 5858 parselde kayıtlı zemin kat 1 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına hisseleri oranında tesciline, mümkün olmazsa dava konusu dairenin bedeli olan 15.000,00 TL"nin davalılardan yasal faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Asıl davada davalı Y.. Ö.. vekili davanın reddini istemiştir.
Asıl davada diğer davalılar, cevap vermemiştir.
Birleşen davada davacı vekili, müvekkilinin tapuda maliki olduğu 5858 parselde kayıtlı zemin kat 1 nolu bağımsız bölümü davalı Şükriye Karakaş"ın haksız olarak işgal ettiğini ileri sürerek, müdahalenin men’ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; dava konusu olan bağımsız bölümün kooperatif yönetim kurulu tarafından alınan 1989 tarihli karar ile kur"aya tabi tutulmaksızın davacıların murisi adına tahsis edildiği ve dairenin murise 1990 tarihinde teslim edildiği, ancak kat mülkiyetine geçilirken taşınmazın kooperatif üyesi olan davalı Y.. Ö.. adına tescil edildiği, davacıların murisinin kooperatife karşı tüm mali yükümlülüklerini yerine getirdiği, bu nedenle, bağımsız bölümün kat mülkiyetine geçilirken adına tescili gerektiği, davalı Yılmaz"ın ise, taşınmazın adına tescil edilmesinde kötüniyetli olduğuna dair bir delil bulunmadığından davacıların tapunun iptali ile adlarına tescili talebinin yerinde görülmediği, davacıların murisinin kooperatife ödemiş olduğu bedelin dava tarihine uyarlanması sonucu tespit edilen miktarın davalı kooperatiften tahsiline karar vermek gerektiği belirtilerek, asıl davanın kısmen kabulüne, 10.501,32 TL"nin dava tarihi olan 30.01.2002 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften alınarak davacılara verilmesine, davalı Y.. Ö.. aleyhine açılan davanın reddine; birleşen davanın kabulü ile, davalının dava konusu bölüme yapılan müdahalesinin men"ine karar verilmiştir.
Kararı, asıl davada davacılar vekili ile birleşen davada davalı vekili temyiz etmiştir.
1)Asıl dava, kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptali ve tescil, birleşen dava müdahalenin men"i istemine ilişkindir. Konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur"a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Tahsis ortağa şahsi hak sağlar.
Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men"i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Öte yandan, hukuki uyuşmazlığın çözümü için mahkemece, öncelikle tarafların ileri sürdüğü ve savunduğu hususlar çerçevesinde maddi olayın denetime de elverişli olacak şekilde aydınlatılması ve bundan sonra hukukun somut olaya uygulanması gerekmektedir.
Dosya kapsamından 24.03.1985 tarihli kur"a zaptı ile dava konusu dairenin asıl davada davalı Y.. Ö.."in babası F.Ö.."e isabet ettiği, 7207 parseldeki 6 no"lu dairenin ise asıl davada davalı Y.. Ö.."e isabet ettiği, ancak dava konusu 5858 parseldeki dairenin tapuda 31.12.2001 tarihinde "tahsis" sebebine dayalı olarak, kur"ada isabet eden baba Fazlı adına değil, davalı Yılmaz adına tescil edildiği anlaşılmıştır. Davalı Yılmaz"ın babası Fazlı"ya isabet eden bağımsız bölüm, 04.09.1989 tarihli yönetim kurulu kararı ile davacıların murisine tahsis edilip, yıllarca adı geçen ve eşi asıl davada davacı- birleşen davada davalı Şükriye Karakaş tarafından kullanılagelmiş, fakat tapu aşamasında dayanakları dosya içerisinde bulunmayan tahsis nedenine dayalı olarak, davalı Yılmaz adına kaydedilmiştir. Bu durum ve adı geçene neden kendisine kur"ada isabet eden daire yerine bu yerin tescil edildiği aydınlatılmamıştır.
Bu tür uyuşmazlıklarda, davalı kooperatiften dava konusu üyeliğe bağlı dairenin kime tahsis edildiği, ferdileşmenin gerçekleşip gerçekleşmediği, tapuların verilip verilmediği sorularak, tapular verilmiş ise hangi belgelere dayalı olarak tapunun verildiğinin açıklattırılması ve ilgili Tapu Müdürlüğü"nden tescilin dayanağı tüm bilgi ve belgelerin getirtilmesi; tapu oluşmamışsa kur"a veya tahsisin dayanağı tüm bilgi ve belgelerin davalı kooperatiften istenmesi gerekmektedir.
Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporları yeterli inceleme ve araştırmaya dayanmadığı gibi hüküm kurmaya da elverişli değildir. Bunun nedeninin, kooperatif kayıtlarına ulaşılamamasının olduğu görülmektedir.
Bu durumda, mahkemece, davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgelerinin öncelikle kooperatiften istenilmesi, zayi edilmiş ise zayi belgelerinin bulunup bulunmadığı, imha edildiği bildirilir ise sebebi ve imha tutanakları olup olmadığı sorulup, defter kayıt ve belgeler ya da davalı kooperatif temsilcisinin yapacağı açıklamaya göre zayi belgesi veyahut imha tutanakları ibraz edilmezse, kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise kooperatifin kuruluşundan itibaren tüm genel kurul kararları, bilanço ve gelir gider cetvelleri ile yönetim ve denetim kurulu raporları, ilgili ticaret sicil memurluğundan ya da anasözleşmenin 41. madde hükmü gereğince Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü"nden ve ayrıca kooperatifin tüm defter ve belgeleri kooperatifin taraf olduğu diğer davaların bulunduğu mahkemelerden araştırılıp, celbedilerek ve ilgili Tapu Müdürlüğü"nden tescile dayanak ve sebep olarak gösterilen tahsise ilişkin tüm belgeler getirdildikten sonra kooperatif konusunda uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda uyuşmazlık konusu yerde üstün hak sahipliğinin kime ait olduğunun tespiti ile oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar vermek gerekirken, eksik incelemeye dayalı ve tapuda satımla edinmediği halde asıl davada kooperatifin üyesi olduğu anlaşılan davalı Y.. Ö.."in iyiniyetli kabul edilme sebeplerine usulünce gerekçede tartışılmadan yanılgılı gerekçe ile hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Diğer yandan, asıl davada davalı kooperatifin sicilden terkin edildiği ve daha sonra ihyasına karar verildiği anlaşılmış olup, ihyasına karar verilen kooperatif tasfiye haline döndüğünden gerekçeli karar başlığında davalı kooperatifin "Tasfiye Halinde" olduğunun yazılmamış olması HMK"nın 297/1-b maddesi hükmüne aykırı olmuştur.
2)Kabule göre;
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ortağın tüm ödemelerini yapmış olduğu belirlenirse verilecek tazminat miktarı emsal bir konutun dava tarihi itibari ile değeridir. Ödemelerin eksik yapılmamış olması halinde ise Yargıtay"ın yerleşik uygulamasına göre tazminat hesaplama ilkesi aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d- Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.
Bu durumda mahkemece, kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu aracılığı ile kooperatifin genel kurul ve yönetim kurulu kararları, tüm defter kayıt ve belgeleri, kura ve tahsis belgeleri incelenerek, davacıların murisine tahsisi mümkün başka daire bulunup bulunmadığı, muris ve davacıların kooperatife tüm ödemelerini yapmış olup olmadıkları araştırılarak, tahsisi mümkün daire bulunmadığı ve muris davacıların tüm ödemelerini yapmış olduklarının tespiti halinde talep miktarı da dikkate alınarak dairenin rayiç bedeline, ödemelerin eksik yapılmış olduğunun tespiti halinde ise yine talep miktarı gözetilerek yukarıda açıklanan formüle göre hesaplanacak tazminata hükmedilmesi gerekirken, ödemeleri güncellenmesi suretiyle belirlenen tazminat miktarına hükmedilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacılar ile birleşen davada davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, asıl davada davacılar ile birleşen davada davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.