MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 29/11/2011
NUMARASI : 2005/508-2011/1918

Dava dilekçesinde, taşınmazın ortaklığının satış yoluyla giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı H.. A.. vekili ve davalı B.. B.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
1-Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı K.. A.. ve H.. A.."ın icra dosyasında davacılara borçlu olması nedeniyle miras yoluyla paydaş oldukları taşınmazlara haciz konulduğunu belirterek dava konusu 1.. ada 12 parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulu binanın 3 ve 4 numaralı dükkanlarının ve 4.. ada 1.. parsel sayılı taşınmazda satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiştir. Mahkemece aynen taksimin mümkün bulunmaması nedeni ile dava konusu taşınmazlarda ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiş, temyiz eden davalılardan H.. A.. ve B.. B.. üzerinde bina olan 4.. ada 1.. parsel sayılı taşınmazda kat mülkiyeti kurulabileceğini temyiz dilekçesinde ileri sürmüşlerdir.
Kat Mülkiyeti Yasası"nın 10. maddesine göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve
her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi, belediyeden onaylı fotoğraflar, noterden onaylı liste ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir. Dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazlardan 41 ada 1.. parsel sayılı taşınmaz üzerinde bir bodrum, zemin, beş normal kat ve teras kattan oluşan betonarme karkas bina bulunduğu, temyiz dilekçesinde de bu yapıda toplam 12 adet bağımsız bölüm bulunduğunun belirtildiği, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasası"nın 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
Yargıtay"ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda; mahkemece öncelikle söz konusu 41 ada 169 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin olup olmadığı araştırılarak bulunduğu taktirde binanın bu projeye aykırı olduğu tespit edilmişse, ilgili belediyeden alınacak ön belgeye göre binanın mevcut durumunun bu projeye uygun hale getirilmesi durumunda sözü edilen projenin imar mevzuatına ve fenne aykırılık oluşturup oluşturmayacağının, başka bir ifade ile bu durumda projeye onay verilip verilemeyeceğinin saptanması ve belediye yetkililerinin uygun görmesi üzerine binanın bu projeye uygun hale getirilmesi için taraflara önel verilmesi, belediyenin cevabının olumsuz olması durumda ise yapının fiili durumunu yansıtan projenin (rolöve projenin) hazırlattırılması halinde bu projeye onay verilip verilmeyeceğinin araştırılması, bu konuda belediyeden olumlu yanıt alındığı taktirde proje hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması için davalı tarafa süre verilmesi, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası"nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp taraflar arasındaki anlaşma durumu gözetilerek (anlaşma yoksa kur"a ile) her bir paydaşa düşen bağımsız bölümler ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Somut olayda; taşınmaz üzerinde oniki adet bağımsız bölüm bulunduğu, hissedar ve mirasçı sayısının ise onbeş kişi olduğu, bu hali ile her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmeli koşulu gerçekleşmemiş ise de; muris D.. A.. mirasçılarının bir bağımsız bölümde hissedar olmayı kabul etmeleri halinde kat mülkiyeti kurulması olasılığı vardır. Mahkemece mirasçıların bu konuda beyanlarının alınması, bir bağımsız bölümde hissedar olmayı kabul etmeleri halinde yukarıda açıklanan usul ve şekilde inceleme yapılması, kabul etmemeleri halinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması ,
Kabule göre de;
2-Borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan davada birden fazla taşınmaz dava konusu edilmiş ise icra takibine konu borç miktarına göre dava tarihi itibariyle borçlu ortağın payına düşecek değerin tespit edilerek borca yetecek miktarda taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekirken bu konuda herhangi bir araştırma yapılmadan dava konusu taşınmazların tümünde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 25.03.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.