MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.10.2012 ve 30.04.2013 günlerinde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen davalarda tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne dair verilen 03.04.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili ile davalı ... vekili ile duruşmasız olarak davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 03.03.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, davalı ... ile 09.04.1993 tarihinde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 3039 parsel sayılı taşınmazdaki zemin kat 1 numaralı, 03.07.1996 ve 26.07.1999 günlü satış vaadi sözleşmeleri uyarınca da 3041 parsel sayılı taşınmazdaki zemin kat 2 numaralı ve 3. kat doğu cepheli bağımsız bölümlerin satışının vaat edildiğini, taşınmazların zilyetliğinde bulunduğunu, davalının daha önce açılan davada davayı kabul ettiğini ileri sürerek taşınmazların kat mülkiyeti kurularak adına tescilini veya arsa paylarının adına tescilini veya taşınmazların toplam bedeli 180.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte alınmasını istemiştir.
Birleştirilen davada da davacı, aynı gerekçelerle husumeti ..., ... ve ...’e karşı yöneltmiştir.
Davalı ..., tapu kaydından pay verilmesini veya kat mülkiyeti kurularak pay devrini kabul ettiğini, 3039 parsel sayılı taşınmazdaki taşınmazı paraya ihtiyacı bulunduğundan üçüncü kişiye devrettiğini belirtmiştir.
Birleştirilen davada davalı ... iyiniyetli olduğunu, tapu kaydına güvenerek taşınmazı edindiğini, davalı ... ise iyiniyetle edindiği taşınmazı davalı ...’e satış yoluyla devrettiğini, davanın reddi gerektiğini savunmuşlardır.
Mahkemece, 3039 parsel sayılı taşınmazın 40,32 m², 3041 parselin de 43,20 m² arsa payının davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili, davalı ... vekili ile davalı ... temyiz etmiştir.
1-Mahkeme kararı hükmü temyiz eden davalı ...’e usulüne uygun olarak 20.08.2014 günü tebliğ edilmiş olup 15 günlük yasal süre geçirildikten sonra 08.09.2014 tarihinde temyiz isteminde bulunulduğu anlaşıldığından HUMK"nın 432/4. ve HMK’nın 104. maddeleri gereğince süresi geçirilen temyiz isteminin reddi gerekmiştir.
2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede alacak istemlerine ilişkindir.
24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği üzere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı belirlenmiş yahut belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir.
Somut uyuşmazlıkta, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış ahşap ev kargir samanlık ve arsa niteliğindeki dava konusu 3041 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının davalı ..., 1/2 payının da dava dışı ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi kurulunun 04.02.2014 günlü raporunda 3039 ve 3041 parsel sayılı taşınmazlarda birbirine bitişik zemin ve 4 normal katlı bina bulunup zemin kat 2 no’lu dükkan ile 3. kattaki meskenin arsa payının toplam 43,20 olduğu belirtilmiştir. Bilirkişilerce, 3041 sayılı parseldeki çekişme konusu zemin kat 2 no’lu dükkan ile 3. kattaki meskenin arsa payının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3/2. maddesi uygun biçimde tespit edilmediği görülmektedir. Taşınmazda davalı ...’in pay maliki olduğu ve diğer paydaşın payının varlığı gözardı edilecek biçimde taşınmazların arsa payları saptanmadan davacı adına, 43.20 m² pay tesciline karar verilmesi HMK’nın 297/2. maddesine aykırıdır. Bu nedenle, dava konusu 3041 sayılı parseldeki çekişmeye konu taşınmazların arsa payları KMK’nın 3/2. maddesi uyarınca uzman bilirkişilerece saptanıp, davalı ...’in kabulü de dikkate alınarak davacı adına pay tesciline karar verilmesi gerekirken arsa payı usulüne uygun olarak belirlenmeden, 3041 sayılı parselin 43,20 m² bölümünün davacı adına tesciline karar verilmesi doğru değildir
3- Davalı ...’in temyiz itirazlarına gelince;
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüş ise, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut uyuşmazlıkta, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu bulunmayan kargir ev kargir samanlık ve arsa niteliğindeki dava konusu 3039 parsel sayılı taşınmaz dava tarihinde davalı ... adına kayıtlı iken yargılama sırasında davalı ...’e satış yoluyla devredilmiştir. Davacı davalı ...’in kötüniyetli olduğunu taşınmazı yolsuz olarak tescilini sağladığını iddia etmiştir. Bu durumda öncelikle davalının TMK’nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığı, TMK’nın 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelip gelmeyeceği saptanmalıdır. Asıl davanın açıldığı tarihte taşınmazın maliki davalı ... ile yargılama sırasında edinen davalı ... arasındaki işbirliğinin kanıtlanması, başka bir anlatımla davalı ...’in taşınmazın davacı tarafından edinildiğini bildiğinin kanıtlanması gerekir. Çekişmeye konu taşınmazın tapu kaydında dava tarihinde ve sonrasında herhangi bir takyit bulunmamaktadır. Ayrıca, dinlenen davacı tanıkları da taşınmazın davacının tasarrufunda bulunduğunu belirtmişler ancak davalının yolsuz olarak edinip edinmediğine ilişkin bir beyanda bulunmamışlardır. Davacı da davalının taşınmazı yolsuz olarak edindiğini ispatlayacak başka bir kanıt sunmamıştır. Bu nedenle, davalının dava konusu taşınmazı TMK’nın 1024. maddesi uyarınca yolsuz olarak adına tescilini sağladığı kanıtlanamadığından davalı ... hakkındaki davanın reddi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davalı ...’in temyiz isteminin reddine; (2.) bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin; (3.) bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalı ...’den alınarak davalı ...’e ile davacıya ayrı ayrı verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde ... dışındakilere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.03.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.