MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 05.02.2006 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 31.03.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, 26.12.1999 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 401 parsel sayılı taşınmazdaki davalı payını satın aldığını ileri sürerek tapu iptali tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalı, davanın reddini savunmuş, davanın kabulüne dair verilen hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olayda; dava konusu 401 parsel sayılı taşınmaz davalı mirasbırakanı ... adına kayıtlı iken davalı tarafından miras yoluyla intikal edecek olan payı 26.02.1999 tarihli noterde usulünce düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ile davalıya satılmıştır. Davacı şimdi bu sözleşme gereğince davalının satışını vaat ettiği payının adına tescilini istemektedir. Dava açıldığı aşamada taşınmaz elbirliği mülkiyetine konudur. Yukarıda da değinildiği gibi sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır. Ancak, davacı taraf mahkemeden aldığı yetki ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için dava açmış, açılan dava sonucu taşınmaz üzerindeki mülkiyet paylı mülkiyete çevrilerek tapuya tescil edilmiştir.
Bilindiği gibi, “Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi” başlıklı Türk Medeni Kanununun 644. maddesinin ilk ve ikinci fıkraları “Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir” şeklindedir.
Görülüyor ki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ya tüm mirasçıların katılacağı bir sözleşme ile tapu sicil müdürlüğü önünde veya bir mirasçının diğer mirasçılar aleyhine açacağı dava sonucu ve herhalde yasadaki koşulların gerçekleşmesi halinde hakim hükmü ile olanaklıdır. Açılan başka bir dava sebebi ile terekeye dahil olmayan mirasçı Türkan’ın haklarını etkiler biçimde mahkeme hakiminin re’sen vereceği yetki kararı ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi olanaksızdır. Mahkemenin verdiği yetki kararı yok hükmünde olduğundan bu karara dayanılarak tapuda yapılan işlemlerde bir hüküm ve sonuç doğurmaz. Kısaca, kayıt maliki ..."ın terekesi yöntemine uygun bir şekilde paylı mülkiyete dönüştürülmediği sürece elbirliği mülkiyetine tabi olacağından paydaşlardan bir veya birkaçının yaptığı satış vaadi sözleşmesinin bu aşamada ifa olanağı yoktur.
Mahkemenin bu yönü gözardı etmek suretiyle istemi hüküm altına alması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 17.03.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.