MAHKEMESİ : İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 01/07/2014
NUMARASI : 2012/259-2014/276

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, hüküm, her iki davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili dilekçesinde, muris R.. E.. vekili davalı N.. E.. tarafından yapılan 01.08.2002 tarihli, 18 yıl müddetli kira sözleşmesinin davacıları zarara uğratmak maksadıyla sonradan muvazaalı olarak düzenlendiğini, sözleşmenin çok uzun süreli olup, fahiş tutarlı maddi yükümlülükler yüklediğini belirterek 01.08.2002 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesi isteminde bulunmuş, davalı N.. vekili cevabında sözleşmenin gerçek ve geçerli bir akit olduğunu, diğer davalı E.. vekili yine sözleşmenin geçerli olduğunu ve muvazaa iddiasının her türlü delille ispatlanması gerektiğini bildirerek davanın reddine karar verilmesini savunmuşlardır.
Davacılar N.. ve Z.. muris R.. E.. varisi olup, muris 19.07.2010 tarihinde vefat etmiş, geride mirasçı olarak davacılar ile davalı N.. ve dava dışı F.. E.. kalmıştır. Davalı kiracı E.. ile 01.07.2002 tarihli, bir yıl müddetli, aylık 400 TL bedelli, kira sözleşmesi imzalanmış bu sözleşmeyi R.. E.. vekili N.. E.. imzalamıştır. Bundan sonra davalı kiracı E.. ile 01.08.2002 tarihli, 18 yıl müddetli, aylık 400 TL bedelli kira sözleşmesi imzalanmış bu sözleşmeyi de yine R.. E.. vekili N.. E.. imzalamıştır. Bu sözleşmenin (01.07.2002 tarihli sözleşmede bulunmayan) özel şartlar ikinci maddesinde kiracıya alt kiraya verme ve kiralananı devretme yetkisi verilmiş bundan ayrı dördüncü maddesinde "" kiracının mecurda yapacağı; kalorifer kazan ve tesisatı, su motorları, mutfak tadilatı, yer döşemeleri, banyolarda fayans, klozet ve lavabo değişiklikleri, boya badana ve çatı katın kapatılması tadilatı, pencere doğramalarının değiştirilmesi v.s tadilatların bedelinin 250.000.USD olduğu hususunda tarafların mutabık kaldığına, bu masrafların kiracı tarafından mecura sarf edileceğine, Kira süresi bitiminde mecurun mevcut hali ile kiralayana teslim edileceğine, kira süresinden önce kiracının kendi isteği ile tahliyesi ve kiracının neden olduğu bir tahliye nedeni haricinde (ihtiyaç nedeni, mecurun 3. Kişilere satılması, haczen satılması v.s) tahliye halinde yapılan bu tadilat bedellerinin kiralayan tarafından kiracıya nakden ödeneceğine"" dair hüküm bulunduğu yine özel şartlar yedinci madde de "" kiracının akit şartlarına riayetini, mecuru tahrip etmemesini ve kirasını muntazaman ödemesini ve kiralayanın her türlü zararını tazmin etmek maksadı ile 500.000 USD teminatın kiracı tarafından malik R.. E.."e iş bu kira kontratının imzalanması esnasında nakit olarak
verildiği, teminatın kiraya mahsup edilemeyeceği, mecurun bakımlı hali ile tam olarak tesliminden sonra elektrik, su ve vesaire borçları kapandıktan sonra sözleşme sonundan iade edileceği düzenlemeleri bulunmaktadır. Davacılar bu sözleşmenin çok uzun süreli olup, ağır yükümlülükler yüklediğini, mirasçıları zarara uğratmak için diğer mirasçı Neşet tarafından sonradan muvazaalı olarak düzenlendiğini, vergi dairesinde 01.07.2002 tarihli sözleşmenin ibraz edildiğini, geçersiz olduğunun tespitini istemişler, mahkemece 01/07/2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapılmış ve uygulanmaya başlanmışken taraflarca aynı taşınmaz için yeniden kira sözleşmesi yapılmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığı, muvaazalı olduğu gerekçesiyle 01.08.2002 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu tespitine karar verilmiştir.
Davacılar muvazaalı olduğunu iddia ettikleri sözleşmenin tarafı değildirler. Bu nedenle mirasçı davacılar muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilirler. Nitekim dava dilekçesinde bilirkişi, tanık, keşif, her türlü yasal delile dayanmışlardır. Mahkemece davacılar tarafından çekilmiş ihtarnamelere hükmün gerekçesinde yer verilip sözleşmenin hayatın olağan akışına aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar verilmiş ise de; iptali istenen sözleşmenin yukarıda belirtildiği üzere özel şartlar 2. maddesinde davalı kiracının kiralanana 250.000 USD miktarında iyileştirmeler yapacağı, yine malik kiraya verene teminat olarak 500.000 USD verildiği yazılı olup, mahallinde keşif yapılıp gerçekten davalı kiracının kiralanana bu miktar iyileştirme yapıp yapmadığı, taraflardan delilleri de sorulmak suretiyle denetlenmeli, yine malik R.. E.."in 2002 yılından itibaren banka kayıtları getirtilip banka hesabına sözleşmede belirtilen miktarda para yatıp, yatmadığı, bu miktar paranın murisin terekesinden çıkıp çıkmadığı, veya muris tarafından belirtilen dönem içerisinde bu miktar paranın çeşitli şekillerde harcanıp harcanmadığı konusunda davacılara delillerini sunma hakkı verilmeli, bildirilen tüm deliller toplandıktan sonra oluşacak sonuca göre karar vermek gerekirken eksik araştırmaya dayalı yazılı gerekçeyle hüküm tesisi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz
edenlere iadesine, 19.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.