MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi..."ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava; ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı dava dilekçesinde; dava konusu 1924 ada, 3 parselde, yer alan 12 nolu dubleks mesken vasıflı taşınmazı cebri ihale yoluyla 19/12/2006 tarihinde edindiğini, ihalenin 27/12/2006 tarihinde kesinleştiğini, 12 nolu dubleks mesken ile bu meskene bağlantılı olarak kaçak inşaa edilen ve "14 nolu bölüm olarak numaralandırılan her iki bölümün de davalıların murisi... tarafından ve ölümü ile de mirasçıları tarafından, hukuken korunmaya değer bir üstün hakları olmaksızın kullanılmaya devam edildiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 12 nolu bölüm için cebri ihale tarihinden (19/12/2006 tarihinden) itibaren taşınmazın teslim tarihine (17/09/2009) kadar, 14 nolu bölüm için ise dava tarihine kadar toplam 8.000,00 TL. ecrimisilin dönem sonlarından itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili isteği ile eldeki davayı açmış, 04/02/2010 tarihli celsede ise; 14 numaralı bölümün 12 nolu bağımsız bölüme bağlı olup kaçak yapıldığını, 12 nolu bağımsız bölüm bakımından davayı takip ettiğini, 14 nolu bölüm bakımından dava değerinin 100,00 TL., 12 nolu bölüm bakımından ise 7.900,00 TL. olduğunu bildirmiştir.
Davalılar; ecrimisil alacağına ilişkin ihtarname keşide edilmediğinden dava tarihi itibariyle doğmuş bir borcun bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece; 14 nolu bölüm bakımından davanın açılmamış sayılmasına, 1924 ada, 3 parselde yer alan 12 nolu bağımsız bölüm bakımından ise ihalenin kesinleşme tarihi olan 27/12/2006 ila taşınmazın teslim tarihi olan 17/09/2009 arası için taleple bağlı kalınarak 7.900,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişmeye konu taşınmazın 1924 ada, 3 parselde yer alan 12 nolu dubleks mesken vasıflı taşınmaz olup davalıların murisi ... adına kayıtlı olduğu, 14 nolu bölümün ise kaçak yapı olup 12 nolu bağımsız bölümün eklentisi niteliğinde olmadığının ... 3. İcra Mahkemesinin 2009/1722 Esas, 2010/1261 Karar sayılı ilamı ile sabit olduğu, kayıt maliki- borçlu ... hakkında yürütülen icra takibi sonucu ... 2. İcra Müdürlüğü"nün 2006/400 Esas sayılı talimat dosyası ile taşınmazın cebri satışa çıkarıldığı, 19/12/2006 tarihli ihale ile davacı tarafından cebri ihale yoluyla iktisap edildiği, ihalenin feshi amacıyla açılan davanın ... 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 2007/1799 Esas, 2008/391 karar sayılı, ret kararının 30/06/2009 tarihinde kesinleştiği, çekişmeli bölümü önceki kayıt maliki ..."ın 04/01/2008 tarihinde ölünceye kadar kendisi ölümünden sonra da mirasçıları tarafından kullanmaya devam ettikleri, ... 37. İcra Müdürlüğünün 2006/400 Talimat sayılı dosyası kapsamında davaya konu 12 nolu bağımsız bölümün ihale alıcısı olan davacıya 17/09/2009 tarihinde boş olarak teslim edildiği, 30/10/2009 tarihli eldeki davada da ihale tarihinden teslim tarihine kadar geçen süre için ecrimisil istenildiği anlaşılmaktadır.
4721 sayılı TMK"nin 705.maddesinde “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” denilerek, mülkiyetin kazanılması ve tescil koşulları düzenlenmiştir, İcra İflas Kanunu"nun 134/1 maddesinde ise “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.” hükmüyle, cebri ihale sonucu mülkiyetin kazanılması ve ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın idare ve korunma şekli belirlenmiştir.
Bu yasal düzenlemelere göre ihale ile taşınmazı satın alan kişi veya kurum taşınmazın mülkiyetini ihalenin kesinleşmesi halinde ihale tarihinde kazanmış olur.
Somut uyuşmazlıkta, cebri ihale 19/12/2006 tarihinde yapılmış olup davalılar tarafından açılan ihalenin feshi davası reddedilerek 30/06/2009 tarihinde kesinleşmiştir. Bu durumda, ihale alıcısı davacıya mülkiyetin 19.12.2006 tarihinde geçtiği ve ihale tarihinden itibaren davacının ecrimisil isteyebileceği açıktır.
İİK"nun 135/2. maddesinde ise “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur” denilmiştir. Anılan yasa hükmüne göre, ihale yoluyla satılan taşınmazın kayıt maliki dışındaki üçüncü kişiler tarafından işgali halinde uygulanma olanağı bulmaktadır. Alıcıya ihale edilen taşınmaz kayıt maliki dışındaki kişi yada kişiler tarafından işgal edilmekte ise İİK"nun 135/2 maddesindeki açıklamaları içeren ihtarnamenin işgalciye gönderilerek 15 günlük süre tanınması ondan sonra ecrimisil isteğinde bulunulması gereklidir.
Öte yandan; ecrimisilden taşınmazı haksız kullanan veya kullandıran sorumludur. Ecrimisile konu taşınmazın, davalıların murisi ... ve ölümü ile de mirasçıları tarafından kullanıldığı, 17/09/2009 tarihinde de tahliye edildiği tarafların ve esasen mahkemenin de kabulünde olduğu gibi temyiz dilekçesinde de miras payları oranında sorumlu tutulmaları gerektiği yönünde itirazda bulundukları görülmektedir. Diğer taraftan davalıların murisi ihalenin tarafı olduğuna ve borçlu ... mirasçıları tarafından kullanıldığı sabit olduğuna göre İİK"nun 135/2. maddesi uyarınca ihtar keşide edilmeksizin ecrimisilden sorumlu tutulmaları gerektiğinde kuşku yoktur.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde Hukuk Muhakemeleri Kanunu"nun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Açıklanan ilkeler çerçevesinde somut olayda hükme esas alınan bilirkişi raporu irdelendiğinde; yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde ecrisimil hesabı yapılması gerekirken çekişmeye konu taşınmazın mesken vasfında bağımsız bölüm olduğu gözetilerek emsal araştırması yapılmaksızın taşınmazın davacıya teslim edildiği ... 37. İcra Müdürlüğünün 2006/400 sayılı talimat dosyası kapsamında saptanan taşınmaz değeri baz alınarak Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aylık kira bedelinin belirlendiği görülmektedir.
Hâl böyle olunca; İcra İflas Kanunu"nun 134. maddesinin 1. fıkrası ve Türk Medeni Kanunu"nun 705. maddesinin 1. fıkrası gözetilerek; ihalenin feshi davasının reddine ilişkin karar 30/12/2009 tarihinde kesinleştiğine göre, taşınmazın ihale günü olan 19/12/2006 tarihinde mülkiyetin davacıya geçtiği (Türk Borçlar Kanunu"nun 275/2 maddesi, Borçlar Kanunu 225/2 maddesi) ve bu tarihten itibaren ecrimisil işleyebileceği gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değil ise de açıklanan bu husus temyiz edenin sıfatına göre bozma nedeni yapılmamıştır.
Ancak, taraflarca bildirilmesi halinde, öncelikle benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki emsal kira sözleşmelerinin getirtilerek, emsal araştırması yapılması, ondan sonra mahallinde konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla yeniden keşif yapılarak, taşınmazın büyüklüğü , kullanım şekli bulunudğu yer, çevre özellikleri ve yukarıda açıklanan ilkeler ve olgular gözetilmek suretiyle, hüküm vermeye elverişli, ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması ve hâsıl olacak sonuca göre çekişmeye konu 12 nolu bağımsız bölümü davalıların murisi ..."ın 04/01/2008 tarihinde öldüğü gözetilerek ölüm tarihine kadar mirasçıların, ölüm tarihden sonrası için de kullanan mirasçıların sorumlu tutulması gereği gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken; hükme elverişli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olmas doğru değildir.
Davalıların temyiz itirazları belirtilen nedenlerle yerindedir. Kabulüyle hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK"un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 25.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.