MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı dava dilekçesi ile, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan 5377 ada 4 parsel sayılı taşınmazın, müvekkili şirket ve davalının mülkiyetinde olduğunu, dava konusu taşınmazın aynen taksimi ve ifrazının mümkün olmadığını, bu nedenle taşınmazın satılarak ortaklığının giderilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin payları oranında taraflara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece dava konusu taşınmazın 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uygulaması neticesinde oluşmuş imar parseli olduğu, imar uygulaması öncesi 74 ada 28 ve 74 ada 34 parsel sayılı taşınmazların mevcut olduğu, taşınmaz üzerinde bulunan üç katlı yapının davalı ..."e ait olduğuna dair taşınmazın beyanlar hanesinde şerh bulunduğu, her ne kadar taşınmazın beyanlar hanesinde avlulu kerpiç evin ..."ye ait olduğu hususunda şerh mevcut ise de, taşınmaz üzerinde hali hazırda kerpiç evin mevcut olmadığı, taşınmazın beyanlar hanesindeki şerh nedeni ile taşınmaz üzerindeki üç katlı yapının davalı ..."e ait olduğunun kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle satıştan elde edilecek paranın, taşınmaz üzerindeki muhtesata isabet eden kısmının (%8,11"inin) muhtesat sahibi ..."e ödenmesine, taşınmazın satışından elde edilecek paranın arza isabet edecek kısmının (%91,89"unun) tapu senedindeki paylara göre paydaşlara dağıtılmasına, her ne kadar davalı vekilince davacı tarafın taşınmazdaki hissesinin bedeli karşılığında satın alınması talep edilmiş ise de, KMK"nın 54. maddesinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul olması halinde bu Kanun hükmünün uygulanabileceğinin düzenlenmiş olduğu, dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakının mevcut olmadığı, bu nedenle davalının talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan 5377 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın, taşınmaz üzerindeki tüm haklarla birlikte satış sureti ile giderilmesine, taşınmazın satışından elde edilen paranın, taşınmaz üzerindeki muhtesata isabet eden kısmının (%8,11"inin) muhtesat sahibi ..."e ödenmesine, taşınmazın satışından elde edilecek paranın arza isabet edecek kısmının (%91,89"unun) tapu senedindeki paylara göre paydaşlara dağıtılmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur"a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur"a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine ve tapu kaydına göre; dava konusu taşınmazın kargir beş dükkanlı ev ve avlulu kerpiç ev niteliğinde olup, davacının 49/71, davalının ise 110/355 paylı mülkiyetinin oldukları ve taşınmazın 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uygulaması neticesinde oluşmuş imar parseli olduğu, ancak taşınmazın fiili durumuna göre zemin+2kat olmak üzere toplam 3 katlı yapının bulunduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar mahkemece taşınmazın beyanlar hanesinde avlulu kerpiç evin ..."ye ait olduğu hususunda şerh mevcut ise de, taşınmaz üzerinde hali hazırda kerpiç evin mevcut olmadığı, taşınmazın beyanlar hanesindeki şerh nedeni ile taşınmaz üzerindeki üç katlı yapının davalı ..."e ait olduğunun kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle taşınmaz üzerinde hali hazırdaki yapının davalıya ait olduğu kabul edilmişse de mevcut durumla tapu kaydı arasındaki çelişki somutlaştırılarak, aralarında gayrimenkul değerlendirme uzmanının da bulunduğu heyetle birlikte yerinde yeniden uygulanarak mahallinde yapılacak keşif sonucu tarafların iddia ve itirazlarını değerlendiren denetime elverişli rapor alınıp sonucuna göre hüküm kurulması gerekir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/03/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.