MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 22. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 19/12/2012
NUMARASI : 2012/2-2012/413

Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi .... raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
Mahkemece, iddianın ispat edildiği gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının, dava dışı Ü.A.Ş. adına kayıtlı olan dava konusu 835 ada 103 parselde bulunan 5 nolu bağımsız bölümü Kadıköy 3. İcra Müdürlüğünün 2005/1500 Tal. sayılı dosyasında yapılan ihale sonucu alacaklarına mahsuben 28.01.2009 tarihinde satın aldığını, davalı Ş.M.Demir Çelik Sanayi İnş. Taah. Tur ve Gemi Acen. Tic. Ltd. Şti"nin haklı ve geçerli bir neden olmaksızın taşınmazı kullandığını, bu konuda daha önce Kadıköy 4.Asliye Hukuk Mahkemesinde 2009/166 Esas sayılı dosyası ile ecrimisile karar verildiğini ileri sürerek eldeki davayı açtığı, davalının, önceki kayıt maliki olan Ü. A.Ş: ile aralarında kira sözleşmesi bulunduğunu ve yeni malik olan davacının da sözleşmenin yeni tarafı olduğunu belirterek davanın reddini savunduğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK"nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK"nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Hal böyle olunca, taraflar arasında görülen Kadıköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 08.03.2012 tarihli 2009/166 Esas – 2012/123 Karar sayılı ecrimisil davasında verilen kararın eldeki davada bağlayıcı olacağı gözetilerek öncelikle bu dosyanın kesinleşip kesinleşmediğinin belirlenmesi, kesinleşmemiş ise kesinleşmesinin beklenmesi, kesinleştikten sonra belirlenen ecrimisil bedeli üzerinden ÜFE oranına göre güncelleme yapılarak sonraki dönem için ecrimisil hesabı yapılması gerekirken yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davalının, temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK"nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 13.01.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.