MAHKEMESİ : İskenderun 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 15/02/2013
NUMARASI : 2012/264-2013/59

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, hükme esas 1. bilirkişi raporunda somut emsal alınan G. Köyü ... parsel sayılı taşınmazın 23.04.2010 tarihli satışına ilişkin akit tablosundan, 1423,52 m² sulu tarla vasfındaki taşınmazın 1/2 hissesi 160.000,00 TL bedel ile üzerindeki mevcut ipoteğin hukuki vecibeleri de devredilmek suretiyle satıldığı, satışın şekli dikkate alındığında serbest satış olmadığı ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı kanaatini uyandırmaktadır. Bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptıklarından sözedilemez. Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.
Yine hükme esas alınan 2. bilirkişi raporunda somut emsal bilirkişi raporunda değerlendirmeye G... Köyü .. parsel sayılı taşınmazın 16.04.2008 tarihli satışının emsal olarak alındığı anlaşılmıştır.
Dosyaya getirtilen satış akit tablosundan, 20327m² arsanın 250/20326 hissesi 18.500,00 TLkarşılığında, bedelin 15.000,00 TL" sinin peşin kalan 3.500,00TL"si için satıcı lehine kanuni ipotek tesisi suretiyle satıldığı, satışın şekli dikkate alındığında serbest satış olmadığı ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı kanaatini uyandırmaktadır. Bu sebeple 2. bilirkişi kurulunun da emsal seçimini isabetli yaptıklarından sözedilemez. Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.
Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası"nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
2942 sayılı Yasa"nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2012 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığının düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 06.11.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.