MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacılar murisleri ... ve davacı ... ile davalı arasında 01.02.2004 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, muris ..."ın 28.05.2010 tarihinde vefat ettiğini, ... 3. Sulh Hukuk Mahkemesi 2010/359 Esas-2010/1221 Karar sayılı ilamı ile kira bedelinin 01.02.2010 tarihinden itibaren hak ve nesafete göre brüt 14.500.-TL olarak tespitine karar verildiğini, kira bedelinin emsalleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek hak ve nesafete göre 01.02.2015 tarihinden itibaren başlayacak yeni dönemde aylık brüt 35.000.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, kira bedelinin artış yapılarak ödendiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davaya konu kiralananın hak ve nesafet kurallarına da uygun olduğundan 01.02.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 22.500.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacının temyiz itirazlarının incelenmesinde;
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res"en
de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re"sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.
Somut olayda: 01.02.2004 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Hükme esas alınan 13.07.2015 tarihli bilirkişi raporunda; " dava konusu taşınmazın emsaller ile karşılaştırılması halinde aylık kira bedelinin brüt 29.152.-TL olacağı, boş olması ve yeniden başkalarına kiraya verilmesi halinde ise aylık brüt 25.000.-TL kira parası getirebileceği" tespiti yapılmıştır. Bilirkişi raporunda kiralanana ilişkin aylık kira bedeli ile ilgili aradaki farkın neden kaynaklandığı anlaşılamamıştır. Mahkemece bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 16.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.