MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi



Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacı alacaklı 12.10.2011 başlangıç tarihli yazılı kira akdine ve ek sözleşmeye dayanarak 23.03.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 12.10.2012 tarihinden 12.04.2015 tarihine kadar eksik ödenen kira alacağı 17.118,00 TL"nin faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçluya 07.04.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu 14.04.2015 tarihli itiraz dilekçesinde, alacaklı görünen tarafa herhangi bir borcunun olmadığını bildirerek takibe, borca, faiz oranına ve işlemiş faize itiraz etmiştir. Ödeme emrine davalı borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.
Mahkemece verilen ilk kararında, adi kira ve hasılat kiralarına mahsus haciz yolu ile takip yapıldığı, 24/05/2012 başlangıç tarihli 17647 yevmiye nolu yap-işlet-devret sözleşmesine dayanıldığı, borçlunun süresi içinde takibe itiraz ettiği ve takibin durduğu, takibe konu edilen yap-işlet-devret sözleşmesine göre ödenmesi gereken kira bedelinin yargılamayı gerektirdiği anlaşılmakla açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın reddine dair verilen ilk kararın davacı tarafça temyizi üzerine Dairemizin 18.09.2017 tarihli ve 2017/3707 E., 2017/10912 K. sayılı ilamı ile; “1. ...Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca, tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, icra takibini birlikte yapıp, davayı birlikte açmaları zorunludur. Bu durumda tahliye davasına dayanak icra takibindeki tahliye talebi, dava ve takip arkadaşlığı sebebiyle bu üç kiralayan tarafından istenmediğinden mahkemece tahliye davasının bu nedenle reddedilmesi gerekir ise de, karar reddine ilişkin olduğundan davacının tahliye davasının yargılamayı gerektirtiğinden bahisle reddine ilişkin karara yönelik temyiz itirazları yerinde değildir. 2.Davacının kira alacağına, ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davacı, icra takibine dayanak yaptığı noter tasdikli yazılı kira ve inşaat yapım sözleşmesi ile bu sözleşmenin eki olarak düzenlenen ve imzası davalı tarafından inkar edilmeyen Ek Sözleşme içeriğine göre, her üç kiralayana paylaştırılan aylık kira bedelinin kendi hissesine düşen 3.000,00 TL’nin asıl sözleşmesinin, 4. maddesindeki artış şartının uygulanmadan kendisine ödendiğinden bahisle, 12.10.2012 tarihinden 12.04.2015 tarihine kadarki eksik ödenen kira bedellerinin davalıdan tahsili istemiştir. Taraflar arasında düzenlenen noter tasdikli kira ve inşaat yapım sözleşmesinin varlığı, uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşme şartlarına göre, davacının payına isabet eden kira bedellerini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Sözleşmenin eki olan, ek sözleşmedeki imza davalı tarafça açıkça inkar edilmediğinden, var olan her iki sözleşme kira bedellerinin belirlenmesine esas teşkil edecek İİK’nin 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgeler niteliğindedir. Sözleşmeye göre kira bedelinin belirlenmesi ve artış şartının yıllara göre kira parasına uygulanması yargılamayı gerektiren hususlardan olmayıp, gerektiğinde bir bilirkişi aracılığıyla hesap ettirilebilir. Bu durumda, Mahkemece sözleşme ve ek sözleşme hükümlerine göre, davacıya eksik ödenen kira bedellerinin tespit edilerek neticesine göre itirazın kaldırılması talebi yönünden bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile bu talebin reddi doğru değildir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyulmak suretiyle yapılan yargılama sonunda; taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği gereği davalının tacir olarak kabulünün gerektiği ve alınan bilirkişi raporu doğrultusunda tacir olarak kabul edilen davalının kira farkı borcunun 13.294,42 TL ve işlemiş faiz borcunun 13.023,68 TL olduğu anlaşıldığından açılan davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile, 13.294,42 TL asıl alacak ve 13.023,68 TL işlemiş faiz alacağı yönünden itirazın kaldırılmasına, takibin devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1.Davalı vekilinin kira alacağına ilişkin temyiz itirazları yönünden;
Davalı kiracı takibe konu kira bedellerinin ödendiğini İİK"nİn 269/c maddesi gereğince noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur. Davalı borçlu itiraz dilekçesinde, herhangi bir borcunun bulunmadığını bildirerek takibe, borca, faiz oranına ve işlemiş faize itiraz etmiştir. Davalı temyiz dilekçesinde de, davacıya daha sonradan kiradan mahsup edilmek üzere fazla ödeme yapıldığını, bu nedenle kiranın başlangıç tarihinden itibaren davacının ilgili banka hesabına yapılan ödemelerin değerlendirilmesi gerektiğini savunmuştur. Ödeme belgesi borcu söndüren belge niteliğinde olduğundan, savunmanın genişletilmesi olarak değerlendirilemez. Yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Bu durumda mahkemece kira bedellerinin ödendiği banka hesap özeti dosya arasına alındıktan sonra takibe konu döneme ilişkin ödeme emrinin tebliğinden itibaren yasal ödeme süresi içerisinde yapılan ödeme olup olmadığı bilirkişi incelemesi ile denetime açık şekilde değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
2.Davalı vekilinin faiz alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Takipte dayanılan ve karara esas alınan 12.10.2011 başlangıç tarihli 15 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralayanı davacı ... ve dava dışı ... kiracısı davalı ... olup, hem davalı, hem davacı gerçek kişidir. Sözleşme ile 2662 ada 276 parselde kayıtlı 469,20 m2"lik arsa vasıflı taşınmaz üzerinde lüks bir inşaat yapılmak üzere kısmen kira, kısmen yap işlet devret modeliyle düzenlenmiş eser sözleşmesi ile kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin 4/son maddesinde “Kiracının kira borcunu zamanında ödememesi halinde, bu gecikmelerden dolayı muaccel kirayı senelik %100 faiz ve %20 avukatlık ücreti ile masraflar uygulanacağını kabul eder” düzenlemesine yer verilmiştir. Davacı alacaklı, davalı borçlu aleyhine 23.03.2015 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde 12.10.2012 tarihinden 12.04.2015 tarihine kadar eksik ödenen kira alacağı 17.118,00 TL"nin vade tarihinden takip tarihine kadar %100"den işlemiş faizi 17.118,00 TL"nin tahsilini talep etmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunu"nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun"un Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76"ncı, faize ilişkin 88"nci, temerrüt faizine ilişkin 120"nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138"nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK’nin 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasa"nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa"nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun"unda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354"ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
TTK"nin 14.maddesine göre “bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa kendi adına işleten kimseye tacir denir.” Aynı Yasa"nın 17.maddesi hükmünce de; “iktisadi faaliyeti nakdi sermayesinden ziyade bedeni çalışmasına dayanan ve kazancı ancak geçimini sağlamaya yetecek derecede az olan sanat ve ticaret sahipleri tacir değildir.” düzenlemesi yer almaktadır.
5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu’nun 3’üncü maddesinde, Esnaf ve sanatkâr, ister gezici ister sabit bir mekânda bulunsun, Esnaf ve Sanatkâr ile Tacir ve Sanayiciyi Belirleme Koordinasyon Kurulunca belirlenen esnaf ve sanatkâr meslek kollarına dahil olup, ekonomik faaliyetini sermayesi ile birlikte bedenî çalışmasına dayandıran ve kazancı tacir veya sanayici niteliğini kazandırmayacak miktarda olan, basit usulde vergilendirilenler ve işletme hesabı esasına göre deftere tabi olanlar ile vergiden muaf bulunan meslek ve sanat sahibi kimseler olarak ifade edilmiştir. Ayrıca TTK’nin 1463.maddesinde de, önce 17.maddeye gönderme yapılarak, Bakanlar Kurulunun bu konuda kararname çıkarması halinde onlarda gösterilen miktardan aşağı gayrisafi geliri bulunan sanat ve ticaret erbabından başka hiç kimse kanunun 17.maddesinde tarif edilen esnaftan sayılamaz denmek suretiyle tacir veya esnafın hangi kriterlere göre saptanacağı açık bir biçimde gösterilmiştir.
Gerçekten, 19.02.1986 tarihli ve 19024 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 25.01.1986 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile TTK"nin 1463.maddesine göre esnaf ve küçük sanatkar ile tacir ve sanayicinin ayrımına dair esaslar tespit edilmiştir. Buna göre;
1. Koordinasyon kurulunca tespit ve yayınlanacak esnaf ve küçük sanatkar kollarına dahil olup da gelir vergisinden muaf olanlar ile kazançları götürü usulde vergilendirilenler ve işletme hesabına göre, defter tutanlardan iktisadi faaliyetleri nakdi sermayesinden ziyade, bedeni çalışmalarına dayanan ve kazançları ancak geçimlerini sağlamaya yetecek derecede az olan ve Vergi Usul Kanunu"nun 177.maddesinin 1.fıkrasının 1 ve 3 nolu bentlerinde yer alan limitlerin yarısını, iki numaralı bendinde yazılı nakdi limitin tamamını aşmayanların esnaf ve küçük sanatkar,
2. Vergi Usul Kanunu’na istinaden birinci sınıf tacir sayılan ve bilanço esasına göre defter tutanlar ile işletme hesabına göre defter tutan ve birinci madde de belirtilenlerin dışında kalanların tacir ve sanayici sayılmaları kararlaştırılmıştır.
Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar kendiliğinden göz önünde bulundurularak ve bu hususların tespiti için gerektiğinde bilirkişi incelemesi de yaptırılmak suretiyle davalı ...’ın tacir olup olmadığı hususu araştırılıp, davalının tacir olması durumunda sözleşmedeki faiz şartının geçerli olacağı gözetilerek faiz alacağının buna göre hesaplanması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde eksik inceleme ile sözleşmenin niteliği gereği davalının tacir olduğu kabul edilerek karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen Geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nin 428.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK"nin 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 20/03/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.