Mahkemesi :...Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi



Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından duruşmalı olarak istenmiş, duruşma talebi kabul edilerek 13.10.2020 tarihinde yapılan duruşmaya davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava arsa payı karşılığı inşaat yapı sözleşmesine dayalı tapu iptâli ve tescil, bunun mümkün olmaması halinde bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
İlk derece mahkemesince davacının davasını aynen ifadan vazgeçerek müspet zarar tahsiline dönüştürmesi sebebiyle ıslah ile artırılan miktarda dikkate alınarak hesaplanan tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiş, davalının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’ne davalının istinaf talebi kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasından sonra davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir. Gebze 6. Noterliği’nin 09.03.2011 gün 36634 yevmiye nolu düzenlemede şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davacı yüklenici davalı arsa sahibine ait Kocaeli ili Gebze ilçesi Çayırova Mahallesi 3882 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapım işini üstlenmiştir. Taşınmazda 4 katlı 8 bağımsız bölüm yapılacağı 4, 5 ve 7 nolu bağımsız bölümlerin yükleniciye, diğerlerinin arsa sahibine kalacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmede aşamalı devir öngörülmemiş olup teknik şartlar bölümünün 14. maddesinde yüklenicinin binayı yönetmeliklere uygun olarak yapıp iskan ve kat mülkiyeti tapusunu almaya hazır halde alıcıya (arsa sahibine) teslim etmekle yükümlü olduğu, iskanla ilgili harç ve masraflarının alıcıya (arsa sahibine) ait olduğu kararlaştırılmıştır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibinin borcu kararlaştırılan tapu payı ya da bağımsız bölümlerin tapularını bedel olarak yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu da inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ile imar mevzuatı hükümlere uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri kendisine teslim etmektir. Sözleşmede aşamalı devir öngörülmediği ve aksi de kararlaştırılmadığından sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan 818 BK’nun 364 ve 01.07.2012 tarihte yürürlüğe giren TBK’nın 479. maddesi hükümlerine göre yüklenici bedel olarak kararlaştırılan tapu payına ya da iş bedeli olan paraya eseri tamamlayıp teslim etmiş olması halinde hak kazanacaktır. Sözleşmenin teknik şartlar bölümünün14. maddesi ile yüklenici inşaatı iskan almaya hazır halde teslim etmeyi de üstlenmiştir.
6100 sayılı HMK’nın delil başlangıcı başlıklı 202/1. maddesinde senetle ispat zorunluluğunun bulunduğu hallerde delil başlangıcı bulunursa tanık dinlenebileceği belirtildikten sonra, aynı maddenin ikinci bendinde delil başlangıcının iddia konusu hukuki ilişkinin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki ilişkiyi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş ya da gönderilmiş belge olduğu ifade edilmiştir.
Davalı davacıya isabet eden bağımsız bölümlerin davacı yüklenicinin borçlarının bulunması nedeniyle ve talimatıyla şantiye şefi olan ...’ya devredildiğini savunmuştur. Davalının savunmasında belirttiği yüklenicinin talimatıyla devir olgusu hukuki işlem niteliğinde olup, değeri tanıkla ispatı mümkün kılan miktardan çok fazla olduğundan HMK’nın 200. maddesi uyarınca senetle ispatı zorunludur. Karşı tarafın açık muvafakatı halinde tanık dinlenmesi mümkün ise de, muvafakatın bulunmaması halinde tanık dinlenmesi mümkün değildir. HMK’nın 202/2. maddesi hükmünce delil başlangıcı bulunması halinde tanık dinlenmesi mümkün olmakla birlikte somut olayda davacı ile dava dışı ... arasında imzalanan 01.10.2010 tarihli sözleşme davacı ile bu şahıs arasında şantiye şefi hizmet ilişkisi kurulduğunu gösteren sözleşme olduğu, 13.11.2014 tarih 10810 yevmiye nolu Gebze 14. Noterliğinde düzenlenen taahhütname, dava dışı ... ve eşinin adlarına kayıtlı bağımsız bölümün davacının vergi borcuna karşılık teminat olarak konulmasını kabul beyan ve taahhütlerine ilişkin olup, davalının savunmasında belirttiği, davacı yüklenicinin talimatı ile sözleşme uyarınca hakettiği bağımsız bölümlerin şantiye şefine devrine dair talimat verdiği ve bu şekilde yapılan hukuki işlemi muhtemel gösteren belgelerden olmadıklarından söz konusu sözleşme ve taahhütnamenin delil başlangıcı kabul edilmesi mümkün değildir.
Bu durumda ilk derece mahkemesince davacı yüklenicinin edimlerini yerine getirip bedel olarak kararlaştırılan tapu paylarının iptâl davasının tazminat davasına dönüştürülmesi sonucu, devredilmesi gerekip de devredilmeyen bağımsız bölümlerin bedeline hak kazanabilmesi için, edimini ifa edip etmediği araştırılmadığından, Bölge Adliye Mahkemesi’nce taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden sözleşme konusu inşaatla ilgili yapı ruhsatı ve tasdikli projeleri getirtildikten sonra talimat yolu ile konusunda uzman teknik bilirkişiler vasıtasıyla mahallinde keşif de yaptırılarak inşaatın yapı kullanma izin belgesi almaya elverişli (iskana elverişli) olarak tamamlanıp teslim edilmesi üstlenildiğinden, yüklenicinin inşaatı sözleşme ve ekleri, yapı ruhsatı, tadikli projeleri ile imar mevzuatı hükümlerine uygun olarak tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi almaya elverişli olarak teslim edip etmediği, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapu kayıtları ya da bedellerine hak kazanıp kazanmadığı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp değerlendirilerek, davacının bedel istemine ilişkin sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile ve davalının savunmasını kanıtlayacak yazılı delil sunmamasına rağmen hizmet sözleşmesi ve taahhütnamesinin yanlış değerlendirme sonucu delil başlangıcı niteliğinde olduğu kabul edilip tanık dinlenmek suretiyle davacının talimatı ile dava dışı ...’ya tapu devirleri yapıldığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararlarının kaldırılıp davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin hükmünün davacı yararına BOZULMASINA, 2.540,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtay"daki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine, ödenenden 5766 sayılı Kanun"un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davacıya iadesine,
6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’ne, karardan bir örneğinin ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 13.10.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.