14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.02.2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.05.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 1/2 payının bulunduğu 372 ada 2 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşları ... ve ...in elbirliği halinde malik oldukları diğer 1/2 payı 04.09.2013 tarihinde 110.000,00TL bedelle davalıya sattıklarını, satışla ilgili müvekkiline noter bildirimi yapılmadığı gibi satış bedelinin de muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek gerçek satış bedeli üzerinden dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, tapudaki satış bedelinin gerçek olduğunu, dava konusu payın ilk olarak davacıya satışının teklif edildiğini ancak bedeli yüksek bulduğundan kabul etmediğini, ayrıca taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş; aksi taktirde tapudaki satış bedeli ile harç ve masraflarının toplamı üzerinden karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davalının devir işlemi sırasında ödediğini ileri sürdüğü pay bedeline ilişkin çelişkili tanık ifadelerinden başka bir delil bildirmediği, bilirkişilerce tespit edilen değer ile tapuda beyan edilen değer arasında iki kata yakın bir fark bulunduğu gerekçesiyle bilirkişi raporu ile belirlenen ve davacı tarafından depo edilen 67.667,50TL önalım bedeli üzerinden davanın kabulüne ve dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı 1/2 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı, önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Öte yandan, önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince; davalı vekili temyiz dilekçesinde, mahallinde yapılan keşifte de tespit edildiği üzere dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan iki katlı evin bir katında davacının oturduğunu, diğer katının ise davalının payı satın aldığı önceki paydaşlar tarafından kullanıldığını ileri sürerek fiili taksim savunmasında bulunmuştur.
Bu durumda mahkemece, dava konusu taşınmaz üzerinde fiili taksim yapılıp yapılmadığının ve özellikle davacı ile davalının (ve buna bağlı olarak payı satın aldığı önceki paydaşların) kullandığı bölümler bulunup bulunmadığının, mahallinde yeniden keşif yapılarak taraf tanıkları da taşınmaz başında dinlenmek suretiyle araştırıldıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Kabule göre de, dava konusu 1/2 payın mülkiyetinin naklini sağlayan resmi senet içeriğinden bu payın davalıya 110.000,00TL bedelle satıldığı anlaşılmaktadır. Davacı vekili, dava dilekçesinde miktar belirtmeksizin gerçek satış bedelinin daha düşük olduğunu, önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia ederek keşif ve bilirkişi incelemesi delillerine dayanmış; mahallinde yapılan keşif sonrası sunulan bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle toplam değerinin 135.335,00TL olduğu bildirilmiştir. Mahkemece, her ne kadar taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen toplam değerinden dava konusu 1/2 paya isabet eden 67.667,50TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş ise de keşfen belirlenen bu bedel davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.
O halde mahkemece, davacı taraf bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığından, 4721 sayılı TMK’nın 734. maddesi uyarınca tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, dava konusu payın keşfen belirlenen değeri üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi de doğru görülmemiş, açıklanan nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.06.2020 gününde oy birliği ile karar verildi.