14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.04.2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.07.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 118 ada 7 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı...’ın 03.04.2014 tarihli satış işlemi ile taşınmazdaki 1/8 payını üzerinde bırakarak diğer 1/8 payını 3.000,00TL bedelle davalıya sattığını, bu satış işlemi için müvekkili tarafından açılan önalım davasında mahkemece davanın kabulüne karar verildiğini, şimdi ise dava dışı önceki paydaş...’ın taşınmazdaki 1/8 oranındaki payını 13.11.2014 tarihinde 30.000,00TL bedelle davalıya sattığını, önalım hakkına engel olmak amacıyla önceki satıştan on kat fazla bir bedel gösterilmek suretiyle bedelde muvazaa yapıldığını, gerçek bedelin 3.000,00TL olduğunu ileri sürerek, gerçek satış bedeli karşılığında dava konusu taşınmazdaki davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, dava konusu taşınmazda 03.04.2014 tarihinde satın almış olduğu paya yönelik davacı tarafından önalım hakkına dayalı olarak açılan davaya ilişkin aynı mahkemenin 2014/40–2015/42 Esas sayılı dosyasında verilen kararın kesinleşmediğini, taşınmazın fiilen taksim edildiğini, tapuda gösterilen bedelin gerçek bedel olduğunu, önceki satış işleminde gerçek bedelin gösterilmediğini, taşınmazın kendi taşınmazı ile sınırdaş olması nedeni ile kendisi açısından değerli olduğunu, muvazaa iddiasının doğru olmadığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, muvazaa iddiası kabul edilerek keşfen belirlenen 4.045,00TL bedel üzerinden davanın kabulüne, dava konusu 118 ada, 7 parsel sayılı taşınmazdaki davalı ... adına kayıtlı 1/8 hissenin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ... temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının ya da önceki malikinin kullandığı ve davalıya pay satan paydaşın kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince, davalı ...’ın dava konusu taşınmazda 03.04.2014 tarihinde satın almış olduğu paya yönelik bu davanın davacısı tarafından açılan önalım davasında aynı mahkemenin 2014/40–2015/42 Esas sayılı dosyasında verilen kararın kanun yolu incelemesinde, Dairemizin 08.01.2018 tarih 2016/262–2018/36 Esas Karar sayılı ilamı ile ‘’Fiili taksim olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği hususunun araştırılması gerektiği’’ gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verildiğinden, kötü niyetin yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve mahkemece de re’sen nazara alınması gerektiği ilkesi gereğince gerekli görüldüğünden, her iki davanın birleştirilmesi suretiyle fiili taksim hususunda birlikte değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekeceğinden ilk açılan önalım davasının sonucu beklenmeden karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Kabule göre de, bedelde muvazaa iddiasının salt keşifte belirlenen miktar ile kanıtlanamayacağı, tanık beyanlarının da görgüye ve bilgiye dayalı olması gerektiği hususunun gözetilmemesi de doğru görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ...’ın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 04.06.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.