MAHKEMESİ : Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 23/05/2012
NUMARASI : 2009/92-2012/270

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.03.2009 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.05.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi bir kısım davalılar vekili Av. N.. Ç.. tarafından istenilmekle, dosya Dairemizin 07.11.2012 günlü 2012/12400 Esas 2012/12929 Karar sayılı "tebligat ve duruşma pulu noksanlığı yönünden" mahalline iadesi ilamı üzerine, mahkemece temyiz eden bir kısım davalılar vekili Av. N.. Ç.."in temyiz talebinden HUMK"nın 434/3 maddesi gereğince vazgeçmiş sayılmasına dair verilen "08.01.2013 tarihli ek karar"ın Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili Av. N.. Ç.. tarafından istenilmekle tayin olunan 03.12.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden bir kısım davalılar vekili Av. N.. Ç.. geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlenildi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Kararın duruşma istemli olarak temyizi üzerine Dairemizce bir kısım mirasçılara gerekçeli kararın tebliğ edilmediği, ayrıca duruşma tebligat pulu noksanlığı yönünden 07.11.2012 tarihli karar ile mahalline iadesi üzerine mahkemece bir kısım davalılar vekiline 18.12.2012 tarihinde muhtıra tebliğ edildiği, 08.01.2013 tarihli ek karar ile yasal süresi içerisinde eksikliğin giderilmediği gerekçesiyle temyiz temyiz talebinden vazgeçmiş sayılmasına karar verilmiş ise de davalılardan K.. Y..’ın yargılama sırasında 02.03.2010 tarihinde ölümü üzerine 6100 sayılı HMK’nın 55. maddesi gereğince mirasçıları olan M.. Y.., S.. Y.. ve V.. Y.."a tebligat yapılarak yargılamaya devam olunması gerektiği halde tebligat yapılmaksızın savunma hakları kısıtlandığından Dairemizce kararın bu gerekçe ile bozulması gerekirken maddi hata sonucu “bir kısım mirasçılara gerekçeli kararın tebliğ edilmediği, ayrıca duruşma tebligat pulu noksanlığı yönünden” dosyanın mahalline iadesine karar verildiği anlaşıldığından mahkemece “…temyiz eden bir kısım davalılar vekili Av. N.. Ç..’in temyiz talebinden vazgeçmiş sayılmasına” karar verilmesi doğru görülmediğinden 08.01.2013 tarihli, 2009/92 Esas 2012/270 Karar sayılı ek kararın kaldırılmasına karar verildikten sonra işin esasının incelenmesine geçildi.
Davacı vekili, davalıların murisi H.. G.. ile 06.06.2000 tarihinde düzenlenen ve 08.06.2000 tarihinde tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi uyarınca 27.11.2008 tarihinde davalı mirasçılara murislerinden tapuda intikal eden 116 ada 3, 5 ve 7 sayılı parseller ile 113 ada 11 ve 115 ada 21 sayılı parsellerdeki davalılara ait hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.
Bir kısım davalılar vekili murisin çok yaşlı olup, okuma yazma bilmediği, hile ile kandırıldığı, gabin nedeni ile sözleşmenin geçersiz olduğunu, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı tarafın ehliyetsizlik ve geçersizlik iddialarının ispatlanamadığı, tescil koşulları oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre bir kısım davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek;
Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.
Yapılan düzenleme ile tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne şerh edileceği,
Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,
Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,
Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.
Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.
Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.
Yürürlükteki mevzuata göre yapılan her türlü (nazım imar planları, uygulama imar planları ve mevzi imar planları gibi) onaylı planlar içerisinde bulunan araziler; tarımsal niteliği korunacak yerler hariç arsa niteliği kazanmaları nedeniyle kanun kapsamı dışındadır.
Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
Talep konusu parsellerin bulunduğu yerin imar planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama imar, v.b.) ne olduğu ilgili Belediyelerden veya Valiliklerden alınacak yazı ile belgelendirilmeli; bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince;
Öncelikle satış vaadi sözleşmesine konu Muğla ili, Bodrum ilçesi,Y.. köyü, D.. mevkiindeki tarla cinsli 1..ada, 3, 5 ve 7 sayılı parseller ile 1.. ada11 ve 1.. ada, 21 sayılı parsellerin tarımsal niteliğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra tescilin mümkün olup olmadığı belirlenerek, sonucuna göre bir karar verilmelidir. Satış vaadi sözleşmesine konu payın arazinin büyüklüğü itibariyle belirlenen tarımsal niteliğine göre satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddi, aksi halde kabulü gerekir.
Mahkemece, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de, yargılama aşamasında harç ikmal edilmeden keşifte belirlenen değer üzerinden harç ve vekalet ücreti tahsili yerinde değildir.
SONUÇ:Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak temyiz eden davalılara verilmesine, 31.03.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.