MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi


1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 2. Tüketici Mahkemesince verilen davalı Emlak Konut GYO A.Ş. hakkında açılan davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddine, diğer davalılar hakkında açılan davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davacı, davalılar Türkiye Cumhuriyeti Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Pazarlama Fideltus Öztaş Ortak Girişimi (Ortak Girişim) vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalılar TOKİ ve Ortak Girişim vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların yaptığı “Ispartakule” adlı projeden 08.06.2007 tarihli harici gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden satın alınan konutun teslim tarihinin 30.09.2008 olarak belirlenmesine karşın sözleşme ekinde bulunan teknik şartnamede belirtilen işçilik ve malzemelere uyulmayarak eksik ve kalitesiz malzeme kullanılarak geç teslim edildiğini ve proje henüz tamamlanmadığından ikamet etmeye başlanıldıktan bir yıl sonra sosyal tesislere başlanıldığını, Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/326 D. İş sayılı dosyasına sunulu 07.12.2009 tarihli bilirkişi raporunda kalitesiz malzeme kullanıldığının, Küçükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/61 D. İş sayılı dosyasına sunulan 26.04.2010 tarihli bilirkişi raporunda da eksikliklerin tamamlanması için harcanacak miktarın 10.500,00TL olduğunun belirlendiğini ileri sürerek davalılar tarafından eksik, kalitesiz işçilik ve malzeme kullanılarak geç teslim edilen konuttan dolayı uğranılan zararın, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 15.000,00TL"sinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı cevabı:
5. Davacı, davalılar Emlak Konut GYO A.Ş., TOKİ ve Ortak Girişime husumet yönelterek dava açmıştır.
6. Davalı Emlak Konut GYO A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; husumet itirazında bulunduklarını, davacının süresi içinde ayıp ihbarında bulunmadığını, imalatların mahal listesine uygun olarak yapıldığını savunarak pasif husumet yokluğundan aksi hâlde davanın esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
7. Davalı TOKİ vekili cevap dilekçesinde; davanın pasif husumet yokluğundan reddine, aksi hâlde davacının ayıp yükümlülüğünü yerine getirmediğini belirterek davanın esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
8. Davalı Ortak Girişim vekili cevap dilekçesinde; dava konusu konutun ve içinde bulunduğu projenin teknik şartnameye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıldığını, ayıplı veya eksik bir yapının söz konusu olmadığını, süresinde ayıp ihbarında da bulunulmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı:
9. İstanbul 2. Tüketici Mahkemesinin 21.06.2012 tarihli ve 2011/14 E., 2012/536 K. sayılı kararı ile; konutta bulunan açık ayıplar yönünden teslim tutanağında herhangi bir ihtirazi kaydın olmaması ve süresinde davalıya yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmaması nedeniyle bu taleplerin reddine, arsa maliki olduğu anlaşılan ve davacı ile yapılmış sözleşmenin tarafı olmayan davalı Emlak Konut GYO A.Ş. açısından davanın husumetten reddine, bilirkişi raporu ile belirlenen gizli ayıplar yönünden davanın kabulü ile 10.968,00TL’nin davalılar TOKİ ile Ortak Girişimden müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazla talebin reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
10. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı, davalılar TOKİ ve Ortak Girişim vekilleri tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
11. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 11.09.2013 tarihli ve 2012/29294 E., 2013/21112 K. sayılı kararı ile;
“…1- Mahkemece, davalı Emlak Konut GYO A.Ş." nin arsa maliki olduğu ve davalı ile yapılan sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesi ile bu davalı yönünden davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş ise de; Davacı ile davalılar arasında imzalanan 08.06.2007 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalı Emlak Konut GYO A.Ş. satıcı olarak yer almıştır. Satıcı -imalatçı - üretici kavramı ve sorumluluğu 4077 Sayılı Yasa"nın 3. ve 4.maddelerinde düzenlenmiştir. TKHK’nun 4/3 maddesine göre; Satıcı, imalatçı-üretici, bayi, acente, ithalatçı ve 10. maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. Hal böyle olunca, satıcı durumunda bulunan davalı Emlak Konut GYO A.Ş." ne, husumet yöneltilebilir. Mahkemece, bu davalı yönünden de uyuşmazlığın esasının çözümlenmesi gerekirken, yanlış gerekçeyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Davalılar, ayıp ve eksik bulunmadığını, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece, talep edilen bazı hususların açık ayıp niteliğinde olması nedeniyle süresinde yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığından reddine, gizli ayıplar yönünden bilirkişi heyeti tarafından nasafete göre belirlenen toplam 10.968.00.TL değer düşüklüğü bedelinin tahsiline karar verilmiştir. Davacının, 08.06.2007 tarihinde davalılardan satın aldığı bağımsız bölümü 29.11.2008 tarihli teslim tutanağı ile teslim aldığı, 05.01.2011 tarihinde eldeki davanın açıldığı hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
4077 sayılı kanunun 4.maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. Borçlar Kanununun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. BK.’nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz. Ancak satıcı tarafından bu ayıpların giderileceği hususunda alıcı oyalanırsa Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılmasını kanun himaye etmeyeceği için bu yasal korumadan satıcı yararlanamaz.
Hemen belirtmek gerekir ki, eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise, eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir. 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; “Ispartakule” adlı proje kapsamında yapılacak konut ve işyeri satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, 560.000.m2 ruhsatlı alanda 1.000.000.m2 den fazla inşaat alanına sahip olan toplam 13 adanın, 10 adasında 5280 modern konut ve 3 adasında 800 adet işyerinin bulunduğu alışveriş ve eğlence merkezinin yapılacağının, büyük marketler, sinemalar, restoran ve kafelerin yanısıra her türlü ihtiyaca yönelik dükkan ve işyerlerinin burada yaşayanların yanı başında olacağının, sportiv aktivitelerin yapılacağı klüp binası, iki adet ilk öğretim okulu, bir adet ortaöğretim okulu, cami, hastane, sağlık ocağı gibi günlük hayatın olmazsa olmazlarının da bu projede yer aldığının ve 21. yüzyıla yakışır Avrupai bir yerleşim alanı olacak “Ispartakule” projesinin 2009 yılı sonunda herşeyiyle tamamlanacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu hususlardan çoğunun yerine getirilmediği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Söz konusu sosyal tesislerin yapılmamış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, bu sosyal tesislerin yapılmamış olması hususunda herhangi bir değerlendirme yapılmamış ise de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusudur.
Ayrıca, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; sosyal tesisler, asansör v.s. işle ilgili zarar talebinin değerlendirme dışında tutulduğu ve değer düşüklüğü hesabında denetime esas olmayacak şekilde nasafet indirimi uygulandığı anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak yeni bilirkişi heyeti aracılığı ile, talep edilen hususlarla ilgili “açık ayıp”, “gizli ayıp” ve “eksik ifa” ayrımı yapılması, eksik ifa nedeniyle ihbar şartı aranmaksızın davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcıların sorumluluğuna gidebileceğinin kabul edilmesi, açık ayıplar için teslimden itibaren 30 günlük süre içinde ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığının araştırılması, gizli ayıpların ise ortaya çıkması sonrası derhal yapılıp yapılmadığı, bu ayıpların bildirimi yönünde satıcılar tarafından alıcının oyalanıp oyalanmadığının TMK." nun 2. maddesi gereğince gözetilmesi, sonucunda ayıp ve eksik ifanın tespiti halinde nisbi metot yöntemi uygulanarak davacının satın aldığı konutun değeri ile eksik ve ayıplı halindeki değerinin belirlenmesi, yapılacak oran sonrası davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarının taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesidir. Mahkemece, değinilen bu hususlar göz ardı edilerek, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna dayalı yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
3-Bozma nedenlerine göre, davacı ile temyiz eden davalıların diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
12. İstanbul 2. Tüketici Mahkemesinin 23.12.2015 tarihli ve 2015/871 E., 2015/2692 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında imzalanan sözleşmede "Ispartakule" projesi kapsamında yapılacağı belirtilen işlerin 2009 yılı sonuna kadar tamamlanacağının vaad edilmediği, projede değişiklikler olabileceği hükmüne yer verildiği, projenin etaplar hâlinde yapılmaya devam edildiği, davacının bağımsız bölümünün bulunduğu ada dışındaki proje kapsamında kalan yerlere ilişkin davalıların davacıya taahhüdünün bulunmadığı, teslim tutanağında da herhangi bir ihtirazi kaydın bulunmadığı gerekçesiyle davalı Emlak Konut GYO A.Ş. yönünden davanın husumetten reddi, açık ayıplar yönünden süresinde bir ihbar olmadığından bu taleplerin reddi, gizli ayıplar yönünden ise bilirkişi raporuyla belirlenmiş olan bedelin davalılar TOKİ ve Ortak Girişimden tahsili, fazlaya ilişkin talebin reddi yönünde direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
13. Direnme kararı süresi içinde davalılar TOKİ ve Ortak Girişim vekilleri tarafından temyize getirilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
14. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda,
a) Yeniden alınacak bilirkişi raporu ile eldeki davaya konu konuttaki gizli ayıplar yönünden 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 198. maddesi hükmü nazara alınarak süresinde ihbar şartının araştırılmasının gerekip gerekmediği,
b) Süresinde ihbar edilmiş gizli ayıplar tespit edilirse 16.02.2012 tarihli bilirkişi raporu ile nefaset kesintisi yapılmak suretiyle belirlenen bedele mi yoksa nisbi metoda göre hesaplanacak değer kaybına mı hükmedilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
(a) İlk uyuşmazlık yönünden yapılan inceleme;
15. Uyuşmazlığın çözümüne geçilmeden önce tüketici hukukunda ayıp kavramı ve ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümlerin incelenmesi yerinde olacaktır.
16. Ayıplı mal satımı karşısında alıcıyı korumaya yönelik genel nitelikli düzenlemeler zaten mevcut iken [BK m. 194-207 ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 25/3], tüketiciyi daha etkin bir biçimde koruma gayesi ile yürürlüğe giren 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da (TKHK) bu husus ayrıca düzenleme yeri bulmuştur.
17. Yürürlük tarihi itibariyle uyuşmazlıkta dikkate alınması gereken 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesinin birinci fıkrasında; "Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir." denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
18. Ayıbın varlığı hâlinde satıcıyı maldaki ayıptan sorumlu tutabilmek için birtakım maddi koşulların (ayıp sayılan bir eksikliğin mevcudiyeti, ayıbın önemli olması, ayıbın malın yarar ve zararının alıcıya geçtiği anda var olması, tüketicinin ayıbın varlığını bilmeden malı satın almış olması) gerçekleşmesi ve bilhassa ayıbın bildirilmesi gibi biçimsel koşulların da alıcı tarafından sağlanması gerekir.
19. Kanun koyucu açık ayıbın varlığı durumunda tüketiciyi malın tesliminden itibaren otuz gün içerisinde ayıbı muhatabına bildirilmekle yükümlü kılmıştır (TKHK m. 4/II). Ortalama bir tüketici bilgisine göre olağan bir gözlemle tespit edilemeyecek yahut sonradan ortaya çıkabilecek mahiyet taşıyan gizli ayıplarda ise tüketici bu süre ile bağlı olmaksızın, ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren TKHK’nın 30. maddesi yollamasıyla BK’nın 198/II-III maddesi hükmü gereği derhâl, yerleşik içtihatlardaki ifadesiyle dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede ayıbı ihbar etmelidir.
20. Ayıbın tüketicinin seçimlik haklarından (m. 4/II-2.c; bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım) sorumlu olan kişilere (m. 4/III; satıcı, imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve bağlı kredi veren kuruluşlar) bildirilmesi mahiyetindeki ihbar, muhatabını haberdar etmeye elverişli olmak kaydıyla herhangi bir şekle bağlı bulunmamaktadır. Borçlar hukuku ile tüketici hukukunda ihbarın şekli daha çok ispatla ilgili bir mesele olup bu husus taraflar arasında çekişmeli hâle geldiğinde genel ispat kurallarının yanı sıra yine genel bir kaide olan hakkın kötüye kullanılması yasağının da gözden kaçırılmaması gereklidir.
21. Nitekim, aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 06.02.2020 tarihli ve 2017/13-580 E., 2020/97 K. sayılı kararında da değinilmiştir.
22. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağının dikkate alınması gereken diğer bir nokta da satıcının yaklaşımıdır. Satıcı tarafından mevcut ayıpların giderileceği yönünde alıcının oyalanması durumunda, satıcının BK’nın 198. maddesindeki korumadan yararlanması mümkün olmayacaktır.
23. Bu açıklamalar ışığında ve uyuşmazlık çerçevesinde somut olay incelendiğinde; satın aldığı konutun davacıya 29.11.2008 tarihinde teslim edildiği ve eldeki davanın ise yaklaşık 26 ay sonra 05.01.2011 tarihinde açıldığı hususu çekişmesizdir. Mahkemece, her ne kadar gizli ayıplar yönünden bilirkişi raporu ile belirlenen bedel hükme esas alınmış ise de, raporda “gizli ayıp nitelikli imalatlar” başlığı altında belirtilen ayıplar yönünden kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi de gözönünde bulundurularak yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı, süresinde ihbarın önüne geçmek maksadıyla satıcının TMK’nın 2. maddesine aykırı şekilde davacıyı oyalayıcı fiillerinin bulunup bulunmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği anlaşılmaktadır.
24. BK"nın 198. maddesine göre gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “hemen ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Hâl böyle olunca, mahkemece bilirkişi heyetinden “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatlara ilişkin ayıpların tek tek neler olduğunun belirlenerek, ihbarın süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi ve tarafların delilleri dikkate alınarak tarafların ve yargının denetimine esas gerekçeli ek rapor tanziminin sağlanması gereklidir.
(b) İkinci uyuşmazlık yönünden yapılan inceleme;
25. Yapılan bu açıklamalardan sonra üzerinde durulması gereken diğer uyuşmazlık konusu ise süresinde ihbar koşulunu haiz gizli ayıpların tespit edilmesi hâlinde talep edilen davaya konu konutun kaybettiği değerin tayini hususunda hangi metodun uygulanacağı meselesidir.
26. Eldeki uyuşmazlıkta olduğu gibi tüketicinin tercihini uğranıldığı iddia edilen zararın maddi olarak telafisi yönünde kullanması hâlinde, gerçekten de tazminat gerektirir bir zararın, başka bir deyişle bedel indirimini gerektirir aykırılığın var olup olmadığının objektif şekilde belirlenmesi gerekir. Bu noktada ise tazminat miktarının ne suretle tespit edileceği hususu gündeme gelir.
27. Bu konuda herhangi bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Ancak, gerçek anlamda zarar, mal varlığının irade dışı azalmasına neden olan zarar verici olaydan sonraki durumu ile bu olay gerçekleşmiş olmasaydı bulunacağı durum arasındaki fark olarak ortaya çıkan maddî zarardır ve sözleşmeye aykırılık, eksik veya ayıplı işler nedenleri ile ortaya çıkan bedel farkının (semen tenzilinin) ödetilmesi davalarında, indirime konu edilecek miktarın tespiti için doktrinde, “mutlak metot”, “nispi metot” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcut olmakla birlikte, somut olayda uygulanması gereken yöntem, Yargıtay uygulamaları ile de yerleşmiş bulunan “nispi metot” olarak adlandırılan hesaplama yöntemidir. Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız (zarar doğurduğu iddia edilen durum olmaksızın halinin) ve ayıplı (iddianın dayanağı durumla birlikteki halinin) değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile mevcut ayıplı hâldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır (HGK’nın 28.02.2018 tarihli ve 2017/13-603 E., 2018/414 K. sayılı kararı).
28. Yerel mahkemece açıklanan bu ilkeler ışığında yapılacak inceleme sonucunda varılacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.
29. Diğer taraftan, dava tarihi 05.01.2011 iken direnme kararında 30.04.2015 olarak yazılması mahallinde düzeltilebilir bir hata olarak kabul edilmiş, bozma nedeni yapılmamıştır.
30. Hâl böyle olunca; Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
31. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalılar TOKİ ve Ortak Girişim vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu"nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu"nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
HUMK’nın 440/III-1. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 02.03.2021 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.