MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 15/02/2013
NUMARASI : 2012/432-2013/54

Davacı tarafından, davalı aleyhine 16/05/2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15/02/2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalı, binanın imar izni olmamasından dolayı 2002 yılı Ağustos ayına kadar sözleşmenin gereğini ifa edemediğini, sonrasında da davacı kardeşinin hacizler nedeniyle kaçındığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne, sözleşme konusu yapılan kısma tekabül eden 1286/7200 hissenin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre özellikle satışı vaat edilen taşınmazın fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş olmasına göre zamanaşımı savunması TMK"nın 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından ve sözleşmede bedelin ödendiğinin belirtilmiş olmasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile TMK"nın 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK"nın 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Davadaki istemin dayanağı, 31.03.1995 günlü satış vaadi sözleşmesidir. Sözleşmede, "... ..parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilmiş bulunan zemin ve iki normal kattan ibaret olan binanın zemin üzerindeki birinci normal katını ve bodrumdaki kömürlüğün yarısını arsa payı ve eklentisi ile birlikte davacı K.. K.."ya satışını vaat ediyorum, bedelin tamamını nakten ve tamamen aldım. Yasal imkan doğduğu taktirde kat irtifakını kurup tapu dairesinde ferağ takririni vereceğim.." denilmek suretiyle satış vaadinde bulunulmuştur.
Sözleşmede ifa için kesin bir süre belirlenmemiş, ancak taşınmaz mülkiyetinin yapının kat irtifakı kurulduktan sonra davacıya geçirileceği kararlaştırılmıştır. Borçlar Kanununun 149. maddesi uyarınca bir aktin konusu olan borcun ilerideki bir hadisenin tahakkukuna bağlanması mümkündür. Bu tür sözleşmelere hukukumuzda şarta bağlı sözleşmeler denilmektedir. Taliki şartın gerçekleşmemesi halinde kural olarak borcun ifası istenemez.
Uygulamada satış vaadi sözleşmelerinin yorumunda Borçlar Kanunu"nun 18.maddesi hükmünün gözetilerek sözleşmelerin ifasına olanak verecek şekilde yoruma gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Somut olayda; sözleşmenin 31.03.1995 tarihinde yapıldığı, davacının bu tarihten itibaren taşınmazda ikamet ettiği ve sonraki tarihlerde de kiraya vererek yararlandığı davalının 06.06.2012 tarihli cevap dilekçesindeki beyanlarından anlaşılmaktadır. Gerek sözleşme içeriğinden ve gerekse vaat borçlusunun beyanlarından, davanın dayanağı satış vaadi sözleşmesi ile davacının taşınmazda paydaş kılınmasının amaçlandığı, birinci kat ve bodrumdaki kömürlüğün yarısının arsa payı ve eklentisi ile birlikte satıldığı görülmektedir.
24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü gerekir.
Bu nedenle mahkemece, bilirkişiden ek rapor alınarak veya yerinde keşif yapılarak yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda .. ada .. parsel sayılı taşınmazdaki davaya konu binada kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme düşen arsa paylarının bilirkişiye hesaplatılması, bundan sonra davacıya sözleşme ile satışı vaat edilen birinci normal kat ve bodrum katındaki kömürlüğün yarısı için saptanacak arsa payı yönünden davacı adına tescile karar verilmesi gerekirken davalının tapu kaydındaki payının 1/3"üne isabet eden pay yönünden tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 27.02.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.