Yanlar arasında görülen tapu iptal ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar N..Ö.ve M..ç.vekillerince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp, düşünüldü;
Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; C.Y.’nin banka borcundan dolayı maliki olduğu 663 parsel sayılı taşınmazdaki 10 nolu bağımsız bölümün Afyonkarahisar 2. İcra Müdürlüğünün 1999/5666 sayılı takip dosyasında cebri satışa konu edildiği, 24.05.2002 tarihinde yapılan ihale sonucu davacı A.D.’a satışının yapıldığı, 14.06.2002 ve 19.06.2008 tarihlerinde Tapu Sicil Müdürlüğünden tescil istenmesine rağmen taşınmaz üzerine ihaleden sonra konulan hacizler ve açılan dava nedeniyle davacı adına tescilinin sağlanamadığı, bu arada önceki kayıt maliki C.’in borcu nedeniyle aynı taşınmazın Afyonkarahisar 1. İcra Müdürlüğünün 2006/3386 sayılı takip dosyasında 07.08.2009 tarihinde yapılan cebri ihale satışı sonucu takip alacaklısı davalı M. Ç. adına 02.09.2009 tarihinde tescil edildiği, 29.09.2009 tarihinde de davalı N..Ö.’e satış suretiyle temlik edildiği anlaşılmaktadır.
Davacı, cebri ihale sonucu TMK’nun 705/2 maddesi uyarınca 14.06.2002 tarihinde mülkiyetini tescilsiz olarak kazandığı taşınmazın, önceki malikin borcu nedeniyle 17.11.2006 tarihinde konulan haciz ve 07.08. 2009 tarihinde yapılan cebri ihale ile davalı M.Ç. adına tescilin dayanağını teşkil eden cebri ihalenin hukuken yok hükmünde olduğunu ileri sürerek, yolsuz tescil hukuksal nedeniyle eldeki davayı açmıştır.
Davalı M. Ç., C.Y.’den olan alacağına karşılık cebri ihale sonucu iyiniyetli olarak taşınmazı edindiğini, davacının ihale sonrası mülkiyeti tescil ettirmemiş olması nedeniyle ağır kusurlu olduğunu, iyiniyetinin korunması gerektiğini savunmuş, davalı N.Ö.ise, anılan taşınmazda oturduğunu cebri ihale yoluyla satışı duyunca M. Ça.’tan taşınmazı satın aldığını bildirerek davanın reddini istemiştir.
Bilindiği üzere, Türk Medeni Kanununun 705/1. ve 1022. maddeleri hükümlerine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması sicile tescil koşuluna bağlıdır. Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.( TMK 1022/1 m.) kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.(TMK 1021/1 m.) Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir değişle hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz; mülkiyetin nakledildiğinden söz edilemez.
Diğer taraftan, taşınmazların tescilden önce mülkiyetlerinin geçmesine olanak sağlayan haller Türk Medeni Kanunun 705/2 maddesinde “miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer haller” olarak sayılmış olup eldeki davada, cebri satış sonucu mülkiyetin tescilsiz olarak hak alıcısı davacıya geçtiği kabul edilmelidir.
Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır; fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık (aleniyet) kazanmış değildir. İyiniyetli üçüncü kişiler tapu kütüğünde malik olarak gözüken kişiyi gerçek malik olarak kabul etmekte haklıdırlar ( TMK 1023. md.) ve bu kişiden edinmiş oldukları ayni haklar geçerlidir. (TMK 1025 md.) Edinilmiş olan bu haklar mülkiyet hakkı kendisine tescilsiz geçmiş olan kişiye karşı da hüküm ifade eder. ( Prof. Dr. J.G. Akipek, Prof. Dr.T. Akıntürk Eşya Hukuku sh.477) Mülkiyetin tescilsiz kazanımından sonradan yapılan tescil sadece bildirici mahiyeti olup tescile dayanmayan kazanımda malik, tescilden önce de mülkiyet hakkından doğan bütün hak ve borçlara sahiptir, ancak tecil yapılmadıkça tasarruf işlemleri yapılamaz.
Hemen belirtilmelidir ki, TMK’nin 705/2 maddesi uyarınca birinci cebri ihalenin kesinleştiği 14.06.2002 tarihi itibarıyla önceki kayıt maliki C. Y.nin mülkiyet haklarının son bulduğu, mülkiyet hakkının tescile gerek kalmaksızın cebri ihale alıcısı davacı A. D.’a devredildiği ve kazanıldığı açıktır.
Öte yandan, davalı M.Ç.yararına oluşan cebri ihale sonucu anılan taşınmaz satışının yine yukarıda açıklanan yasal düzenlemelere göre mülkiyetin nakli sebebini oluşturduğu ve tapuya tescil edilmekle mülkiyetin geçtiği de kuşkusuzdur.
Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla, Türk Medeni Kanunun 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda TMK"nun 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise TMK’nin 1023.maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarakta tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyiniyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK’nin 1023.maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1.fıkrasında "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan
ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima gözönünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle "kötü niyet iddiasının def"i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı ilkeleri 8.ll.l99l tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında (İBK) kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Somut olayda; davacının çekişme konusu taşınmazın mülkiyetini 14.06.2002 tarihinde tescilsiz olarak kazanmasından sonra, davalı M. Ç.’ın önceki malik C..Y...’den alacağının tahsili için yapılan cebri ihale ile mülkiyeti kazanımı ve diğer davalıya yapılan temlikin TMK’nun 1025 maddesine uyarınca yolsuz tescil niteliğinde olduğu iddiası 1990/4 – 1991/3 sayılı İ.B.K. uyarınca davalıların mülkiyeti kazanımlarının kötü niyetli olduğu iddiasını da içerdiğinden, davalıların kötü niyetle iktisapta bulundukları öncelikle davacı tarafça kanıtlamalıdır.
Hal böyle olunca, iddia ve savunma doğrultusunda taraflardan delillerinin sorulması, bildirilen delillerin usulünce toplanması davalı M..in ediniminde iyiniyetli ya da kötüniyetli olduğu hususunun yukarıdaki ilkeler uyarınca araştırılması, eğer M..in kötüniyetli olduğu saptanır ise kayıt maliki N..in iyiniyetinin araştırılması hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davalıların temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK."nın 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 10.4.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.