MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, dava konusu 8 adet bağımsız bölümden oluşan tüm binayı kendi ihtiyacı için kullanmak üzere 11/09/2013 de satın aldığını, bu durumun davalıya 16/09/2013 tarihli ihtarname ile davalıya bildirildiğini, davacının özel bir eğitim kurumu olduğunu ve işini yapabilmek için dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğunu, iktisap tarihi itibariyle 6 aylık süre sonunda dava açma hakkına dayalı olarak davanın ikame edildiğini belirtilerek işyeri ihtiyacı nedeni ile davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesini istemiştir.
Davalı, davalının dava konusu taşınmaz ile ilgili ilk kontratı 01.06.2009 tarihinde 4 yıl geçerli olmak üzere 08.04.2009 tarihinde imzaladığını, bu sözleşmeye ek olarak 23.07.2010 tarihinde kontratın yeniden düzenlenerek 01.06.2013 tarihinden başlamak üzere 31.05.2017 tarihinde bitişi kararlaştırılan ikinci kontratın düzenlenmesi ile 4+4 olmak üzere 8 yıl süreli sözleşmeyle taşınmazı eski malikler ... ve ...’dan kiraladığını ve taşınmaza yaklaşık 650.000 USD masraf yaptığını, taşınmazın 01.06.2013 tarihinde 4 yıl süre ile kiraladıktan çok kısa bir süre sonra 11.09.2013 tarihinde davacıya satıldığını, davacının eğitim kurumu işlettiğini, davalının da eğitim kurumu işletiyor olması sebebi ile taşınmazı ne kadar süre ile kiraladığını, yapılmış olan masrafları ve tadilatları da çok iyi bildiğini, belirterek kötü niyetli olarak açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulü ile taşınmazdan davalının tahliyesine karar verilmesi üzerine karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir.
Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
Dava, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup davacı dava konusu taşınmazı 11/09/2013 tarihinde satın almış, 16/09/2013 tarihli ihtarname ile taşınmazı ihtiyacı için kullanacağını ve 6 aylık süre sonunda tahliye etmesini davalıya bildirmiş, süresinde 10.04.2014 tarihinde iş bu dava açılmıştır. Mahkemece; dinlenen tanık beyanları değerlendirilerek ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. Tanık beyanlarında davacının halihazırda kiracı olarak bulunduğu taşınmazda tahliye tehdidi altında olduğu belirtilmişse de öncelikle tüm deliller toplanmak, konusunda uzman bilirkişi aracılığıyla yerinde yeniden keşif yapılarak yada ek rapor alınarak dava konusu taşınmaz ile davacının kiracı olarak bulunduğu taşınmazın mukayesesinin yapılması taşınmazların özellikleri değerlendirilip üstünlük vasfı olan tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırmaya dayalı yazılı gerekçeyle hüküm tesisi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.11.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.