Dava, temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Davalı tarafça açılan karşı dava ise, 1.630 TL alacağın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, kiralananın tahliyesine, 20.000 TL kira bedelinin davalıdan tahsiline karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı-karşı davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davaya konu işyeri niteliğindeki kiralananın ölü malik F... D... tarafından davalıya kiralandığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyada mevcut mirasçılık belgelerinde kiralayan Fatma"nın temerrüt ihtarnamesinin keşide edildiği 06.07.2010 tarihinde on mirasçısı olduğu, ihtarnamenin ise altı mirasçı tarafından keşide edildiği, dava tarihi olan 17.09.2010 tarihinde ise 12 mirasçısı olduğu halde sekiz mirasçı tarafından dava açıldığı anlaşılmaktadır.

Kiralanan, paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyete konu teşkil ediyorsa, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi, bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanır. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise, miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak, temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; davacılar kiralanan taşınmaza elbirliği halinde malik bulunmaktadırlar. Elbirliği halinde mülkiyetin söz konusu olduğu hallerde tüm mirasçıların birlikte ihtar gönderip birlikte dava açmaları gerekir. Elbirliği halinde maliklerin tümü tarafından gönderilmeyen temerrüt ihtarnamesi tahliye yönünden hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle temerrüde esas alınamaz. İhtarnamedeki bu noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir. Bu durumda temerrüt ihtarının hukuki sonuç doğurmayacağı göz önüne alınarak, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Ayrıca davacılar kira alacağı talebinde bulunduklarından davada tüm mirasçıların yer alması gerekmektedir. Bu nedenle mahkemece, davada yer almayan diğer mirasçıların davaya muvafakatlarının sağlanması ya da terekeye temsilci atanmak suretiyle taraf teşkilinin tamamlanmasından sonra  alacağın esasının incelenmesi gerekirken alacağın tahsiline de karar verilmesi hatalı olmuştur. Yine karşı davacı miras bırakan kiralayanın borcu sebebiyle alacak davası açtığına göre, mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, diğer mirasçıların öncelikle davaya  dahil edilmesi ve taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.05.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.