Uyuşmazlık, kiralanana yapılan 15.000 TL, ıslah dilekçesi ile de 26.359.59 TL zorunlu ve faydalı masrafın kiralayandan tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 12.000 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar  verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekilinin yönetim binası ve barınak bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan Ocak 2006 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan inşaat malzemeleri ve kömür satış işinde kullanılmak üzere davacı şirkete kiralanmıştır. Sözleşmede kiralanan şeyin şimdiki durumu “kiralanan etrafındaki beton direkleri dikili olarak ve telsiz boş arsa” olarak nitelendirilmiştir. Ayrıca sözleşmenin özel şartlar bölümü 2. maddesinde arsa üzerine yapılan masrafların kiracıya ait olacağı ve 3. maddesinde de kiracının kiralanan taşınmazda mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Davacı kiracının kira paralarını ödememesi nedeniyle icra mahkemesince tahliyesine karar verildikten sonra kiralanan 19.3.2009 tarihinde tahliye ve davalıya teslim edilmiştir. Davacı açmış olduğu işbu dava ile kömür ve inşaat malzemeleri satış işinde kullandığı kiralanana yapmış olduğu harcama bedellerini talep etmektedir. Yargılama sırasında yapılan keşifler sonrasında alınan bilirkişi raporlarında davalının boş arsa olarak kiralanan üzerine ticari faaliyetinde kullanmak üzere yönetim binası ve bir barınak inşa ettiği anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan 22.11.2010 tarihli bilirkişi raporunda da söz konusu yönetim binasının değeri 10.284.41 TL ve barınağın değerinin de 8.225.18 TL olduğu belirlenmiştir. Mahkeme anılan yapıların esaslı   nitelikli   yapılar  olup,   sözleşmede   kararlaştırılan   arsaya   yapılan   masraflar   kapsamında değerlendirilemeyeceğini, faydalı giderler olduğunu belirtmekle birlikte bu yapıların inşa edilmesinde davalı kiralayanın onayının alınmaması ve davacının kira sözleşmesinin sona ermesine kendi kusuru ile yol açması nedeniyle Borçlar Kanunu"nun 43 ve 44  maddeleri gereğince kusur indirimine giderek yapı bedellerini takdiren 1 / 3 oranında indirmek suretiyle hüküm altına almıştır. Ne var ki mahkemenin de kabulünde olduğu üzere her ne kadar yapılar davalının izni olmadan inşa edilmiş ise de,  davalı tarafından tahliyeden sonra kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmaz mevcut haliyle ve daha yüksek bedelle yeniden kiraya verilmiştir. 22.11.2010 tarihli bilirkişi raporunda da anılan yapıların taşınmazın aynı amaçla kiralanması halinde % 30 oranında kira bedelini artıracağı tespit edilmiştir. Diğer yandan üç yıllık kira sözleşmesi sonunda ve kira parasının ödenmemesi nedeniyle kiralananın tahliye edilmesinde kira sözleşmesinin davacının kusuru nedeniyle sona erdiğinden söz edilemez. Kaldı ki sözleşmenin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmiş olması sonuca etkili değildir. Bu nedenlerle haksız  fiil ve tazminata ilişkin olan Borçlar Kanunu"nun 43 ve 44 maddelerinin davada uygulanma olanağı bulunmamaktadır. Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu"nun, 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiracıdan isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda yapıların imal tarihindeki değeri değil dava tarihindeki değerleri hesaplanmıştır. Bu durumda mahkemece yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak, yönetici binası ve barınağın imal tarihi itibariyle değerleri belirlenmeli ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir

SONUÇ:Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda ( 2 ) No"lu bentte yazılı nedenlerle BOZULMASINA ve Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir edilen 900 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine,  22/05/2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.