MAHKEMESİ : GAZİANTEP BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL, TAZMİNAT
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, tazminat davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin istinaf başvurusu da Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince iddiaların kanıtlanamadığından bahisle 6100 sayılı HMK’nin 353/1.b.1 maddesi gereğince esastan reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 21/09/2021 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden dahili davacılar vekili Avukat ... geldi. Davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ve diğerleri gelmedi. Yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.
Davacı, uzun yıllardır Almanya ülkesinde yaşadığını, maliki olduğu taşınmazlar ile ilgili bir takım işlemler amacıyla 22/08/2012 tarihinde davalı kardeşi ...’ı vekil tayin ettiğini, davalı ...’nin ise vekalet görevini kötüye kullanarak dava konusu 12163 ada 9 parsel sayılı taşınmazını diğer davalı ...’a 2015 yılında satış suretiyle devrettiğini, daha önce verdiği yetkiyi geri almayı unutmasından yararlanıldığını, yapılan devrin bilgisi ve rızası dışında olduğunu, bu devri takas gibi göstermek amacıyla da dava konusu taşınmaza göre değersiz olan iki adet taşınmazı adına tescil ettirdiğini, taşınmazının hileli yollarla elinden alındığını, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiklerini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile adına tescilini, mümkün olmazsa uğramış olduğu zararın yasal faizi ile birlikte tahsilini istemiş, 23.10.2015 havale tarihli dilekçesi ile; dava konusu taşınmazın dava açıldıktan kısa süre sonra ...’e devredildiğini, bu nedenle 6100 sayılı HMK’nin 125. maddesi gereği taşınmazı devralan ...’e karşı davanın yöneltilmesini ve davalı sıfatını almasını talep etmiştir.
Davalılar..., dava konusu taşınmazın ...’a devrine karşılık davacı tarafa dava dışı 108 sayılı parsel ile 10521 ada 4 sayılı parseldeki 1 no’lu bağımsız bölümün tamamının devredildiğini, bu takasın davacının bilgisi ve onayı ile yapıldığını, vekalet görevinin kötüye kullanılmasından ve davacının zararlandırılmasından bahsedilemeyeceğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
Dahili davalı ..., çekişmeli taşınmazı tapu siciline güvenerek, 1.450.000,00 TL’yi banka kanalıyla ödemek suretiyle daha önce tanımadığı ve emlakçılık yapan davalı ...’dan satın aldığını, iyiniyetli kazanımının korunması gerektiğini bildirip, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmaz ile davacıya devredilen taşınmazlar arasında fahiş fark bulunsa dahi, trampa işleminde aradaki değer farkının geçersizliğe neden olmayacağı, davacı tarafın trampa işlemine rıza gösterdiğine dair tanık beyanları olduğu, davacıyı zararlandırma kastının da ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin istinaf başvurusu da Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince iddiaların kanıtlanamadığından bahisle 6100 sayılı HMK’nin 353/1.b.1 maddesi gereğince esastan reddedilmiştir.
Dosya içeriğinden; davacı ...’in, Adana 13. Noterliği’nin 22/08/2012 tarih ve 24587 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile; Adana ili sınırları içerisinde taşınmaz satın almaya, tüm taşınmazlarını dilediğine dilediği bedelde satmaya, ahzu kabza, satış vaadi sözleşmesi yapmaya kardeşi olan davalı ...’ı vekil tayin ettiği, vekil ...nın dava konusu 46.783,67 m2’lik tarla niteliğindeki 12163 ada 9 parsel sayılı taşınmazdaki davacıya ait 3/4 payı 05/10/2015 tarih ve 23814 yevmiye no’lu akitle 1.400.000,00 TL bedel üzerinden davalı ...’a satış suretiyle temlik ettiği, eldeki dava açıldıktan sonra da davalı ...’ın anılan payı 23/10/2015 tarih ve 25665 yevmiye no’lu akitle 1.450.000,00 TL bedel üzerinden dahili davalı ...’e satış yoluyla devrettiği anlaşılmıştır.
Davalılar...’nın savunmasında geçen taşınmazlara ilişkin celp edilen kayıtlar incelendiğinde; 20.100 m2’lik tarla niteliğindeki 108 sayılı parselin tamamı davalı ... adına kayıtlı iken, ...ın tamamını 06/10/2015 tarihinde satış suretiyle davacı ...’e devrettiği, 10521 ada 4 sayılı parseldeki 1 no’lu bağımsız bölümün tamamı dava dışı ...adına kayıtlı iken, ...,in tamamını 08/10/2015 tarihinde davacı ...’e satış yoluyla temlik ettiği, her iki işlemde de davacı ... adına taşınmazları vekaleten davalı ...’nın temlik aldığı tespit edilmiştir.
Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK"nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK"de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK"de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu"nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK"nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; davacı tarafın bilgisi dışında dava konusu taşınmazının elinden çıktığını ve zararlandırıldığını ileri sürdüğü, davalılar...’nın ise dava konusu taşınmaza karşılık dava dışı iki taşınmazın davacıya devredildiğini, davacının zarara uğramadığını, bir nevi takas yapıldığını ve davacının da bundan haberdar olduğunu savundukları, bu iddia ve savunma karşısında bahse konu taşınmaz değerlerinin önemli olduğu, yapılan keşif ve aldırılan bilirkişi raporu uyarınca dava tarihi itibariyle, dava konusu 9 parsel sayılı taşınmazdaki ¾ payın 1.051.620,07 TL, davacıya devredilen 108 sayılı parsel ile 1 no’lu bağımsız bölümün toplam değerinin ise 436.000,00 TL olduğu, bariz bir şekilde değerler arasında fahiş fark bulunduğu, bir kimsenin nedensiz yere bu fahiş farkı göze almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, davacının takas yapılacağını bilse dahi bu farka katlanmak istemeyeceği, bir başka ifadeyle davacı ...’in kendi hakkının büyük ölçüde korunması halinde takasa onay verebileceği, bu haliyle vekil olan davalı ...’nın sadakat ve özen borcuna aykırı hareket ettiği, davalı ..."ın ise; emlakçılık yaptığı, karşılıklı devir sürecinde aradaki fahiş farkı bilebilecek konumda olduğu, ayrıca aradaki farkı ödediğini iddia etmediği gibi bu kapsamda dosyada delil de bulunmadığı gözetildiğinde vekil tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalılar ..., ve ...ın el ve işbirliği içerisinde davacıyı zararlandırdıkları sonucuna varılmaktadır.
Dahili davalı ...’e yapılan temlike gelince; dava konusu taşınmazın yargılama sırasında ...’e devredilmesi üzerine davacının 6100 sayılı HMK’nin 125. maddesi gereğince seçimlik hakkını yeni malik ...’e karşı iptal-tescil yönünde kullandığı, dahili davalı ...’in taşınmazı iyiniyetle edinmesi halinde bu kazanımının korunacağı, aksi halde TMK’nin 1024. maddesi gereğince adına yapılan tescilin yolsuz hale geleceği kuşkusuzdur.
Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK"nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi
büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def"i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar gözetilerek toplanan ve toplanacak deliller ile son kayıt maliki dahili davalı ...’in iyiniyetli edinen olup olmadığı, bir başka söylemle durumu bilip bilmediği ya da kendisinden beklenen özeni göstermesi halinde bilebilecek konumda olup olmadığının açıklığa kavuşturulması ve hasıl olacak sonuca göre, tazminat isteminin de bulunduğu gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davacı vekilinin yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi uyarınca Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Adana 7. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 24.11.2020 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 3.050.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilenlerden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz eden davacıya iadesine, 21/09/2021 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.