MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK"nın 1007. maddesi uyarınca tazmini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne ilişkin ilk derece mahkemesinin kararına karşı davacı idare vekilinin istinaf başvurusu üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesinin 14. Hukuk Dairesince istinaf isteminin kısmen kabulü ile HMK"nun 353/1-b-2 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararı kaldırılmak suretiyle esas hakkında yeniden karar verilmesine dair yukarıda gün ve sayıları yazılı kararının Yargıtay"ca incelenmesi davalı Hazine vekilince verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

- K A R A R -
Dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK"nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.
İlk derece Ankara Batı 4. Asliye Hukuk Mahkemesince, davacının satın aldığı C Blok 21 nolu bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen yerlerden olduğu, Ankara Batı Ticaret Mahkemesinin 2008/89 Esas sayılı dosyası üzerinden yapılan araştırmalar ve verilen karar gereğince yüklenicinin işi %14 oranında terkettiği anlaşıldığından sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, geriye etkili feshin sonucu olarak da tarafların, sözleşmenin imzalandığı andaki duruma döndürülmeleri gerektiği, dolayısıyla dava konusu taşınmazın tapusunun iptal sebebinin tapu sicilinin tutulmasından veya sahte işlem ya da vekaletnameden değil geriye etkili fesihten kaynaklandığı anlaşıldığından ve TMK"nın 1007. maddesindeki koşullar oluşmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
Ankara Bölge Adliyesi Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince, davaya konu bağımsız bölüm satışında imzası olan tapu memurlarının resmi belgede sahtecilik suçlarını işlediklerinden bahisle cezalandırılmalarına karar verildiği, davacıya yapılan satışın da aynı yöntemle ve sahte vekaletnameye dayanılarak yapıldığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf itirazlarının kabulü ile Ankara Batı 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11/04/2017 tarih 2014/341-2017/103 sayılı kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile 115.313,00 TL’nin 21.03.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Hazineden alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, Ankara ili, Etimesgut ilçesi, ... Mahallesi 46264 ada 1 parsel sayılı 14.810 m2 yüzölçümlü taşınmazın SS. ... Konut Yapı Kooperatifi, ... ve ... adlarına paylı mülkiyet üzere kayıtlı olduğu, anılan taşınmazın üzerine üç blok yapılmasına ilişkin arsa sahiplerinin yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti"yle Ankara 1. Noterliğinde düzenlenen 22.08.2001 tarih ve 15254 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaptıkları, bu sözleşmede “46264 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine üç blok yapılacağı, bir blokun arsa sahiplerine, iki blokun yükleniciye kalacağı, blokların kime ait olduğunun vaziyet planı üzerinden kura ile belirleneceği, sözleşme ekindeki hakediş oranlarında yükleniciye daire satma yetkisinin verileceği, inşaatın noter onay tarihinden itibaren 30 ayda tamamlanacağı, yapılacak konutların %41’inin arsa sahiplerine, %59’unun yükleniciye ait olduğu, konut sayısının 118 olacağı, bu sayıya kapıcı dairelerinin dahil olmadığı, arsa karşılığının 48 daire olduğu, 45 dairenin kooperatife, B blok 21, 22 ve 23 nolu dairelerin arsa sahipleri ... ve ...’ye ait olduğu, kooperatifin B blokta bulunan diğer dairelerin tamamını alacağı, kaba inşaatın bitiminde %40, doğramalar takıldığında %10, fayans kaplama işlerinin bitiminde %10, alçı sıva işlemlerinin bitiminde %10, parke kaplama işinin bitiminde %10, çevre düzenleme yapılıp iskan raporuna müracaat halinde %15, iskan raporunu alınması halinde %5 oranında tapu verileceği, sözleşmeye uyulmadığı takdirde ihtar yapılıp 10 günlük süre verileceği, sözleşme şartlarındaki eksikliğin giderilmesi yönünde anlaşma sağlanamaması halinde sözleşmenin feshedileceği, fesih halinde yapılan işlere göre mahsuplaşma yapılacağı” yönünde ifadelere yer verildiği, anılan sözleşme uyarınca inşaatın yapım işine yüklenici şirket tarafından başlanıldığı, inşaatın yapım sürecinde yüklenici şirket tarafından üçüncü şahıslara haricen bağımsız bölüm satışlarının yapıldığı, 30.06.2003 tarihinde kat irtifakının kurulduğu, davacının, Etimesgut İlçesi, ... Mahallesi 46264 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan C Blok 21 nolu bağımsız bölümü Ankara Ticaret Sicil Memurluğu’nun 07.04.2004 tarih ve 2004-18945 sayılı yetki belgesi gereğince S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi’ni temsilen ... ... ve ... ...’dan satın aldığına ilişkin 07.04.2004 tarih 4368 yevmiye numaralı resmi senet düzenlendiği, resmi senedin alıcı ..., satıcılar ... ... ve ... ..., tapu müdürü ... ve görevli memur ... tarafından imzalandığı, 21 nolu bağımsız bölümün 07.04.2004 tarih 4368 yevmiye numarasıyla davacı adına tapuya tescil edildiği, SS ... Konut Yapı Kooperatifi’nin 12.01.2005 tarihli dilekçe ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle yüklenici şirket aleyhine dava açtığı, diğer arsa sahipleri ... ve Zekayi Bezci’ninde davacı kooperatif yanında davaya katıldıkları, Ankara 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/16 Esas, 2006/209 Karar sayılı ilamıyla “yüklenicinin A blokun kabası, B blokun kazısı, C blokun temelinin atıldığı, 15.04.2004 tarihinde tamamlanıp iskan ruhsatı ile birlikte teslimi gereken inşaatın toplam %14 seviyesinde kaldığı, davacı kooperatifçe 9 ay ek süre verilmesine ve ihtara rağmen inşaatın tamamlanmadan terk edildiği, arsa sahiplerinin akdin feshi ve inşaatı başka bir yükleniciye yaptırmakta haklı oldukları” gerekçesiyle davanın kabulüne, Ankara 1. Noterliğinde düzenlenen 22.08.2001 tarih ve 15254 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davacının aynı işi ikinci bir yükleniciye yaptırmasına izin verilmesine yönünde karar verdiği, anılan kararın temyiz edilmeksizin 25.12.2006 tarihinde kesinleştiği, bunun üzerine S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi’nin, yükleniciden taşınmaz satın alanlar ve yüklenici şirket aleyhine tapu iptali ve tescil davası açtığı, Sincan Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008/89 Esas, 2009/105 Karar sayılı ilamıyla “Dava konusu 46264 ada 1 parselde bulunan bir kısım bağımsız bölümlerin sahte vekaletnameler düzenlenerek üçüncü kişilere satıldığından bahisle yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. yetkilileri ve Etimesgut İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü yetkilileri hakkında nitelikli dolandırıcılık ve resmi evrakta sahtecilik suçlarından dolayı Sincan 1. Ağır Ceza Mahkemesinin 2007/124 Esas sayılı dosyasında kamu davası açılmış ve dava derdest ise de anılan kamu davasında verilecek olan kararın, eldeki davanın sonucunu olumlu veya olumsuz yönde etkilemesi ihtimali bulunmadığından, bu hususun bekletici mesele yapılmadığı, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların haklarının arsa sahiplerine karşı korunabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı olan edimini yerine getirmesinin zorunlu olduğu, yüklenici hak kazanmış ise ondan satın alanlarında hak kazanacakları, dava konusu 46264 ada 1 parsel üzerinde yapılan üç bloktan ibaret inşaatın tümünün %13-14 oranında tamamlandığı, yüklenicinin temerrüde düştüğü ve inşaatı eksik bırakarak %14 seviyesinde iken terk ettiği, bu sebeple de Ankara 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/16 Esas, 2006/209 Karar sayılı ilamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiği, inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, yüklenicinin, arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmediği saptandığından, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların TMK"nın 1023. maddesinden faydalanamayacakları, zira inşaatın kat karşılığı yapıldığını, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı olan edimlerini yerine getirmeleri halinde hak sahibi olacaklarını bilmeleri gereken alıcıların henüz tamamlanmamış ve sadece tapuda kat irtifakı gerçekleştirilmek suretiyle oluşturulan sanal daireleri almalarında hukuken korunması gereken bir iyi niyetin varlığından da söz etmenin mümkün olmadığı, işin başında yükleniciye bir kısım tapu paylarının arsa sahibi tarafından geçirilmesi, avans olarak yapılan ödeme niteliğinde olup, sözleşmenin feshi halinde bu tapu paylarının BK’nun 108. maddesi uyarınca arsa sahibine geri dönmesi gerektiği, arsa sahibi davacı kooperatif ile davalılardan yüklenici arasında imzalanan 22.08.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği feshin geriye etkili olması nedeniyle buna dayalı yapılan kat irtifakı ile yine bu kat irtifakına istinaden gerçekleştirilmiş olan tüm bağımsız bölüm satışlarının iptalinin gerektiği” gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, A blok 1, 2, 4 ila 29, 32, 35, 36, 37, 38, 39, B blok 12, 26, 27, 29, 30, C blok 2, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16 ila 28, 30, 31, 32, 33, 35 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptaline ve davacı kooperatif adına tesciline, C blok 6, 15, 29, 34 nolu bağımsız bölümler davacı şirket adına kayıtlı olduğundan anılan yerlere ilişkin davanın reddine karar verildiği, kararın temyiz ve karar düzeltme istekleri reddedilerek 21.03.2013 tarihinde kesinleştiği, bu davada eldeki davanın davacısı ...’ın taraf olarak yer aldığı, kararın infazı üzerine 31.03.2014 tarih 10724 yevmiye numarasıyla SS. ... Konut Yapı Kooperatifi adına tapuya tescil edildiği, eldeki davanın 18.12.2014 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan ... duygularını sağlamak bakımından, ayın hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan, zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir. Anılan madde uyarınca Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluk niteliğinde olup, tapu siciline bağlı çıkarların ve mal varlığına ilişkin (ayni) hakların, yanlış tescil sonucu sicile ... ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi, bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devlet, sicillerdeki yanlış kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlenmektedir. Dayanaksız ya da hukukî duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmüştür.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Bu sorumluluğa ilişkin olarak kusursuz sorumluluk/tehlike sorumluluğuna ilişkin kurallar uygulanacak olup, Devlet tapu sicilinin tutulmasından ileri gelecek bütün zararlardan asli olarak sorumludur. Bu sorumluluktan söz edebilmek için, tapu sicilinin tutulmasında görevli memurun hukuka aykırı bir işleminin ve bununla zarara neden olan sonuç arasında illiyet bağının varlığı gerekmekle birlikte, eylemin kusura dayanıp dayanmamasının bir önemi bulunmamakta, kusur yalnızca Devletin görevli memura rücu etmesi yönünden önem taşımaktadır. Bu madde ile düzenlenen Devletin kusursuz sorumluluğu, bir tehlike sorumluluğu niteliğinde (HGK 05.10.1955 gün ve 1955/4-58 Esas, 1955/64 Karar sayılı; 29.06.1977 gün ve 1977/4-845 Esas ve 1977/655 Karar sayılı; 24.09.2003 gün ve 2003/4-491 Esas ve 2003/487 Karar sayılı; 19.04.2006 gün ve 2006/4-113 Esas ve 2006/205 Karar sayılı; 09.05.2007 gün ve 2007/4-212 Esas, 2007/261 Karar sayılı kararları) olduğundan, tapu müdür ya da memurunun kusuru olsun olmasın, tapu sicilinin tutulmasında kişilerin malvarlığı çıkarlarını koruyan hukuk kurallarına aykırı davranılmış olması yeterlidir. Tapu sicilinin tutulmasında kişi çıkarlarının korunması bakımından uyulması gereken kurallar tapu mevzuatı ile sınırlı olmayıp, bu mevzuat dışındaki hukuk kurallarına ve hukukun genel ilkelerine de uyulması gerekmektedir. Tapu müdür ya da memurlarının ihlal ettikleri hukuk kuralları ister genel olsun ister salt sicilin tutulmasıyla ilgili olsun her iki halde de ortaya çıkan sonuç tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmuş olmasıdır (Dr. Lale Sirmen, Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu, Ankara 1976 Sh. 63 vd). Bu nedenle sicilin hukuka uygun tutulması kavramı tapu mevzuatına uygunlukla sınırlı bir kavram olmayıp, hukukun genel ilkelerine uygunluk da gerekmektedir. Bunun dışına çıkan her hukuka aykırı davranıştan Devletin sorumluluğu asıldır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı).
Bu bilgiler ışığında somut olaya değerlendirildiğinde, tazminat istemine konu taşınmazın satımına ilişkin resmi senetteki imzaların satıcı temsilcisi ... ... ve ... ...’a ait olmadığı, anılan kişiler yerine dublör kullanılmak suretiyle sahte imzalar atıldığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Başmüfettişliğinin 09.08.2004 tarih 2004/4 sayılı ön inceleme raporu ve anılan raporun eki olan kriminalistik uzmanı bilirkişi K. Yücel Tutkun tarafından düzenlenen 13.07.2004 tarihli bilirkişi raporuyla belirlenmiştir. Bu durumda; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1492 ve 1503 sayılı genelgelerine, Tapu Sicil Tüzüğünün 13. maddesine uygun olarak tapuda resmi işlemlerin yapılmadığına, aksine tapu memuru tarafından resmi evrakta sahtecilik yapıldığına, davacı ile yüklenici firma yetkilileri arasında sözleşme ilişkisi olduğu yönünde dosyada bilgi ve belge bulunmadığına göre Hazine"nin TMK’nın 1007. maddesi uyarınca sorumlu olduğu kuşkusuzdur.
Tazminat istemine konu bağımsız bölümün bulunduğu 46264 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 30.06.2003 tarihinde kat irtifakı kurulduğundan, 46264 ada 1 parsel sayılı taşınmazın zemin (arsa) değerinin emsal incelemesi ve karşılaştırması yöntemiyle, üzerindeki yapılmış ve yapılacak yapıların ise değerlendirme tarihindeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca yayımlanan resmi birim fiyatları ve yapı maliyetleri hesaplarını gösteren listelere göre 30.06.2003 tarihli kat irtifakının kurulması sırasında esas alınan mimari projede belirtilen özellikleri dikkate alınarak yapıların bedeli belirlenip, arsa bedeli ile yapı değerleri toplanıp tazminat istemine konu bağımsız bölümün tapu kaydında yazılı olan arsa payına oranlanmasıyla o bağımsız bölümün değerlendirme tarihindeki değerinin belirlenmesi gerektiğinden taraflara 46264 ada 1 parsel sayılı taşınmaz ile aynı bölgeden, bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın tarihli satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re"sen emsal getirtme yoluna gidilmesi, 46264 ada 1 parsel sayılı taşınmaza ilişkin kat irtifakının kurulduğu 30.06.2003 tarihinde esas alınan mimari projenin Belediye Başkanlığından getirtilmesi, az yukarı açıklanan şekilde tazminat istemine konu bağımsız bölümün anılan mimari projedeki özellikleri, bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif
ölçüler ve bağımsız bölümün inşa edilmemiş oluşu da gözetilerek davacının değerlendirme tarihi itibariyle gerçek zararının tespit ettirilip taraflar lehine oluşan usuli kazanılmış haklar da dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
Bölge adliye mahkemesince, davaya konu bağımsız bölümün tapu iptal kararının kesinleştiği tarihteki değerinin bağımsız bölümün bitmiş vaziyetteki hali ile yüzölçümü, bölge ve bina içindeki konumu, ulaşım durumu, kamu hizmetlerinden faydalanma durumu, serbest piyasa rayiçleri dikkate alındığı belirtilerek soyut ifadelerle tespit edilmiş olması,
Doğru görülmemiştir.
Davalı Hazine vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenle HMK"nın 371. maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın 6100 sayılı HMK"nın 373/2. maddesi uyarınca kararın bir örneğinin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 01/04/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.