7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Ordu 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 30/12/2016 tarihinde verilen dilekçeyle harici satışa dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede alacak talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 29/04/2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin değerden reddine karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R

Dava; satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede alacak istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, davacıların ... ..."nin mirasçıları olduğunu, muris ... ...ile davalı ..."nin kardeş olduğunu, tarafların 1994 yılında anlaşarak davaya konu 621 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak binanın 1. katının hava katı karşılığı (arsa bedeli karşılığı) olarak 50.000,00TL bedel üzerinden anlaştıklarını, bu bedelin davacıların murisi tarafından davalıya ödendiğini, davalı ...’in muris ...’e Ordu 2. Noterliğinde düzenlenen 06/01/1994 tarih ve 260 yevmiye numaralı vekaletname ile satın alınan müşterek arsa üzerine bina yapım işlerini yürütmek ve yapıldıktan sonra binanın anlaşıldığı şekliyle 1. katını dilediği kişilere dilediği bedel ve şartlarla satma, ifraz, taksim vb. gibi çok sayıda yetki verdiğini, anlaşmaya göre bina yapıldıktan sonra 1. katın tapusunun davacıların murisine verileceğini, inşaatın her türlü işlerinin muris tarafından yürütülüp 1. katın tüm masraflarının muris tarafından karşılandığını, davacıların o zamandan bu yana söz konusu binanın 1. katında oturduğunu, tarafların kardeş oluşu ve güven ilişkisi sebebiyle murisin kendi adına tapuda tescil yaptırmadığını, ancak davalının taşınmazı satma niyetinde olduğunu belirterek, dava konusu yerin davalı adına olan tapusunun iptali ile davacıların oturduğu 1. katın olması gereken arsa payı oranında davacılar adına tesciline, bu mümkün bulunmadığı takdirde dava konusu taşınmazın güncel bedeli ile muris tarafından yaptırılan 1. katın dava tarihi itibarıyla değerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş; 16/10/2017 tarihli dilekçesiyle "davasını gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde tazminat olarak" ıslah etmiş ve Ordu 2. Noterliğinde düzenlenen 06/01/1994 tarih ve 260 yevmiye numaralı vekaletnamedeki asıl iradenin satış vaadi iradesi olduğunu ileri sürmüştür.
Davalı ..., ölen kardeşi ... ...ile dava konusu taşınmazla ilgili hiçbir anlaşması olmadığını, buraya yapılacak binanın 1. katının 50.000,00TL (eski) bedel ile satışı konusunda uzlaşmaya varıldığı ve bu bedelin ödendiği iddiasının asılsız olduğunu, davacıların bahsettikleri anlaşmayı ve buna bağlı olarak ödendiğini ileri sürdükleri ödeme makbuzunu mahkemeye ibraz etmekle yükümlü olduklarını, inşaat işlerinin takibi ve gerekirse 1. kattaki evin (bilgisi dahilinde) 3. kişilere satışı için vekaletname verdiğinin doğru olduğunu, vekaletname muhtevasında taraflar arasında anlaşma olduğu ve arsa üzerine yapılacak binanın 1. katının ölen ... ..."ye kalacak şekilde paylaştırılacağı gibi bir husus olmadığını ve zamanaşımı süresinin de geçmiş olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Yerel mahkemece, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen ilk kararın davacı tarafça temyizi üzerine Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 2018/756 Esas 2018/817 Karar sayılı kararı ile, "Somut olayda, davacıların dayandığı Ordu 2. Noterliğince tanzim edilen 06/01/1994 tarih 260 yevmiye nolu vekaletname içeriği gereği gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olmayıp belirli bir işin yapılması konusunda yetki içerir vekaletname niteliğindedir. Davacılar mahkemece kendilerine verilen süre içerisinde dayandıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini dosyaya sunmaları için süre verilmiş ise de yukarıda niteliği belirtilen vekaletnameye dayanarak tescil talebinde bulunmuşlardır. Davacıların dayandıkları belge taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde bulunmadığı, davacıların iddiasının tapu dışı satışa dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup iddia edildiği üzere satış tarihi itibariyle çekişmeli taşınmazın tapuya kayıtlı bulunduğuna, tapulu taşınmazların satışının TMK"nın 706, BK"nın 213 (6098 sayılı TBK"nın 237.), 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmayacağına ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmeyeceğine, TMK"nın 706. maddesinde öngörülen resmi şekil şartının ispat şekli olmayıp geçerlilik şartı bulunduğuna göre, mahkemece tapu iptali ve tescil isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken yanlış nitelendirme ile zamanaşımından dolayı davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamıştır....Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini ister, ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği tarihte, verdiği parayı isteme hakkı doğar.... Hal böyle olunca, mahkemesince davacıların sunmuş oldukları Ordu 2. Noterliğince tanzim edilen 06/01/1994 tarih 260 yevmiye nolu vekaletname yakın akrabalar arasında olması hususu da göz önüne alınarak yazılı delil başlangıcı kabul edilerek, tarafların sunmuş oldukları deliller toplanarak özellikle bildirilen tanıklar dinlenilerek, davacıların ortak murisi ile davalı arasında dava konusu taşınmazın satışı konusunda harici sözleşme yapılıp yapılmadığı, satış bedelinin ödenip ödenmediği, ödenmiş ise hangi tarihte ve ne surette ödendiğinin belirlenmesi, davacıların ortak murisi tarafından davalıya ödemenin ve ödeme tarihinin belirlenmesi halinde ödenen bedelin uyarlama ve denkleştirici adalet kuralları ile 10/07/1940 tarih ve 1939/2 C, 1940/77 ve 07.06.1939 tarih, 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK kararlarının kapsamları ve Tefe-Üfe endeksleri, altın-döviz kurları, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gözetilerek dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanması için dosyanın bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kuruluna tevdi edilerek rapor alınması, taraf delilleri toplandıktan sonra çıkacak sonuca göre delillerin değerlendirilip karar verilmesi gerekmekte iken ilk derece mahkemesince taraf delilleri toplanmadan karar verilmesi yerinde olmadığından" gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.
Kaldırma kararı sonrasında yapılan yargılama sonucunda Yerel Mahkemece, "Davanın kabulü ile 75.867,43TL"nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine" karar verilmiştir.
Davalı vekilinin istinaf talebi üzerine, Samsun Bölge Adliye mahkemesi 1. Hukuk Dairesi 2019/1778 Esas 2019/2096 Karar sayılı kararı ile "Davalı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine" karar vermiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan "dürüst davranma kuralı" ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olaya gelince; her ne kadar davacı tarafça 16/10/2017 tarihli ıslah dilekçesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptal tescil talebinde bulunulmuşsa da dilekçe ile satış vaadi sözleşmesi sunulmadığından, dayandıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini dosyaya ibraz etmeleri için mahkemece süre verilmiş, davacı taraf Ordu 2. Noterliğince tanzim edilen 06/01/1994 tarih 260 yevmiye numaralı vekaletnameye dayanarak tescil talebinde bulunmuştur. Davacıların dayandığı vekaletname içeriği gereği taraflar arasındaki ilişki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olmayıp, belirli bir işin yapılması konusunda yetki içerir vekaletname niteliğindedir. Tapulu taşınmazların alım ve satımları TMK"nın 706, TBK"nın 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadığı sürece hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve alıcısına herhangi bir hak bahsetmez. Bu doğrultuda mahkemece tapu iptali ve tescil istemi hakkında verilen karar isabetli olduğu halde ikincil nitelikteki alacak talebi hakkında verilen karar dosya kapsamına uygun görülmemiştir. Davacı tarafın alacak talebinin dayanağı olan Ordu 2. Noterliğince tanzim edilen 06/01/1994 tarih 260 yevmiye numaralı vekaletname incelendiğinde davacıların murisi tarafından davalıya satış bedeli olarak herhangi bir ödeme yapıldığına dair beyan, ifade ya da kabul bulunmadığı gibi, aksine davalı adına işlem yapma konusunda davacılar murisine verilen bir takım yetkilere ilişkin olduğu görülmüştür. Davacı lehine herhangi bir kazandırma olsaydı bunun da vekaletnamede yer alması gerekirdi. Vekaletnamede yer almayan ödeme iddiasının ise yine senetle ispat edilmesi gerekir. Yazılı delil yoksa ikrar (HMK m.188), yemin (HMK m.225 vd) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Somut olayda ödeme hususu tanık beyanlarıyla ispatlanamayacağından yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HMK 373/1. maddesi gereğince Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının KALDIRILMASINA, temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesi Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın yatırana iadesine, 03/11/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.