MAHKEMESİ : Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 19/03/2014
NUMARASI : 2013/60-2014/124

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 04.02.2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 19.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı A.. K.. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 14.10.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. M.. A.. geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede taşınmazın rayiç değerinin tazmini istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
5044 ada 5 parsel sayılı taşınmaz üzerine dava dışı yüklenici S.S. K.. Yapı Kooperatifi tarafından yaptırılan binada davalı arsa sahibi tarafından Kayseri 6. Noterliğinin 17.06.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca mesken niteliğindeki bir adet brüt 130 m2’lik 2. kat güney-doğu cepheli dairenin davacıya satışı vaat edilmiştir.
Mahkemece, taşınmazın tapu kaydında kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olduğu gerekçesi ile tapu iptali ve tescil isteminin reddine, ikinci kademedeki tazminat isteminin de aynen ifanın ileriki bir tarihte yerine getirilebilme durumu söz konusu olduğundan reddine karar verilmiştir.
Tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda arsa payına bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satışının vaat edilmesi veya alacağın temliki suretiyle hakkın üçüncü bir kişiye nakli halinde temlik işlemine değer tanımak ve temlik edilen bağımsız bölümün nitelikleri gözetilerek yapıda ileride kurulacak kat irtifakına esas bağımsız bölüme düşecek arsa payının bilirkişiye belirletilmesi suretiyle bu payın temlik alacaklısı adına tesciline olanak vardır.
Diğer taraftan, 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Belirtmek gerekirse, kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu sağlayacağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulma olanağı yoktur.
Ayrıca, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, sözleşmenin herhangi bir nedenle aynen ifa edilememesi sonucu, vaat alacaklısının zarara uğrayacağı açıktır. BK’nun 96.maddesi “alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde, borçlu kendisine bir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe, bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükmünü içerir. Buna göre vaat borçlusunun, vaat alacaklısının zararını tazmin etmesi gerekir. Vaat borçlusunun sorumlu olmasının nedeni sözleşmeyle yükümlendiği taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akde dayanır. Buna “akdi tazminat”, sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denir. Satış vaadi sözleşmelerinde borçlunun edimini yerine getirmemesinden ötürü vaat alacaklısının karşılaması gereken zarar daima müspet zarardır. Çünkü, borç ifa edilmiş olsaydı; alacaklının mal varlığına hem borcun konusunu teşkil eden şey (satış vaadine konu teşkil eden eşyanın mülkiyeti) fiilen girmiş, hem de satış vaadi alacaklısı bundan başka kazançlar elde etmiş olacaktı.
Bu genel açıklamalardan sonra, somut uyuşmazlığa gelince;
Dava konusu dairenin bulunduğu binada henüz kat irtifakı kurulmadığı anlaşıldığından, mahkemece, binanın varsa onaylı ruhsatı ile onaylı mimari projesi getirtilerek, mahallinde keşif yapılmalı, bilirkişiden rapor almak suretiyle yukarıda açıklanan nedenlerle yapının kaçak olup olmadığı, kaçak ise ruhsat ve projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği araştırılarak sonucuna göre tapu iptali ve tescil talebi yönünden bir değerlendirme yapılmalıdır.
Mahkemece yapılacak bu araştırmalara rağmen tapu iptali ve tescilin mümkün görülmemesi halinde, sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin bilirkişiler marifetiyle saptanıp davacının ikinci kademedeki istemlerinin hüküm altına alınması gerekirken başka gerekçelerle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı A.. K..’a verilmesine, 14.10.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.