Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili 24.09.2010 tarihli dilekçe ile; müvekkilinin 6651 ada 25 parsel sayılı taşınmazda bağımsız bölüm maliki ve apartman yöneticisi olduğunu, davalılardan S.Ö.ve Ö.O. tarafından 21 numaralı bağımsız bölümün ortak alanla birlikte K.Mağazacılık A.Ş"ne kiraya verildiğini, anılan şirket tarafından ortak alanında kullanıldığı ve apartman aidatlarının ödenmediğini ileri sürerek toplam 3.500.-TL ecrimisil ve 1.000.-TL aidat isteğinde bulunmuştur..
Mahkemece, apartman aidatına ilişkin istek ayrıldıktan sonra davacının bağımsız bölüm maliki olduğu halde payına yönelik dava açmadığı, yönetici sıfatıyla diğer kat maliklerini temsilen ecrimisil isteğinde bulunamayacağı, aktif husumet ehliyetinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 6651 ada 25 parsel sayılı kat mülkiyeti kurulu taşınmazdaki K.. Apartmanda 21 bağımsız bölüm, 1 işyeri ve ortak alanların bulunduğu, davacının apartman yöneticisi olduğu, K.. Apartmanı Genel Kurulunun 09.01.2010 günlü kararı ile yönetici olan davacı S.C.."a apartmana ait ortak alanı kullandığı iddia edilen K. .... Mağazacılık Sanayi ve Ticaret A.Ş aleyhine ecrimisil ve aidat alacağı yönünden dava açma yetkisi verildiği, 21 nolu bağımsız bölümün önceki malikleri olan S.. Ö.. ve Ö. O.ile Kiler ... Mağazacılık Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında yapılan 1.5.2006 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira akdinin 25.01.2006 tarihinde yapıldığı, kira akdinin konusunun 6651 ada 25 parseldeki 21 nolu depolu dükkan olduğu, apartmana ait bağımsız bölümlerin kira akdinin kapsamı dışında kaldığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği ve 634 sayılı Yasanın 35.maddesinde düzenlendiği üzere, apartman yöneticisinin görevleri arasında "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yer almakta olup, buna göre, kat maliklerinin olurlarının alınması halinde yöneticinin dava açabileceğinde kuşku yoktur.
Somut olayda, K.. Apartmanı Genel Kurulunun 09.01.2010 günlü kararı ile yönetici davacı S. C.."a Kiler ... Mağazacılık Sanayi ve Ticaret A.Ş aleyhine aidat alacaklarının tahsili ve ecrimisil davası açılması yönünde yetki verilmiş, S.. C.."ın tayin ettiği avukat tarafından eldeki dava açılmıştır.
Hal böyle olunca, işin esasının incelenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davacı vekilinin, bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile yerel mahkeme kararının (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK"nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 05.11.2013 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
-KARŞI OY YAZISI- Davacı apartman yöneticisi, 05.12.2012 tarihli oturumda kendisi de kat maliki olmasına karşın, kat maliki olarak talepte bulunmadığını, apartman yöneticisi sıfatıyla talepte bulunduğunu beyan etmiştir.
Öncelikle konuya ilişkin yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2814 sayılı Kanunla değişik “Kat İrtifakı Sahibinin Hakları” başlıklı 17.maddesinde:
“Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”hükmü yer almaktadır.
Yine Aynı Kanunun, yöneticinin atanmasına ilişkin 34.maddesinde de;“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir….”hükmü mevcuttur.
Aynı Kanunun 35.maddesinde yöneticinin görevlerini sınırlı olarak saymıştır. Bunlar;
II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması olup, bu görevler arasında apartman sakinleri adına ortak yerlere elatan üçüncü kişilere karşı dava açma yetkisi sayılmamıştır. Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması da dava açma yetkisinin verildiği anlamına gelmez. Çünkü dava açma özel bir yetkidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35.maddesi uyarınca, kat malikleri tarafından yetki verilmiş olsa dahi apartman yöneticisi ana yapının aynını ilgilendiren mülkiyet hakkına dayalı davaları açamaz. Öne sürülen istek mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlı bulunan haklardan olduğundan ancak kat malikleri tarafından doğrudan açılabilir. Bu durumda, kendisine bu konuda dava açma konusunda bir yetki verilse dahi davacı apartman yönetiminin bir tüzel kişiliği bulunmadığından ve Kat Mülkiyeti Kanununa dayalı alarak sınırlı bir taraf ehliyeti bulunduğundan bu davada aktif dava ehliyeti bulunmamaktadır. Aynı yasa hükmü uyarınca, taşınmazın aynı ile ilgili konularda apartman yönetimi aleyhine de dava açılamaz. Apartman yönetimi hakkında açılacak davalar, yönetimin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde sayılan görevleri ile sınırlı olup, bu tür davalar kat malikleri hasım gösterilerek açılabilir.
Bu durumda, apartman yönetiminin kat maliklerinin mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlı bir davayı açma yetkisi ve görevi olmadığı gözetilerek davanın aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine ilişkin yerel mahkeme kararı doğru olduğundan onanması düşüncesindeyim. (Aynı yönde Yargıtay 1.HD"nin 12.04.2012 gün ve 2012/2715 -2012/4268 sayılı kararı; Yargıtay 14.HD"nin 23.03.2009 gün ve 2009/2621 - 2009/3577 sayılı kararı; Yargıtay 4.HD"nin 05.05.2011 gün ve 2011/3199- 2011/5218 sayılı kararı)
