BÖLGE ADLİYE
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Küçükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03.02.2015 tarihinde verilen dilekçeyle satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 21.04.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 13.10.2020 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekilleri Av. ... ... ve Av. ... ile karşı taraftan davacı vekilleri Av. ... ve Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.

-K A R A R-

Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacı ile davalıların murisi ... arasında 14.11.1990 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, söz konusu satış vaadi sözleşmesi ile 1372 ve 1382 parselde kayıtlı gayrimenkullerin hak ve hissesinin tamamını davacı ..."e 3.000.000 TL bedel ile satmayı vaat ve taahhüt ettiğini taşınmazların bedelini nakden ve defaten ödediğini, dava konusu taşınmazların zilyetliğini de aynı tarihte fiilen devraldığını belirterek davalılar murisi ... adına kayıtlı dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptal ile davacı adına kayıt ve tesciline, mümkün olmazsa mahkemece tespit edilecek rayiç değeri üzerinden yasal faizle birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesini, dava ve talep etmiştir.
Davalılar vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmede de taşınmazların zilyetliğinin davacıya fiilen devir ve teslim edildiğine ilişkin bir kayıt olmadığını, satış vaadi sözleşmesinin vekâleten yapıldığını, sözleşmenin varlığından haberlerinin olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Davalılar vekili istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü davalılar vekili temyiz etmiştir.
Satış vaadi sözleşmesi doğrudan tapu maliki tarafından yapılabileceği gibi bu sözleşme temsilci veya vekil tarafından da yapılabilir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse temsil; başkası nam ve hesabına işlem yapmak demektir. Başkası nam ve hesabına işlem yapma yetkisi ise “temsil yetkisi” olarak bilinir. Temsil ilişkisinde daima üçlü bir durum vardır. Bu ilişki “temsil edilen-temsilci ve üçüncü şahıs) arasında kurulur. Temsilde, hukuksal işlemin tarafları ile bunu yapanlar farklı kişilerdir. Hukuksal işlem temsilci tarafından yapıldığı halde hüküm ve sonuçları temsil olunana ait olur. Sözleşmenin vekaleten yapılmasında da durum farklı değildir. Temsil; başkası nam ve hesabına işlem yapmak demek iken Borçlar Kanununun md. 386’da (yeni TBK 502. madde ve devamı) yapılan tanıma göre “vekalet bir akittir ki onunla vekil mukavele dairesinde kendisine hamil olunan işin idaresini veya takabbül eylediği hizmeti ifasını iltizam eyler”. Halbuki mümessile ulaşılması ile sonuçlarını meydana getiren temsil ilişkisi tek taraflı hukuki işlemle kurulabilir. Vekalet olmadan temsil yetkisi olabileceği gibi temsil yetkisi olmaksızın vekalet akti de olabilir. Vekil aracılığı ile yapılmış satış vaadi sözleşmeleri de tıpkı temsilci aracılığıyla yapılmış sözleşmeler gibi geçerlidir.
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Vekil, vekalet yoluyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlerken müvekkilinin verdiği yetki kapsamının dışında işlem yapmamalıdır. Aksi takdirde vaad borçlusunun gerçek iradesini yansıtmayan sözleşmeye değer verilmez.
Dosyada mevcut ... 1. Noterliği 14962 yevmiye 03.06.1980 tarihli vekaletnamenin incelenmesinde ..."ın 1372 parselde bulunan 29000/6825000 hissesinin 13000/6825000 hissesine yönelik satmaya ilişkin tevkil, teşrik ve azil yetkisi ile birlikte ..."ın vekil kılındığı, dosyada mevcut ... 2. Noterliği 17.10.1985 tarih 70744 yevmiye numaralı vekaletnamenin incelenmesinde ... 1. Noterliği 14962 yevmiye 03.06.1980 tarihli vekaletnamedeki tevkil yetkisine dayanılarak Mehmet Aydın"ın tevkil teşrik ve azle yetkili olarak vekil kılındığı, dosyada mevcut ... 7. Noterliği"nin 17.10.1990 tarih 39100 yevmiye numaralı vekaletnamesinin incelenmesinde 1372 parselde kayıtlı gayrimenkullerin hak ve hissesinin tamamını satmaya ilişkin tevkil, teşrik ve azil yetkisi ile birlikte ..."ın vekil kılındığı görülmüştür.
Somut olayda; 14.11.1990 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin davacı ... ile davalıların murisi ..."a vekelaten ... tarafından imzalandığı görülmüştür. Satış vaadinde bulunan ... vaadini vekili aracılığıyla yapmış olup buna dayanak vekaletname olan 03.06.1980 tarihli vekaletnamede 1372 parseldeki 29000/6825000 hissesinden bir kısmı olan 13000/6825000 hissesinin satışının vaad edilmesine dair vekile yetki verilmiştir. Buna karşın vekaleten hareket eden ..."a verilen 17.10.1990 tarihli vekaletnameye dayanak vekalet olan 03.06.1980 tarihli vekaletnamede belirtilen sınırların aşılarak davalıların murisinin hissesinin tamamı hakkında satış yetkisi verildiği 03.06.1980 tarihli vekaletnamenin sınırları aşılarak 1372 parsel sayılı taşınmazda davalıların murisi ..."ın hissesinin tamamı hakkında satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Mahkemece satış vaadi sözleşmesine dayanak olan vekaletnamedeki yetkinin kapsamının incelenmesi gerekir. Vekil, vekaletnamede kendisine verilen yetkinin dışında satış vaadinde bulunamaz. Vekil, vekalet yoluyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlerken müvekkilinin verdiği yetki kapsamının dışında işlem yapmamalıdır. Aksi takdirde vaat borçlusunun gerçek iradesini yansıtmayan sözleşmeye değer verilmez.
Mahkemece yapılması gereken 1372 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının tüm tedavüllerinin temini ile satış vaadi sözleşmesine dayanak olan vekaletnamelerdeki yetkinin kapsamının incelenerek, 03.06.1980 tarihli vekaletname kapsamında kalan hisse miktarına göre tazminata hükmetmek olmalıdır. Vaat borçlusunun vekili aracılığıyla yaptığı satış vaadi sözleşmesine dayanak vekaletnamenin yetkisi kapsamını aşan, kısımdan davalıların sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 2.540,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 13.10.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.