.....

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R

Davacılar vekili 25.02.2013 havale tarihli dilekçe ile, ........ sayılı taşınmazın vekil edenlerin murisi tarafından 16.01.2001 tarihinde satın alındığını satın alındığı tarihte tapu sicilinde şerh bulunmadığını, ancak asliye 2. hukuk mahkemesinin 15.02.2011 gün 2010/284-224 sayılı kararı ile orman sınırı içinde kaldığı gerekçesiyle tapu kaydının iptali ve orman niteliğiyle tesciline karar verildiğini, tapu sicilinin düzgün tutulmadığından vekil edenlerin zarara uğradığını ileri sürerek 4721 sayılı TMK"nın 1007. maddesi gereğince tazmini istemiyle dava açmış, 20/02/2014 tarihli harçlandırılmış ıslah dilekçesi ile ise talebini 703.000,00 TL"ye yükselterek tapu iptal tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne 703.000,00 TL. tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davacılar vekili ve davalı Hazine vekilinin temyizi üzerine Dairenin 12/05/2015 gün ve 2015/2544 – 4088 E.K. sayılı kararıyla bozulmuştur.
Hükmüne uyulan bozma ilamında; "Dava konusu taşınmazın .....hkemesinin 15.02.2011 gün ve 2010/284-224 sayılı kararı ile orman sınırı içinde kaldığı gerekçesiyle tapusunun iptal iptal edildiği, her ne kadar Devlet Ormanlarının özel mülkiyete konu olması mümkün değil ise de, genel arazi kadastrosu sırasında taşınmazlar hakkında kadastro tesbiti düzenlenerek tapu kütüğünün gerçek kişiler adına oluşturulduğu, daha sonra satış ve intikaller ile davacıların murisine kadar el değiştirdiği, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK"nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının tazmininin gerektiği anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği 17.04.1998 gün 1996/3-1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararı ve Bakanlar Kurulunun 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı gözetilmek suretiyle belirlenmelidir. Belirlenen nitelik arazi ise, değerlendirme tarihi olan tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleşme tarihi olan 14.03.2012 tarihi itibariyle net gelir metodu yöntemi ile, taşınmazın niteliği arsa ise, değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bu nedenle, mahkemece taşınmazın niteliği arsa olarak belirlenir ise, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihi olan 14.03.2012 tarihinden önce ve yakın zaman
.......
içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re"sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren, emsal ile dava konusu taşınmazların eksik ve üstün yönlerini karşılaştırıldığı rapor alınması,
Taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmazlara yönelik olarak, sulu olup olmadıkları, yerleşim alanlarına uzaklıkları, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, iptal kararının kesinleştiği 14.03.2012 tarihine göre hesaplanmalı, taşınmazların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre hesaplattırılmalı, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararları saptanması gerekirken eksik inceleme ve araştırılma sonucu verilen karar usûl ve kanuna aykırıdır. " hususlarına değinilmiştir.
Mahkemece bozma sonrası yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda taşınmazın değerinin 1023.500,15 TL. belirlenmesi üzerine davacılar tarafından ek dava açılarak, 320.500,15 TL. tazminatın dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talep edilmiştir.
Mahkemece ek davanın asıl dava ile birleştirilmesi sonrası yapılan yargılama sonucu;
Davanın kabulü ile, 703.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
Birleşen davanın kabulü ile, 320,500.15 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, karar verilmiş, hüküm davacılar vekili ve davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, 4721 sayılı TMK"nın 1007. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulmasından kaynaklı tazminat davasıdır.
Mahkemece bozma kararına uyulmuşsa da gerekleri yerine getirilmemiştir. Şöyle ki, tazminata konu taşınmazın değerlendirme tarihinde arsa mı arazi olduğu hususunda yapılan araştırma yeterli değildir. ......tarih ve 5834 sayılı yazı cevabında taşınmazın 1/1000 ölçeki imar planı içinde kaldığı ve arsa asfı kazanmadığı bidirildiği halde, imar planının tarihi açıklanmadığından değerlendirme tarihinde (iptal kararının kesinleşme tarihinde) imar planı içinde kalıp kalmadığı anlaşılamamaktadır. Taşınmazın değerlendirme tarihinde belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, meskun sahada bulunup bulunmadığı da araştırılmamıştır. Eksik incelemeye dayalı şekilde taşınmazın arsa olarak kabulü doğru olmadığı gibi, hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal olarak alınan 14 adet taşınmazın ortalam m2 fiyatının bulunması suretiyle yapılan değelendirme de hatalıdır. Alınan emsallerin bir çoğunun satış tarihi taşınmazın tapu kaydının iptaline ilişkin kararın kesinleşme tarihinden sonradır. Mahkemece emsal parsellerin imar durumu ve imar parseli iseler ...... kesintisi yapılıp yapılmadığı hususları da araştırılmamıştır.
Bu nedenlerle davaya konu taşınmazın niteliği ve değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Bu durumda mahkemece; tazminat isteminin dayanağı olan .....sayılı taşınmazın değerlendirme tarihi olan 14.03.2012 tarihi itibari ile imar planı içinde olup olmadığı, imar planı içinde ise hangi tarihte kesinleşen hangi imar planı içinde olduğu, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, etrafının meskun olup olmadığı, mücavir alan içinde olup olmadığı hususları araştırılmalı, taşınmazın bu tarih itibari ile arsa vasfında olduğu belirlenir ise; emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının
.......

fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ...... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re"sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa m² Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazın değeri, hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararları saptanmalı ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacılar vekili ve davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 02/05/2019 günü oy birliği ile karar verildi.