Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/8314 Esas 2022/52 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 15. HUKUK DAİRESİ



Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde birleştirilerek görülen davalardan; asıl ve birleşen 2014/1491 E. sayılı alacak davalarının reddine, birleşen 2014/1584 E. sayılı itirazın iptali davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; tarafların istinaf başvurularının esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde asıl davada davacı/birleşen davalarda davalı ... İhtiyaç ve Gıda Mad. İnş. Tic. Ltd. Şti. vekili ile asıl davada davalılar/birleşen davalarda davacılar ... vd. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Asıl davada davacı ... Ltd. Şti.; 13/09/2012 tarihli kira sözleşmesi ile davalı ... Ltd. Şti.den yapısız iş yerini beş yıl süreyle market olarak kullanmak üzere kiraladığını, kiralananda gerekli tadilatları yaptığını, kira sözleşmesi devam etmekteyken taşınmazın davalılardan ... tarafından 07/02/2013 tarihinde satın alınması üzerine yeni malikler ile 01/03/2013 tarihli kira sözleşmesini imzaladığını, davalı eski ve yeni malikler arasında çıkan uyuşmazlıklar neticesinde aslında 354 m² olan taşınmazın mimari projeye aykırı olarak 646 m² otoparkın ilave edilmesi sonucu 1.000 m²’lik kullanım alanına ulaştığını öğrendiğini, davalılar arasında gizli ayıp iddiasına dayalı olarak sözleşmenin iptali ve bedel iadesi talepli dava görüldüğünü, 26/12/2013 tarihinde belediye tarafından hakkında yıkım kararı ve faaliyetten men kararı verilen kiralananın mühürlendiğini, 31/07/2014 tarihinde kira sözleşmesini haklı nedenle feshederek kiralananı tahliye ettiğini ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, kiralananda yapmış olduğu imalat ve masraflar nedeniyle şimdilik 20.000 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.
Davalı ... Ltd. Şti.; husumet itirazında bulunduğunu, taşınmazın yapı kullanım izni olduğunu, yeni malikler ile imzalanan sözleşme ile kira sözleşmesinin yenilendiğini, yapılan tadilatları bilmesinin mümkün olmadığını, taşınmazı davalı ... maliklere devrettiğini, söz konusu tadilatların sökülüp götürülebilir yahut başka yerde kullanılabilir olup olmadığının incelenmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalılar ...; kira sözleşmesine taraf olmamaları nedeniyle husumet ititrazında bulunduklarını, dava dilekçesinde taraflarına yöneltilen bir iddia olmadığını, yapılan tadilatları bilmelerinin mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
Davalılar ...; davalı ... Ltd. Şti.ne ait taşınmazı satın aldıklarını, davacı şirket ile davalılardan ... arasında yeniden kira sözleşmesi imzalandığını, ancak taşınmazın kullanım alanı 354 m² olmasına rağmen otopark dahil edilerek 1.000 m²’ye çıkarıldığını öğrenmeleri üzerine gizli ayıp iddiasına dayalı olarak satış sözleşmesinin feshi ile ödenen bedelin iadesi talepli dava açtıklarını, taşınmazı ayıpları bilerek davacıya kiraya vermelerinin mümkün olmadığını, davacının sözleşmeyi haksız feshi nedeniyle tazminat hakları bulunduğunu, davacının yaptığı tadilatları söküp götürdüğünü savunarak, davanın reddini istemiştir.
Birleşen 2014/1491 E. sayılı davada davacılar ...; davalı kiracı ... Ltd. Şti.nin kira sözleşmesini süresi sona ermeden haksız olarak feshettiğini ve 22/08/2014 tarihinde kiralananı terk ettiğini, haksız fesih sebebiyle zarara uğradıklarını iddia ederek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, 10.000 TL’nin davalı şirketten tahsilini talep etmişlerdir.
Davalı ... Ltd. Şti.; kiralanan taşınmazın eski malikleri ile yeni malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar neticesinde taşınmazın mimari projeye aykırı olduğunun ortaya çıktığını ve belediye tarafından taşınmaz hakkında yıkım kararı verilerek kiralananın mühürlendiğini, kiralanana yaklaşık 650.000 TL masraf yaptığını, kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını, kira ilişkisine keyfi olarak son vermediğini savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir.
Birleşen 2014/1584 E. sayılı davada davacılar ...; davalı kiracı ... Ltd. Şti.nin kira sözleşmesini süresi sona ermeden haksız olarak feshettiğini ve 2014 yılı Ağustos ayına ait 22 günlük kira bedelini ödemeden kiralananı tahliye ettiğini, kira alacağının tahsili için başlattıkları takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali ile lehlerine icra inkar taminatına hükmedilmesini talep etmişlerdir.
İlk derece mahkemesince; asıl davada davalı eski malik şirketle imzalanan 13/09/2012 tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesinde tamir, tadilat ve onarım bedellerinin kiracıya ait olduğunun düzenlendiği, asıl davada davalı olan yeni maliklerle imzalanan 01/03/2013 başlangıç tarihli ikinci kira sözleşmesinin "Tamirat ve değişiklikler" başlıklı 8. maddesinde de tamirat ve tadilatlar için yapılan tüm masrafların kiracıya ait olacağının belirtildiği, imzaladığı sözleşme hükümleri uyarınca davacı kiracı ... Ltd. Şti.nin kiralanana yaptığı tadilatlara ilişkin masrafı talep edemeyeceği, kiralanan hakkında belediye tarafından yıkım ve faaliyetten men kararı verilmesi ve kiralananın mühürlenmesi nedeniyle kiracı kira sözleşmesini haklı nedenle feshederek kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığından kiraya veren tarafından haksız fesih ve erken tahliye nedeniyle tazminat talep edilemeyeceği, kiracı kiralanandan 22/08/2014 tarihinde el çektiğinden bu tarihe kadar işleyen kira bedelinin tahsiline yönelik takibe itirazının haksız olduğu gerekçesiyle; asıl ve birleşen 2014/1491 E. sayılı davaların reddine, birleşen 2014/1584 E. sayılı davanın kabulüne karar verilmiş; karara karşı, davacı/birleşen davalarda davalı ... Ltd. Şti. (asıl ve birleşen 2014/1584 E. sayılı davaya ilişkin olarak), davalılar/birleşen davada davacılar ... (birleşen 2014/1491 E. sayılı davaya ilişkin olarak) istinaf yoluna başvurmuşlardır.
Bölge adliye mahkemesince; kiracının kira sözleşmesini haklı olarak feshettiği, ancak kiralananda yapılan tadilatların kiracının faaliyet alanına ilişkin faydalı ve zorunlu imalatlar niteliğinde olmayıp sökülüp götürülebilir nitelikte olduğu, kira sözleşmesinin 8. maddesi gereğince bedellerinin talep edilemeyeceği, bu nedenle asıl davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğinden kiraya verenlerce erken tahliye sebebine dayalı olarak makul süre tazminatı talep edilmeyeceğinden birleşen 2014/1491 Esas sayılı davanın reddine karar verilmesinin yerinde olduğu, tahliye bakımından ise anahtar teslim tutanağı olmadığı ve anahtarın notere bırakılmasından sonra halen kiralananda kiracıya ait eşyaların bulunduğu, bu durumda kiralananın 22/08/2014 tarihinde tahliye edilmiş olduğunun kabulünün gerektiği, kiracının bu tarihe kadar olan kira bedelinden sorumlu olması nedeniyle birleşen 2014/1584 Esas sayılı itirazın iptali davasının kabulüne karar verilmesinin doğru olduğu gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı/birleşen davalarda davalı ... Ltd. Şti. (asıl ve birleşen 2014/1584 E. sayılı davaya ilişkin olarak), davalılar/birleşen davada davacılar ... (birleşen 2014/1491 E. sayılı davaya ilişkin olarak) tarafından temyiz edilmiştir.
1) Davacı/birleşen davada davalı ... Ltd. Şti.nin birleşen 2014/1584 E. sayılı davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan bölge adliye mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.
2) Davalılar/birleşen davada davacılar ...’in birleşen 2014/1491 E. sayılı davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan bölge adliye mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.
3) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacı/birleşen davada davalı ... Ltd. Şti.nin asıl dava yönünden davalı ... ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti.ne yönelik sair, diğer davalılara yönelik tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.
4) Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 526. ve devamındaki maddelerinde düzenlenen “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.
Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.
Somut olayda; davacı ile davalı ... ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti. arasında 13/09/2012 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı kiracının kiralananı sözleşme süresi dolmadan tahliye ettiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Her ne kadar kira sözleşmesinde, kiralananda yapılan her nevi tamir, tadilat ve onarım bedelinin kiracıya ait olduğu belirtilmiş ise de; yukarıda da açıklandığı üzere davacı kiracı, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı erken tahliye etmiş olması nedeniyle kiralanana yapmış olduğu ve söküp götüremediği faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların değerini kalan kira süresiyle orantılı olarak kiraya verenden talep edebilir.
Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; alanında uzman bilirkişi heyetinden, taraf delillerini değerlendirerek davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan imalatları kalem kalem tespit eden, sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların yapıldıkları tarih itibariyle (bu tarih tespit edilemediği takdirde imalat tarihi sözleşme tarihi kabul edilerek) değerini belirleyerek bu tutardan yıpranma payını düşen, sonrasında ise hesaplanan bu bedelin tahliye tarihi itibariyle kalan kira süresinin toplam kira süresine oranı esas alınmak suretiyle davacının talep edebileceği tutarı belirleyen rapor alınması ve ulaşılacak sonuca göre uyuşmazlığın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile davalı ... ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti. yönünden davanın tümden reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verildiğinden, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının reddi ile bölge adliye mahkemesi kararının birleşen 2014/1491 E. ve 2014/1584 E. sayılı sayılı davalar yönünden HMK'nın 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle davacı/birleşen davada davalı ... Ltd. Şti.nin asıl dava yönünden davalı ... ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti.ne yönelik sair, diğer davalılara yönelik tüm temyiz itirazlarının reddine, dördüncü bentte açıklanan nedenlerle bölge adliye mahkemesi kararının asıl dava yönünden KALDIRILMASINA, ilk derece mahkemesinin asıl davaya yönelik kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden asıl davada davacıya iadesine, 21,40 TL bakiye temyiz harcının temyiz eden birleşen 2014/1491 E. sayılı davada davacılara, 1.775,35 TL bakiye temyiz harcının temyiz eden birleşen 2014/1584 E. sayılı davada davalıya yükletilmesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 17/01/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.