Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/7986 Esas 2022/38 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki ayıplı maldan kaynaklanan alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması neticesinde davanın reddine dair kesin olarak verilen hükmün Adalet Bakanlığınca kanun yararına bozulması istenilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalının üyelerine yönelik sürdürülen konut edindirme hizmetleri kapsamında inşa ettirdiği İzmir Buca 1. Etap 272 konut projesinden konut satın aldığını, satılan konutun, internet portalında yayınladığı duyuruda, onaylı mimari projede, planlarda, tanıtım ve kullanma kılavuzunda belirtilen özelliklerde ve ölçülerde yapılmadığını, sözleşmede belirtilen standartlara, proje ve planlarda yer alan ölçülere uyulmadığını, ortak alanlarda ve dairede eksik ve ayıplı işler yapıldığını belirterek fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak 3.500,00-TL’nin (3.350,00.TL'sının bağımsız bölümde yer alan açık ayıplara, 50,00.TL'sının eksik işlere ve 100,00-TL’sinin de ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlere ilişkin) davalıdan tahsilini talep etmiş ve 26.11.2020 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini 5.850,00-TL olarak ıslah etmiştir.
Davalı, dava konusu konutun mimari projesine uygun imal edildiğini, 2. Etaptaki konutların farklı tarzda inşa edilmesine dayalı olarak değer kaybından söz edilemeyeceğini, konutta herhangi bir ayıp bulunmadığını, usulüne uygun şekilde ayıp ihbarında da bulunulmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, dava konusu konutta bulunduğu iddia edilen ve bilirkişilerce tespit edilen ayıpların konutun alıcısına teslim edildiği anda da var olduğu ve açık ayıp niteliğinde bulunduğu, açık ayıp olarak tanım ve tespit edilen ayıpları davalıya usulüne uygun olarak bildirmediği, davalı yüklenicinin ortak alanlardaki eksiklikleri kasten davacıdan gizlediği iddia edilmediği, iddia edilen eksikliklerin basit bir gözden geçirmeyle farkedilebilecek nitelikte olduğu gerekçesiyle davanın reddine, karar verilmiştir.
Adalet Bakanlığının 05/10/2021 tarihli yazısında; dosya içinde bulunan bilirkişi raporu ve 1. Etaptan konut alan şahısların açtığı diğer davalarda da ortak alanlarda kullanılmakla ortaya çıkan gizli ayıpların bulunduğunun tespit edildiği, davacının ortak alanlardaki bu gizli ayıpların giderilmesi bedelinden arsa payına isabet eden miktarı isteyebileceği kabul edilerek açık ve gizli ayıplar yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın tümden reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek; kararın, 6100 sayılı HMK’nın 363 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca kanun yararına bozulması talep edilmiştir.
Uyuşmazlık; davacının davalıdan satın aldığı dairedeki ve ortak alanlardaki eksik iş ve ayıplar nedeniyle değer kaybı bedelinin ödenmesi istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, ortak alanlardaki ayıpların niteliğinin belirlenmesi ve süresinde ayıp ihbarında bulunup bulunulmadığı noktasında toplanmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 223. maddesinde; alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal (uygun süre içinde) ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.
O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. 6098 sayılı TBK’nun 223. maddesinde ( 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 198. maddesi) öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.
Dava dosyası incelendiğinde, davacı ile davalı arasında 28.11.2014 tarihinde taşınmaz satışına ilişkin sözleşme yapıldığı, söz konusu dairenin 13.10.2015 tarihinde davacıya teslim edildiği, 25.12.2015 tarihinde davacıya tapunun da devredildiği, davacının 04.04.2016 tarihinde ayıp ihbarında bulunduğu anlaşılmaktadır.
Mahkemece, dava konusu taşınmazda yapılan keşif neticesinde ek bilirkişi raporu alınarak emsal dosyalarda da yer alan belirlemeler de değerlendirilerek ortak alanlardaki ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi de dikkate alınıp tarafların delillerinin değerlendirilmesi neticesinde ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı konusunda hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, bu konuda yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişen kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, Adalet Bakanlığının HMK'nın 363 üncü maddesinin birinci fıkrasına dayalı kanun yararına temyiz talebinin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA, aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca gereği yapılmak üzere bozma kararının bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine, 17/01/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.