MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili 04/02/2015 harç tarihli dava dilekçesinde özetle; davacının ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 143 ada 23 parsel sayılı taşınmazın maliki iken, taşınmaza fiilen el konulması nedeniyle ... Belediye Başkanlığı ve ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı aleyhine Kamulaştırmasız El Koyma Nedeniyle Tazminat Davası açtıklarını, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesince (2013/198 Esas, 2014/ 422 K.) dava konusu taşınmazın değerinin 46.125,00.-TL olduğunun tespit edildiğini, yargılama sırasında dava konusu taşınmazın kıyı kenar çizgisinde bulunması nedeniyle ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/81 Esas sayılı kararı ile tapu kaydının iptaline kıyı olarak terkinine karar verilmesi nedeniyle Kamulaştırmasız El Koyma Nedeniyle Tazminat Davasında davanın konusuz kaldığı bildirilerek 25/09/2014 tarihinde karar verilmesine yer olmadığına karar verildiğini, davacı adına olan tapu kaydının iptali ile davacının zarara uğradığını ileri sürerek fazlaya dair haklarını saklı tutarak 46.125,00.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 17/08/2015 harç tarihli dilekçesi ile 46.125,00.-TL olarak gösterdikleri talep miktarını 49.200,00.-TL olarak ıslah etmiş bu bedelin tamamına dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesini talep etmiştir.
Mahkemece yapılan yargılama sonunda; davanın kısmen kabulü ile 37.677,36.-TL"nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava TMK"nın 1007. maddesi uyarınca Devletin sorumluluğundan kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından Küçükkumla mahallesi 143 ada 23 parsel sayılı 61,50 m2 yüzölçümündeki arsa vasfındaki taşınmazın 04/12/1972 yılında taksim sonucu ... adına tapuya kaydedildiği, ... Belediye Başkanlığı tarafından açılan dava sonunda ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 09/09/2014 kesinleşme tarihli 2014/81 E. - 2014/281 K. sayılı ilamı ile taşınmazın tapu kaydının iptali ile kıyı olarak terkinine karar verildiği, eldeki davanın ise 04/02/2015 tarihinde açıldığı anlaşılmıştır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar
görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Davacının zararı, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/81 E. - 2014/281 K. sayılı kararının kesinleştiği 09/09/2014 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarih itibariyle taşınmazın niteliğinin ve değerinin belirlenmesi gerekmektedir.
Belirtilen nedenlerle; dava konusu taşınmaza dava tarihi itibarıyla emsal satış yöntemine göre değer biçen bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda hüküm kurulması yerinde olmadığı gibi TMK"nın 1007. maddesinden kaynaklanan tazminat davalarına da uygulanan Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin üçüncü fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak dördüncü fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek değer tespiti yapılması gerekmektedir.
Emsalin, dava konusu taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya değer tespitine esas alınan tarihe yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve daha önceki tarihlerde satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu Üretici Fiyat Endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra, dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmak, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmek suretiyle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın gerçek değeri tespit edilebilir.
Mahkemece, emsal araştırması yapılmadan ve emsal kayıtları getirtilmeden yapılan keşif sonrasında düzenlenen 13/07/2015 tarihli bilirkişi heyeti raporunda 1 numaralı taşınmaz olarak gösterilen Küçükkumla mahallesi 306 ada 3 parsel sayılı 146,40 m² yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmaz somut emsal kabul edilerek değeri tespit edilmiş, bulunan değer arsa değeri kabul edildikten sonra, dava konusu taşınmazın konumu ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen deniz kenarına yakınlığı dört tarafının açık olması gibi nedenler ile emsal alınan taşınmazdan %170 oranında daha değerli olduğu belirtilerek dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle m2 değeri 800.-TL olarak hesaplanmıştır.
Asıl raporun sunulması sonrasında mahkemece bilirkişi raporunda somut emsal olarak alınan taşınmazın imar durumu, çekişmeli taşınmaz ile emsal alınan taşınmazda ... kesintisi yapılıp yapılmadığı, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri belediyeden sorulmuş, emsal alınan taşınmaza ait satış akit tablosu tapu müdürlüğünden getirtilmiş, getirtilen evrakların değerlendirilmesi için dosya bilirkişiye tevdi edilmiş, alınan birinci ek raporda emsal alınan taşınmazın imar uygulaması ile 23,42 oranında yola terkinin bulunması nedeniyle bu oranda eksiltme yapılarak dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle m2 değeri 612,64.-TL olarak hesaplanmıştır.
Ek rapor sonrasında davacı vekilinin emsal bildirmesi üzerine dosyaya bilirkişilerce ikinci ek rapor sunulmuş, bu raporda dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle m2 değeri 450.-TL olarak hesaplanmış, bu rapora tarafların itirazı üzerine dosya yeniden bilirkişilere tevdi
edilerek üçüncü ek rapor alınmış, bu raporda ise dava konusu taşınmazın bulunduğu ... mahallesi dışında ... ilçesi, ... mevkiinde bulunan 987 ada 1 parsel sayılı taşınmaz somut emsal olarak alınarak dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle m2 değeri 800.-TL olarak hesaplanmış, mahkemece emsal olarak Küçükkumla 306 ada 3 nolu parselin aynı bölgede olması nedeniyle emsal olarak en uygun bulunduğu belirtilerek birinci ek rapora göre hüküm kurulmuştur.
Dosyada pek çok bilirkişi raporu bulunmakta ise de somut olayda davaya konu taşınmazın değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Şöyle ki; mahkemece emsal araştırması yapılmadan ve emsal kayıtları getirtilmeden yapılan keşif sonrasında düzenlenen 13/07/2015 tarihli bilirkişi heyeti raporunda resen dört emsal belirlenmiş, bunlardan 1 numaralı taşınmaz olarak gösterilen 306 ada 3 parsel somut emsal olarak kabul edilmiş ise de 3 ve 4 numaralı taşınmaz olarak gösterilen ... mahallesi 180 ada 2 ve 172 ada 12 parsel sayılı taşınmazlar hem konum hem de satış tarihi olarak değerlendirme tarihine daha yakın iken bilirkişi heyetince sebep bildirmeksizin taşınmaza 500 mt uzaklıktaki denizden daha içeride olan 306 ada 3 parsel sayılı taşınmazın somut emsal olarak kabul edilmesi yerinde olmamıştır.
Ayrıca bilirkişiler tarafından dava ve emsal taşınmazlar şehir haritası üzerinde taşınmazların birbirlerine olan mesafeleri ve bu taşınmazların ilin merkezine uzaklıkları (adliye, valilik binası, ticari nitelikte olan yerlere olan uzaklıkları) gösterilmemiştir.
Bu nedenle, mahkemece arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazların eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazlardan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re"sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmazın değerlendirme (09/09/2014) tarihi itibariyle Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme (09/09/2014) tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise kadastral arsa parseli olduklarının belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiği gözetilerek tapu sahibinin oluşan gerçek zararı saptanmalı, oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir. Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; tarafların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 22/04/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.