MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
İHBAR OLUNAN : ...

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı Hazine vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 15/07/2014 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; K.Maraş ili, ... ilçesi,... köyü, 120 ada 13 parsel sayılı taşınmazın müvekkili tarafından 21/11/2005 tarihinde ..."dan tapu siciline güvenerek satın alındığını, bu tarihte tapu sicilinde taşınmazın mülkiyetinin sınırlandırılmasıyla ilgili herhangi bir şerh bulunmadığını, ... köyü tüzel kişiliğinin ..."ya açtığı dava sonucu (Pazarcık AHMK 2004/528 E. - 2005/926 K.) taşınmazın ... köyü tüzel kişiliği adına tescil edildiğini, müvekkilinin taraf olmadığı bu dava sonucu mülkiyet hakkını kaybetmesi sebebiyle fazla ilişkin hakları saklı kalarak 5.000.-TL tazminatın MK"nın 1007. maddesi gereği kusursuz sorumlu tutulan davalı idaren tahsili ile müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında harcını tamamlayarak sunduğu 29/06/2015 tarihli ıslah dilekçesiyle de 50.000.-TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Hazine cevap dilekçesinde: Pazarcık Asliye Hukuk Mahkmesinde 2004/528 E. sayılı dosyasında davacılar vekili tarafından taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilmiş, mahkemece de 13/05/2004 tarihli zabıtta teminat karşılığı taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasına karar verildiğini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne, satış değeri olan 10.000.-TL"nin satış tarihi olan 21/11/2005 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte hazineden alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı Hazine vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; Pazarcık ilçesi 120 ada 3 parsel sayılı taşınmazın tapulama çalışmaları sırasında 49.250 m² yüzölçümü ve sulu tarla niteliğiyle ... adına tespit ve tescil edildiği, davacının ise 21/11/2005 tarihinde tapu müdürlüğünce düzenlenen resmi senetle 10.000.-TL bedelle bu taşınmazı satın alındığı, ancak satın alma tarihinden önce Yukarıhöcüklü köy tüzelkişiliği tarafından ... ve Hazine aleyhine açılan dava sonucu Pazarcık Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/528 E. - 2005/926 K. sayılı kararı ile taşınmazın tapu kaydının iptali ile mera olarak sınırlandırılmasına karar verildiği ve bu kararın 27/03/2006 tarihinde kesinleştiği, davacının dava konusu taşınmazı satın aldığı tarihte tapu kaydında davalı olduğu yönünde bir şerh bulunmadığı, eldeki davanın ise 15/07/2014 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.
4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava taşınmazların mülkiyetinin yitirilmesine ilişkin iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re"sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .
Somut olaya gelince, mera niteliğindeki taşınmaz hakkında genel arazi kadastrosu sırasında kadastro tespit tutanağı düzenlenerek tapu kütüğünün gerçek kişiler adına oluşturulduğuna göre daha sonra satış yoluyla davacıya geçen taşınmazın, satış tarihinden önce, önceki malik aleyhine, tapu iptali ve tescili için açılan Pazarcık Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/528 E. - 2005/926 K. sayılı dosyasında davalı olduğuna ilişkin tapu kaydına şerh konulmamış olması karşısında, tapuya güven ilkesi dahilinde gerçekleşen satın alma ve mütekip tapu işlemleri sonrası, tapu sicilinin hatalı olarak tutulmuş bulunmasından dolayı tapusunun iptal edilmesinde TMK"nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Ancak, davacının zararı Pazarcık Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/528 E. - 2005/926 K. sayılı kararının kesinleştiği 27/03/2006 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmektedir.
Ne var ki; mahkemece sadece fen bilirkişi eşliğinde keşif yapılmış, taşınmazın niteliğinin arsa mı, arazi mi olduğu araştırılmamış, davacının uğramış olduğu zararın taşınmazın satım sözleşmesinde belirtilen 10.000.-TL olduğu kabul edilerek hüküm kurulmuş, davacı tarafça yapılan ıslah dikkate alınmamıştır.
Bu durumda, davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazın tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihte yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa yada arazi vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihteki gerçek değeri, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun 11. maddesine uygun olarak yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu aracılığıyla tespit edilmeli, varsa üzerinde bulunan yapıların Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Kabule göre de; 6100 sayılı HMK’nin “Taleple bağlılık ilkesi” başlıklı 26. maddesinde (mülga HUMK’nin aynı doğrultuda hüküm içeren 74. maddesinde) “Hakim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. Hâkimin, tarafların talebiyle bağlı olmadığına ilişkin kanun hükümleri saklıdır” hükmü düzenlenmiştir.
Dava dilekçesinde ve ıslah dilekçesinde davacının faiz talebi bulunmadığı halde, mahkemece belirlenen tazminat bedelinin satış tarihinden itibaren işleyen yasal faiziyle birlikte davalı Hazineden tahsiline karar verilmiş olup, yukarıda belirtilen yasal düzenleme nazara alınmadan istem dışına çıkılarak yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekili ve davalı Hazine vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 08/02/2018 günü oy birliği ile karar verildi.