MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : Çorum Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı asil ... ve vekili Av.... ile davacı vekili Av...."ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Davacı vekili, davalı yüklenici şirketin, davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini, bu sözleşmeye göre kendisine isabet eden 3. kat 6 nolu bağımsız bölümü müvekkiline sattığını, müvekkilinin abonelikleri tesis ettirerek dairede oturmaya başladığını, fakat davalı arsa sahibinin dairenin tapusunu devretmediğini ileri sürerek, anılan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, bu talebin kabul edilmemesi halinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... vekili, diğer davalı yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirmediğini, halen iskan ruhsatının alınmadığını, davalı yüklenici şirket hakkında gecikme tazminat istemli bir dava açtıklarını, yüklenici henüz tapuya hak kazanmadığından, davacının talebinin yerinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı ...Taah. İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. temsilcisi, dava konusu bağımsız bölümü bedeli karşılığında 2017 yılında davacıya sattıklarını, inşaatın tamamlandığını, maliye ve SGK borçlarının yapılandırıldığını, binanın iskana hazır hale geldiğini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, inşaatın %100 oranında tamamlandığı, iskan ruhsatı almaya hazır halde olduğu, 5940 sayılı Yasanın 1. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesinin sondan bir önceki fıkrasına eklenen “..yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının ve diğer sorumluluklarının gereğinin yerine getirilmemesi sebebiyle yapı kullanma izin belgesi verilmesi işlemleri tamamlanamayan yapılar için, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine, ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir..." şeklindeki düzenleme gereği, yüklenicinin vergi ve sigorta borcu bulunmasının iskan ruhsatı alınmasına engel teşkil etmediği, arsa sahibi tarafından ilgili yasaya maddesine dayalı olarak yapılacak bir başvuru ile her zaman iskan ruhsatı alınabileceği, bu durumun temlik alan davacının tapu iptal ve tescil istemine bir engel teşkil etmediği gerekçesiyle, davalı ... aleyhindeki davanın kabulü ile bağımsız bölümün davacı adına tesciline, davalı ... Taah. İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. hakkındaki davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı davalı ... vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi tarafından istinaf esastan reddine karar verilmiştir.
Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;
Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçünü kişi bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu, ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def"ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def"ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ve buna bağlı olarak bu hakkı temlik alan üçüncü kişinin tapu iptali tescil isteminin yerinde olup olmadığı incelenmelidir.
Somut olayda, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi ... arasında 27.07.2015 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede inşata harcanacak malzeme, işçilik giderleri, işgaliye, noter, SGK pirim vd. borçlardan yüklenici şirketin sorumlu olduğu düzenlenmiştir. Davalı yüklenici şirket bu sözleşme kapsamında kendisine isabet eden dairelerden, dava konusu 3. kat 6 nolu daireyi 16.10.2015 tarihli adi yazılı sözleşmeyle davacıya satmıştır. Davacı taraf, davalı yüklenici şirketin inşaatı %100 oranında tamamladığını ve dava konusu bağımsız bölümün tapusuna hak kazandığını ileri sürmüş ise de ilgili belediye ve SGK tarafından dosyaya gönderilen yazı içeriklerinden, SGK borcu nedeniyle binaya henüz iskan ruhsatı alınamadığı anlaşılmıştır.
Öte yanda, davalı arsa sahibince, yüklenici şirket aleyhine, eserin zamanında teslim edilmediği iddiasıyla açılan gecikme tazminatı istemli davada, Çorum 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 19.03.2019 tarih ve 2018/241 E., 2019/171 K. sayılı kararında, yüklenicinin edimlerini süresinde yerine getirmediği gerekçesiyle, 142.850,82 TL tutarındaki gecikme tazminatının tahsiline hükmedilmiştir. Davalı arsa sahibince, bu ilamın takibe konulduğu, yüklenici şirketin takip konusu borcu ödemediği savunulmuştur.
İskan ruhsatı için gerekli tüm masraflar ve davalı arsa sahibinin, mahkeme ilamına dayalı gecikme tazminatı alacağı ödenmeden, davalı yüklenici şirketin ve ondan şahsi hak temlik alan davacının, bağımsız bölümün tescilini isteme hakları yoktur.
Bu durumda, mahkemece, açıklanan bu hususlar yönünden, davalı yüklenici şirketin, diğer davalı arsa sahibine karşı olan edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılarak, yüklenicinin ve buna bağlı olarak ondan şahsi hak temlik alan davacının dava konusu bağımsız bölümün tapusuna hak kazanıp saptanıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
Diğer taraftan, temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahibiyle ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle, yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Davada taraf teşkili sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkili yapılmadan işin esası incelenip yargılamanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, görevi gereği mahkemelerce ve temyiz halinde Yargıtayca kendiliğinden gözetilir. (15. HD 24.03.2021 tarih 49 E., 1139 K. sayılı ilamı) Bu itibarla, mahkemece, davalı yüklenici ... Taah. İnş. San...Ltd. Şti. hakkında açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Açıklanan bu nedenlerle, istinaf başvurusunun esastan reddi kararı doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür.
SONUÇ:Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle diğer temyiz itirazlarının kabulü ile Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 26.06.2020 tarih ve 215 E., 1012 K. sayılı kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının davalı ... yararına BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı ... yararına takdir olunan 3.050,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile davalı ..."e ödenmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 19.10.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.