14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 22.04.2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 23.06.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi"nce istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.02.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekilleri Av. ... ile Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-K A R A R-

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, 315 parsel sayılı taşınmazda F-1 blok, 1. Kat, 2 numaralı bağımsız bölümün 1/2 hissesinin davacı adına kayıtlı olduğunu, kalan 1/2 hissenin ise davalı tarafından dava dışı ... İnşaat A.Ş.’den 12.06.2014’te 210.000,00TL’ye satın alındığını, noter aracılığıyla bildirimin yapılmadığını belirterek önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, taşınmazın satışından davacının haberdar olduğunu, taşınmazın bulunduğu bölgede satışların Euro cinsinden yapıldığını, satış tarihinden sonra taşınmazın rayiç değerinin yükseldiğini, davalının iki yıl boyunca eksik işler bedelini, site masraflarını ve aidatlarının ödediğini, davacının rayiç değer artışından faydalanmak istediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Yerel mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin istinaf talebi, ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince esastan reddedilmiştir.
Hükmü, davalı vekili duruşmalı olarak temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK"nin 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
TMK’nin 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince; davalı vekilleri, temyiz aşamasında dava konusu taşınmazda fiili taksimin olduğunu iddia etmiştir. Yerel mahkemece dava konusu taşınmazda 13.02.2017’de keşif yapılmış bilirkişilerce 27.02.2017 tarihli rapor ve 12.04.2017 tarihli ek rapor dosyaya sunulmuştur. Ancak ne keşif tutanağında, ne de bilirkişilerin dosyaya sundukları ana ve ek raporlarda fiili taksimin olup olmadığına dair bir tespit yapılmamıştır. Mahkemece, davalı vekillerinin fiili taksim iddiasının değerlendirilmesi amacıyla dava konusu taşınmazdan konusunda uzman bilirkişiler refakatiyle yeniden keşif yapılmalı, fiili taksimin olup olmadığı hususunda denetime elverişli bilirkişi raporlarının dosyaya sunulmasından sonra bir karar verilmelidir. Açıklanan sebeplerle verilen karar doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 19.02.2019 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.