MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Kanununun 4650 Sayılı Kanunla değişik hükümleri uyarınca, ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 2375 parsel sayılı taşınmlazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.
1-Dosyaya gönderilen belediye başkanlığı yazısında, davaya konu taşınmazın imar planı (ölçeği ve onay tarihi belirtilmeyen) ve mücavir alan içinde olduğu, etrafının meskun bulunmadığı, taşınmazın yol ve çöp hizmetlerinden faydalandığı, yerleşim merkezine 18 km uzaklıkta olduğu belirtilmiş ise de Belediye cevabı taşınmazın vasfını belirleme bakımından yetersizdir. Mahkemece yapılan keşiflerde de taşınmazın vasfına yönelik herhangi bir gözlem yapılarak keşif zaptına bu hususlar yazılmamış olup, bilirkişilerce soyut ifadelerle taşınmazın fiilen arsa niteliğinde olduğu kabul edilip bedel tespit edilmiştir.
Taşınmazın imar planı içinde olup olmadığı, imar planı içinde ise tarihi, ölçeği ve türü (nazım-uygulama), belediye ve diğer altyapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi) yararlanma durumu, etrafının meskun olup olmadığı, nazım imar planı içinde ise bu plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı, yerleşim merkezine uzaklığı, beldenin gelişme yönünde olup olmadığı, taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları, 1/1000 ölçekli mevzi imar planının yapılış amacı,nazım imar planının uygulanması için yapılan plan olup olmadığı ve tarihi de değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Mahkemece yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile yapılacak keşifte, özellikle taşınmazın belediye hizmetlerinin hangilerinden yararlandığı hangilerinden yararlanmadığı, etrafında meskûn olup olmadığı, varsa mesafeleri ve niteliği, taşınmazın mevcut durumu itibari ile kullanım şekli, üzerinde bina olup olmadığı, bu taşınmazın konumu yani sokağa, yola olan cephesi, önemli merkezlere uzaklığı, üzerinde yapılaşmaya ilişkin olarak imar durumu gibi hususlara ait mahkeme hakiminin gözlemi ayrıntılı şekilde keşif tutanağına geçirilmesi, taşınmazın değişik açılardan fotoğraflarının çektirilerek bunların onaylanıp dosyaya konulması ve taşınmaz vasfının açık ve denetime elverişli şekilde tespiti ile kamulaştırma bedelinin bulunması gerekmektedir.
Mahkemece, değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun olmadığı gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen raporun hükme esas alınması,
Kabule göre de;
2-Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tapuya yansıtılan satış değerlerinin gerçeği yansıtmadığı belirtilerek taşınmazın yer ve konumu, genişliği ve niteliği gözönünde bulundurularak m² fiyatı 50,00 TL belirlenmiş ise de bu rapora itibar edilmesi mümkün bulunmamaktadır.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına ... üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.
Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası"nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
2942 sayılı Kanunun 4650 sayılı Kanun ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği, emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerektiğinden, dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2013 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişki giderilmelidir.
Mahkemece tarafların vereceği veya re"sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve imar parseli olup olmadıkları da sorulup saptandıktan sonra, yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporu alınıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken tüm bu hususlara riayet edilmeksizin düzenlenen bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması,
3-Kamulaştırılan taşınmazda yapının bulunması halinde, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11.maddesinin (h) bendinde, resmi birim fiyatları ile yapı maliyet hesaplarının ve yıpranma payının değerlendirerek bedelin tespit edileceği düzenlenmiştir. Bu yapının değeri, değerlendirme tarihi itibarıyla ... "nca yayımlanan Yapı Yaklaşık Birim Fiyat Listesine göre, 02.12.1982 gün ve 17866 sayılı Resmi Gazete"de yayımlanan “Yıpranma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” esas alınarak yaşına göre yıpranma payı da düşüldükten sonra belirlenir. Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapıların yaşına göre yıpranma payları belirlenip düşülmeden değer belirleyen rapora itibar edilmesi,
4-Kamulaştırılan taşınmaz üzerinde bulunduğu belirlenen ağaçların cins ve yaşları itibariyle 2014 yılı rayiç değerleri gıda tarım ve hayvancılık ilçe müdürlüğünden getirtilmeden denetime elverişsiz rapora göre karar verilmesi,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, işbu kararın tebliğinden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 23.03.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.