MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar ve davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, 1.11.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalılara ait taşınmazı güzellik salonu olarak kullanmak üzere kiraladığını ve franchising bedelini ödeyerek ticari faaliyete başladıktan sonra İl Sağlık Müdürlüğünün 2.4.2009 tarihli tutanağı ile işyeri ruhsatının olmadığının tespit edilerek eksikliğin giderilmesinin istendiğini, ruhsat almak için Belediyeye başvurduğunda tapu kaydında işyeri olmadığını öğrendiğini, kat maliklerinden onay alamadığı için ruhsat alamadığını, ticari faaliyetini devam ettiremez duruma geldiğini, yaptırdığı tespite göre taşınmaza 141.342TL imalat yaptırdığının tespit edildiğini, davalılara 02.09.2009 tarihinde ihtar çekerek akdi feshettiğini, muhtemel kazancı sağlayamadığı gibi zarara da uğradığını ileri sürerek, ödediği depozito, taşınma masrafları, müşterilere ödenmek zorunda kaldığı tutar, Franchise sözleşmesi gereğince ödediği tutar ve işyerine yapılan masrafları iadesi kalemlerinden oluşan zarar ve masrafların tazmini için fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere şimdilik 10.000TL tazminat ve ödenen 4.000Euro depozitonun davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, bozma sonrası, 30.5.2014 havale tarihli ıslah dilekçesiyle, müşterilere yapılan ödemelere ilişkin olarak 24.044TL, tadilat masrafı olarak 141.342TL, franehise bedeli olarak 38.000TL olmak üzere talep sonucunu toplam 203.386TL olarak ıslah etmiştir.
Davalılar, davalının, kiralanan taşınmazda 3 yıl faaliyet gösterdiğini, hiçbir itirazı ve talebi olmadığı, 08.09.2006 tarihli kat maliklerinin düzenlendiği muafakatnamede kiracıya burasını iş yeri halinde getirmesi ve gerekli tadilatları yapması için izin verildiği, bu izin ile kiracının burada gerekli tadilatları yaptığı, kiracının ödenmeyen kira borçları, mecurda hasar inşaat ve eski hale getirme borcunun bulunduğu, mecurun inşaatlar nedeni ile halende kiraya verilmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemişlerdir.

Mahkemece, bilirkişi raporu da dikkate alınarak davacının davalılardan herhangi bir tazminat alacaklarının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 01.03.2012 tarih, 2011/19092 esas 2012/5148 karar sayılı ilamıyla “...Borçlar Kanununun 249 vd. maddeleri gereğince, kiralayan, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak kiracıya teslim ve sözleşme süresi boyunca da bu halde bulundurma yükümlülüğü altındadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu yüzden uğradığı zararın tazmini gerekir. Kiralanan işyeri olarak kiraya verildiğine ve daha sonra da çalışma izni verilemeyeceğinin ortaya çıkmasına göre varsa davacının zararından davalılar sorumludur. Kaldı ki, davacının depozito ile ilgili talebi olduğuna göre mahkemece davalıların depozitodan mahsup edeceği zararlarının açıkça belirlenip davacının depozitodan bakiye alacağı olup olmadığı tespit edilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece bu yönler göz ardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davanın kabulü ile 165.386 TL‘nin davalılardan tahsiline karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının ve davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davalıların Taşınmaza yapılan masraflara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Davacı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak işyeri için ruhsat alamadığından bahisle sözleşmeyi feshettiğini belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden tahsilini talep etmiştir.
Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK"un 530, BK.nun 414.md.)
Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Taraflar arasında 01.11.2006 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümün 6.maddesinde; kiracının, işyerinin kiralanma amacının gereği yapılması zorunlu tadilatı masrafları bizzat karşılamak suretiyle ve kiralayanın onayıyla yapabileceği şeklinde düzenleme mevcut ise de, söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 5 yıllık süre sona ermeden tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.
Davalılar, taşınmazda davacı kiracı tarafından yapılan tadilatlar nedeniyle eski hale getirme bedellerinin tahsili için .... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/271 esas sayılı dosyasında; eski hale getirme bedeli olarak davacıdan 47.350TL"nin tahsiline karar verildiğini savunmuşlardır. Ancak, bahsi geçen dosyada eski hale getirtilmesine karar verilen imalatların, faydalı masraf olarak kabul edilemeyeceği gözardı edilerek dosya getirtilmeden ve dosya bilirkişiler tarafından incelenmeden karar verilmiştir. Ayrıca alınan bilirkişi raporunda, yapılan faydalı masrafların kalem kalem açıklanmadan ve yapıldıkları tarihteki rayiç bedellerinden yıpranma payı düşülerek hesaplama yapılmadığı görülmektedir.
Bu durumda Mahkemece; ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/271 sayılı dosyası getirtilerek, bu dosyada eski hale getirtilmesine karar verilen kalemler yönünden faydalı masraf hesabı yapılamayacağı, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek belirlenen bu bedel üzerinden sözleşmenin 6. maddesine göre; davacı kiracı tarafından faydalı masraf bedeline tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru doğru değildir.
3-Davalıların müşterilere yapılan iadelere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.
Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.
Borcun yerine getirilmesinin kusurla olanaksız hale gelmesinde, temerrüde düşen borçludan, gecikmiş ifa ile birlikte gecikme dolayısıyla tazminat istenmesinde yahut borçlunun temerrüdü halinde ifadan vazgeçilip, ifa yerine tazminat istenmesinde ve sözleşmenin olumlu biçimde ihlalinde, müspet zararın giderimi söz konusu olur. (Prof. Dr. H. Tandoğan Türk Mesuliyet Hukuku 1961 s. 426 vd.).

Borçlar Kanununun 106. maddesi, sözleşmelerde borçlunun temerrüdü sonucu borç yerine getirilmemişse alacaklıya üç yetki tanımıştır. Alacaklı her zaman için ifa gecikme tazminatı isteğinde bulunabilir; derhal ifadan vazgeçip müspet zararının tazminini isteyebilir veya ifadan vazgeçip akdi fesheder ve menfi zararını isteyebilir.
Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur: sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı alır. Burada sözleşmenin feshedilmesinden değil borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir.
Menfi zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşme hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Tandoğan, age., s. 427). Bu husus Borçlar Kanununun 108. Maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır: burada alacaklının sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır.
Bu tür bir zarar ayrımı, sözleşme sorumluluğunda söz konusu olmaktadır. Genel olarak menfi zarar: sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder (Prof. Dr. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 8. Baskı, s.482).
Somut olayda; Davacı haklı fesihe dayanarak taşınmazı tahliye ettiğini belirterek tahliye nedeniyle müşterilere yapılan iadelerin tahsilini talep etmiş, mahkemece davacının talep edebileceği alacak kalemlerinin hesaplanması amacıyla alınan bilirkişi raporu doğrultusunda 24.044TL"nin tahsiline karar verildiği görülmüştür. Ne var ki, davacı kiracının müşterilere yapılan iadeleri, süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar (menfi zarar) kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir. Buna yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulü doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Ayrıca; Bozma sonrası yapılan yargılama sırasında davacı vekili 30.5.2014 havale tarihli dilekçesi ile talebini arttırdığını bildirerek davasını ıslah etmiş, mahkemece davacının ıslah talebi doğrultusunda hüküm kurulmuştur.
Bilindiği üzere ıslah, taraflardan birinin usule ilişkin bir işlemini, bir defaya mahsus olmak üzere kısmen veya tamamen düzeltmesine olanak tanıyan ve karşı tarafın onayını gerektirmeyen bir yoldur. HUMK"un 83. Maddesinde ıslah; (HMK"nın 176.maddesi); “iki taraftan her biri usule müteallik olarak yaptığı muamaleyi tamamne veya kısmen ıslah edebilir" olarak tanımlanmıştır.
Aynı Kanun"un müteakip 84.maddesinde (...177.mad.) ise, ıslahın tahkikata tabi olan davalarda tahkikat bitinceye kadar kadar yapılabileceği öngörülmüş olduğundan ve temyiz faslında da, bozmadan sonra dahi ıslahın olanaklı bulunduğuna dair açık veya örtülü bir hüküm yer almadığından, Kanunun bu olanağı bir devre ve zaman ile sınırlandırdığı kabul edilme ve bu nedenle bozmadan sonra ıslahın mümkün olmadığı sonucuna varılması zorunludur.

Nitekim 04.02.1948 gün ve 1948-3 Esas, 1944-10 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; dava açıldıktan sonra mevzuunda, sebebinde ve delillerde ve sair hususlarda usule müteallik olmak üzere yapılmış olan yanlışlıkları bir defaya mahsus olmak üzere düzeltmek ve eksiklikleri de tamamlamak imkanını veren ve mahkeme kararına lüzum olmadan tarafların sözlü ve yazılı beyanlarıyla yapılabilen "ıslah"ın; Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 84. maddesinin açık hükmü dairesinde tahkikat ve yargılama bitinceye kadar yapılabileceği Yargıtay"ca hüküm bozulduktan sonra bu yoldan faydalanmanın mümkün olamayacağı açıklanmıştır.
İçtihadı Birleştirme kararıyla kabul edilen, bozmadan sonra ıslahın mümkün olmadığı yönündeki kural, Hukuk Muhakemeleri Kanunu"nun 177.maddesi hükmüyle birlikte değerlendirildiğinde, bir davadaki istem/istemler hakkında mahkemece tahkikat (tarafların duruşmaya çağrılmaları, çekişmeli yönlere ilişkin delillerin toplanması, toplanan delillerin değerlendirilmesi, bilirkişi incelemesi yaptırılması, tanıkların dinlenmesi vs.) yapılarak, bunların ortaya koyduğu sonuç çerçevesinde bir hükmün kurulduğu ve Yargıtay"ın ilgili Dairesinin de, kurulan bu hükmü, herhangi bir nedenle usul ve yasaya aykırı görerek bozduğu hallerle sınırlı olarak değerlendirmek gerekmektedir.
Nitekim mahkemece tüm deliller toplanıp, bilirkişi incelemesi yaptırılıp ve dosya esas yönünden de karar vermeye hazır hale getirildikten sonra yerel mahkemece verilen karar Yargıtay Dairesince bozulmuş ve bozmadan sonra da herhangi bir tahkikat yapılmamışsa artık ıslahın açıklanan nedenlerle kabulü mümkün değildir. (HGK 15.3.2006 tarih ve 2006/9-21E-2006/72K )
O halde mahkemece, davalı taraf lehine doğmuş olan usuli kazanılmış hak ile bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı hususları da göz önüne alınarak karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu davalı taraf lehine doğmuş olan kazanılmış usuli hak göz önüne alınmaksızın bozmadan sonra yapılan ıslaha göre hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı görülmüş, bozmayı gerektirmiştir.
4-Davacının depozito alacağına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Güvence Bedeli (depozito) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 342. maddesinde düzenlenmiştir. Depozito (güvence), kira sözleşmesinin başında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilir. Çoğunlukla para veya kıymetli evraktan oluşur ve kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının kiralanana verdiği zararların teminatını oluşturur.
TBK"nın "Kiralanın Gözden Geçirilmesi Ve Kiracıya Bildirme" başlıklı 335. maddesinde; "Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.
Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır." şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Somut olayda; Mahkemece, depozito bedelinin tahsili talebinin reddine karar verilmiş ise de; dava konusu taşınmazın tahliye edilmiş olması karşısında, davalı kiraya verenlerin tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu ileri sürmesi karşısında, dava konusu edilen 4.000Eoru’lik depozito bedelinin davalılarının kira, yangider alacağı olup olmadığı ve depozito bedelinin İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/271 esas sayılı dosyasında mahsup edilip edilmediği yönünden inceleme ve değerlendirme yapılması gerekirken, bu husus nazara alınmadan hüküm tesisi yoluna gidilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle, davacı ve davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle davalıların dördüncü bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK"nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 30.04.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.