7. Hukuk Dairesi


MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 17.03.2017 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 02.10.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan kabulüne dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacılar vekili, davacılar murisi İlhami Aktaş ile davalı olan babası ... arasında Üsküdar 3. Noterliğine ait 09.04.1996 tarihli 16364 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, Atakent Mahallesi 352 ada 112 parsel (eski 39 parsel) sayılı taşınmaz üzerinde bulunan dükkanlardan birinin arsa hissesiyle beraber 20.000,00TL bedelle davacılar murisine satışının vaat edildiğini, sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana davacılar murisi tarafından dükkanın kullanılageldiğini, sözleşme uyarınca satış bedeli nakden ve tamamen ödendiği halde davacılar adına tapuda intikalin yapılmadığını belirterek halen pastane olarak kullanılan dükkana isabet eden hisse oranında davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; davayı kabul etmemekle beraber zamanaşımının dolduğunu, davalının iyiniyetli olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binanın 1. katını davalının kullandığını, diğer bağımsız bölümleri de çocuklarının kullanımına tahsis ettiğini, çocuklarından bu tahsis karşılığı para almadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, "dava konusu taşınmaz tapuda arsa vasfında gözükmekte ise de; davacıların murisi ile davalı arasında yapılan sözleşme uyarınca alınan teknik rapora göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin uygulanabilir olduğu belirlendiğinden davanın kabulü ile Ümraniye ilçesi, Atakent Mahallesi 352 ada 112 no"lu parselden dava konusu edilen dükkana düşen arsa payı olan 1/4 hissenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılardan ..."a 4/64, ... 3/64, ... 3/64, ... 3/64, Zehra Aktaş"a 3/64 şeklinde tesciline" karar verilmiştir.
Davalı vekili, istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesi, "24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğunun kabul edildiği; İçtihadı Birleştirme Kararının konusunun kaçak olmayan yapılarla ilgili olduğu, dava konusu edilen binanın yapım masrafının tamamen davacılar murisi tarafından karşılandığı, sözleşmede arsa payı belirlenmeden bağımsız bölüm satıldığı, dosyada bulunan Ümraniye Belediye Başkanlığının 19.02.2018 günlü cevabi yazıları ile dava konusu taşınmazla ilgili hiçbir mimari projeye rastlanmadığının bildirildiği, çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak-imara aykırı” olduğu, sözleşmede satışı vaat olunan taşınmazın belirli bir arsa payı da olmadığından tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulünün doğru olmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden hüküm kurularak davanın reddine" karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706. ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.
Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre 352 ada eski 39 parsel numarasında kayıtlı taşınmaz üzerine inşa edilmiş binadan 84-B no"lu dükkanın satışının davacılar murisine vaat edildiği, üzerinde bina bulunan satış vaadine konu parselde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadığı taşınmazın arsa vasfında olduğu, dosya içerisinde bulunan Ümraniye Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 19.02.2018 tarihli cevabi yazısı uyarınca parsele ait herhangi mimari projenin bulunmadığı, ilk derece mahkemesince yapılan keşif sonucu alınan inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerlendirme uzmanına ait bilirkişi raporunda satış vaadi sözleşmesine konu dairenin bulunduğu binada kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı hususlarının incelenmediği anlaşılmaktadır. İlk derece mahkemesince eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporu hükme esas alınarak; binada bulunan her bir bağımsız bölüme 1/4 arsa payı düştüğü gerekçesiyle satışı vaad edilen bağımsız bölüm yerine davalıya ait arsa payının 1/4"ünün davacılar adına tesciline karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi ise; davalı vekilinin istinaf başvurusunu kabul ederek ilk derece mahkemesine ait hükmü kaldırmış; dava konusu binanın mimari projesinin olmamasından dolayı binayı kaçak yapı olarak nitelendirerek ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığını araştırmadan davanın reddine karar vermiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince dava konusu taşınmazda yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılarak binanın ruhsat bağlanması halinde satış vaadi sözleşmesine konu daireye ilişkin arsa payı hesap edilip bu miktardaki payın iptaline karar verilmesi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmesi halinde belirlenen bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi, hiçbir surette satış vaadine konu dairenin bulunduğu binanın ruhsata bağlanması mümkün değil ise; 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi gereğince hukuken değer atfedilecek yapı niteliğinde olmadığından ve tazminat talebi de bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik araştırmayla yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeplerle bozulmasına karar vermek
gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371.maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/2. maddesi gereğince dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 20.10.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.