Danıştay 13. Daire 2015/1462 Esas 2021/3866 Karar Sayılı İlamı

T.C.
D A N I Ş T A Y
ONÜÇÜNCÜ DAİRE
Esas No:2015/1462
Karar No:2021/3866


TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Defterdarlığı
VEKİLİ : Av. ...

KARŞI TARAF (DAVACI) : ... Tır Nakliyat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.
VEKİLİ : Av. ...

İSTEMİN_KONUSU : ... İdare Mahkemesi'nin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 51'inci maddesinin (g) bendi uyarınca pazarlık usulü ile 06/08/2013 tarihinde kiralama ihalesi yapılacak olan Aksaray ili, ... Mahallesi'nde bulunan mülkiyeti Hazineye ait ... parsel no.lu ve 9.000 m² yüzölçümlü taşınmazın tahmini ihale bedelinin ilk yıl için 88.000,00-TL olarak belirlenmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı işlemin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesi'nce verilen kararda; 2886 sayılı Kanun ve 300 Seri Nolu Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca uzun yıllardır ihale konusu yeri kullanan davacı şirketin öncelikli olarak kiralama hakkı bulunduğu, kiralama yapılırken bedelin keyfî olarak belirlenemeyeceği, ihale konusu yer için davalı idarece Belediye Başkanlığı, Ticaret ve Sanayi Odası gibi kurumlardan görüş sorularak bedel tespiti yapıldığı, davacı şirketin bu bedelin fahiş olduğu iddiası doğrultusunda Mahkemelerince keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verildiği, hazırlanan bilirkişi raporunda uyuşmazlığa konu dönemdeki yıllık kira bedelinin 56.880,00-TL (Ellialtıbinsekizyüzseksen) Türk Lirası olabileceği yönünde görüş bildirildiği, anılan raporun hükme esas alınabilecek nitelikte bulunduğu, yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda, davalı idarece belirlenen taşınmaz değerinin rayiç değer olmadığı, fahiş bir bedel olduğu tespit edildiğinden, davalı idarenin yeniden bir tespit yaparak rayiç bedeli tespit etmesi ve davacı şirkete tespit edilen rayiç bedel üzerinden kiralama işleminin yapılması gerektiği sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle hukuka aykırı bulunan dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idare tarafından, yapılan rayiç araştırması ve Milli Emlak Denetmeni tarafından hazırlanan basit rapor dikkate alınarak tahmini bedelin takdir edildiği, tek bir bilirkişi raporuyla bedelin yüksek olduğu sonucuna ulaşılmasının yerinde olmadığı ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davacı tarafından savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesi'nce, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:
ESAS YÖNÜNDEN:
MADDİ OLAY :
Dava konusu taşınmazın eski kiracısı olan davacı şirket tarafından kira sözleşmesi süresinin 28/10/2010 tarihinde sona ereceğinden bahisle, taşınmazı yeniden pazarlık usulü ile kiralama talebiyle davalı idareye başvurulmuş; bunun üzerine idarece ilk yıl kiralama bedeli 38.900,00-TL olarak belirlenerek taşınmazın bu bedel üzerinden 2886 sayılı Kanun'un 51/g maddesi gereğince pazarlık usulüyle kiralanmasına ilişkin ihalenin 12/01/2011 tarihinde yapılacağı ... tarih ve ... sayılı yazı ile davacı şirkete bildirilmiştir.
Davacı şirket tarafından 04/01/2011 tarihli dilekçeyle, taşınmazın 38.900,00-TL olarak belirlenen ilk yıl kiralama bedelinin çok yüksek olduğu ileri sürülerek bedelin yeniden belirlenmesinin talep edilmesi üzerine, davalı idarece Milli Emlak Denetmenliğine yazılan ... tarih ve ... sayılı yazı ile söz konusu taşınmazın kira bedeli dâhil tüm hususların göz önünde bulundurularak gerekli incelemelerin yapılması ve düzenlenecek basit raporun gönderilmesi istenilmiştir.
Milli Emlak Denetmeni tarafından hazırlanan basit raporda, inceleme konusu taşınmazın emsal kira bedelinin ne kadar olabileceği hususu Aksaray Belediye Başkanlığı, Ticaret ve Sanayi Odası Başkanlığı, Esnaf ve Sanatkarlar Odaları Birliği, Şoförler, Otomobilciler ve Nakliyeciler Esnaf Odası ve bölgede faaliyette bulunan emlakçılardan sorulmuş, toplanan veriler dikkate alınarak 84.860,00-TL emsal kira bedeli tespit edilmiş; idarece yapılan rayiç araştırması ve Milli Emlak Denetmeni tarafından hazırlanan basit rapor dikkate alınarak anılan taşınmaza 10/05/2012 tarihli Bedel Tespit Raporu ile 85.000,00-TL bedel takdir edilmiş; bu bedel üzerinden ihale izni alınmak üzere Bakanlığa yazı yazılmış, Bakanlıkça tahmin edilen bedelin belirlenmesinin üzerinden uzun zaman geçtiği gerekçesi ile bedelin güncellenerek taşınmazın davacı şirkete 2886 sayılı Kanun'un 51/g maddesi uyarınca pazarlık usulüyle kiraya verilmesi uygun görülmüştür.
Yapılan güncelleme sonucunda kiralama bedeli ilk yıl için 88.000,00-TL olarak belirlenmiş, Aksaray Valiliği Defterdarlık Milli Emlak Müdürlüğü'nün ... tarih ve ... sayılı işlemi ile 2886 sayılı Kanun'un 51/g maddesi gereğince 06/08/2013 tarihinde gerçekleştirilecek ihaleye davacı şirket davet edilerek, ihaleye iştirak etmemesi hâlinde taşınmazın tahliye edilerek 2886 sayılı Kanun'un 45. maddesi uyarınca açık teklif usulü ile kiraya verileceği bildirilmiştir.
Bunun üzerine, davacı tarafından kiralama bedelinin yüksek olduğu ileri sürülerek anılan işlemin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
2886 sayılı Kanun'un 1. maddesinde, genel bütçeye dâhil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği belirtilmiş; 9. maddesinde, tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği, işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedelin veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacağı, tahmin edilen bedelin, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterileceği ve asıl evrak arasında saklanacağı, bu bedelin gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirileceği ifade edilmiş; 51. maddesinin (g) bendinde, kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetindeki taşınır ve taşınmaz malların kiralanması, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ihalesinin pazarlık usulüyle yapılabileceği düzenlenmiş; 74. maddesinde ise, tarihi ve bedii değeri olanlar hariç Hazinenin özel mülkiyetindeki yerlerin satışı, kiraya verilmesi, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi esaslarının Maliye Bakanlığı'nca çıkarılacak yönetmelikte belirleneceği kurala bağlanmıştır.
2886 sayılı Kanun, 4706 sayılı Kanun ve 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'ye dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 1. maddesinde, bu yönetmeliğin amacının, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, trampası, arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılması, kiraya verilmesi, ön izin verilmesi ve üzerlerinde irtifak hakkı kurulması, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi, ön izin ve kullanma izni verilmesi ile ecrimisil ve tahliye işlemlerine ilişkin usul ve esasları düzenlemek olduğu belirtilmiş; "Tahmin edilen bedel tespiti" başlıklı 12. maddesinin 1. fıkrasında, işlem tarihindeki hâliyle, tahmin edilen bedelin, bedel tespit komisyonunca tespit edileceği ve karara bağlanacağı, bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınacağı kurala bağlanmış, 2. fıkrasının (ç) bendinde ise, bu bedelin, kiralamada ilk yıl için, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin tarımsal amaçlı kiralamalarda yüzde birinden, diğerlerinde ise yüzde ikisinden az olmamak üzere tespit ve takdir edileceği, 5. fıkrasında, idarece bedel tespit ve takdir edilirken gerektiğinde bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatların, ilgili kuruluş veya bilirkişilerden de araştırılabileceği kurallarına yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Aktarılan mevzuat kurallarının değerlendirilmesinden, hazine taşınmazlarının kiraya verilmesine ilişkin ihalelerde tahmin edilen bedelin idarelerce tespit edileceği, idarelerce gerekli görülen hâllerde bedel tespiti için bilirkişi veya kuruluşlardan fiyat alınabileceği anlaşılmaktadır.
Dosyanın incelenmesinden, taşınmazın emsal kira bedelinin belirlenmesi ve konunun tüm yönleriyle incelenmesi için görevlendirilen Milli Emlak Denetmeni'nce hazırlanan ... tarih ve ... sayılı basit raporda; söz konusu taşınmazın kiralanması hâlinde emsal kira bedelinin ne kadar olabileceğinin Aksaray Belediye Başkanlığı, Ticaret ve Sanayi Odası Başkanlığı, Esnaf Odası, Şoförler ve Otomobilciler Odası ile bölgede faaliyette bulunan emlakçılardan sorulduğu, bölgede faaliyette bulunan üç farklı emlakçının bildirdikleri yıllık emsal kira değeri ortalamasının 85.000,00-TL olduğu, şehirler arası yol kenarında petrol istasyonu tesisi olarak dizayn edilerek kiralanması talep edilen taşınmazın kira bedeli için en iyi emsalin yine aynı yolun kenarında petrol istasyonu tesisi olarak kullanılan bir yer olabileceği düşünülerek inceleme konusu taşınmazın komşu parseli olan ve üzerinde petrol istasyonu ve tesisler yer alan ... parsel numaralı taşınmaz mahallinde tespit yapıldığı, inceleme konusu taşınmazın emsal taşınmaza göre bazı parametreler yönünde avantajlı, bazıları yönünden ise dezavantajlı özelliklere sahip olduğu, buna göre inceleme konusu taşınmaz üzerindeki tesislerin kira bedelinin emsal tesislerin kiralama bedelinden %40 oranında daha düşük olması gerektiğinin düşünüldüğü, emsal taşınmazın bir metrekaresinin yıllık kiralama bedelinin 14,30-TL olduğu, söz konusu bedel %40 oranında azaltıldığında ulaşılan 8,58-TL metrekare birim fiyatına göre 9.000 metrekarelik inceleme konusu taşınmaz için 77.220,00-TL'lik bedel hesaplandığı belirtilerek, bu bedelle görüşlerine başvurulan Aksaray Belediye Başkanlığı ile bilirkişilerin bildirmiş oldukları emsal kira değerlerinin aritmetik ortalaması olan 84.860,00-TL bedelin bir yıllık emsal kiralama bedeli olarak belirlenebileceği sonuç ve kanaatine varıldığı anlaşılmaktadır.
Millî Emlak Denetmeni'nce hazırlanan ... tarih ve ... sayılı basit raporda dava konusu taşınmazın tahmin edilen kiralama bedelinin ilk yıl için 84.860,00-TL olarak tespit edildiği, anılan tespitin benzer kullanıma ve özelliklere sahip komşu parselin metrekare birim fiyatı üzerinden dava konusu taşınmazın dezavantajlı durumu da gözetilerek yapılan değerlendirme ile taşınmazın emsal kira bedeli hakkında Aksaray Belediye Başkanlığı ve bölgede faaliyette bulunan üç farklı emlakçıdan alınan görüşe dayandığı, görüşlerine başvurulan Ticaret ve Sanayi Odası Başkanlığı, Esnaf Odası, Şoförler ve Otomobilciler Odası'nın bildirmiş olduğu (15.000-16.000 TL'lik) bedellerin emsalin çok altında ve ekonomik koşullara göre gerçeklikten uzak olduğu için değerlendirmeye alınmadığının açıklandığı, dolayısıyla anılan raporda ihale konusu taşınmazın emsal kira bedelinin gerekçeleri de sunulmak suretiyle uygun yöntemlerle hesaplandığı, anılan denetmen raporunda belirtilen hususlar ve bilirkişi beyanları göz önünde bulundurularak ve emlak vergisi asgari metrekare birim değeri ile 2886 sayılı Kanun'un 9. maddesine göre bildirilen birim bedeller esas alınarak ... tarih ve ... sayılı Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporunda 85.000,00-TL yıllık kira bedeli takdirine karar verildiği, Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü'nün ... tarih ve ... sayılı yazısı ile de üzerinden uzun zaman geçtiğinden Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu'nun güncellenmesini müteakip belirlenecek bedel üzerinden taşınmazın davacıya 2886 sayılı Kanun'un 51/g maddesi uyarınca pazarlık usulü ile kiralanmasının uygun görüldüğünün belirtildiği, bunun üzerine düzenlenen 19/07/2013 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporunda 88.000,00-TL tahmini yıllık kira bedel takdirine karar verildiği dikkate alındığında, idarenin ilk yıl için tahmin edilen kira bedelini 2886 sayılı Kanun'un 9. maddesi ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca ve gerekçelerini de göstermek suretiyle takdir yetkisinin sınırları dâhilinde tespit ettiği, takdir yetkisinin kullanımında keyfî bir uygulamanın bulunmadığı, öte yandan, her ne kadar İdare Mahkemesi'nce rayiç bedelin tespiti konusunda bilirkişi incelemesi yaptırılarak buna göre taşınmazın bir yıllık tahmini kira bedeli 56.880,00-TL olarak belirlenmiş ise de, İnşaat Mühendisi bilirkişi tarafından hazırlanan söz konusu raporun hükme esas alınabilecek yeterlik ve nitelikte bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Bu itibarla, taşınmazın tahmini bedelinin davacının itirazları üzerine taşınmazın emsal kira bedelinin belirlenmesi için konunun tüm yönleriyle ve objektif olarak değerlendirildiği Milli Emlak Denetmeni Raporu esas alınarak ve mevzuatta öngörülen usûle uygun olarak belirlendiği ve bu bedel üzerinden ihaleye çıkıldığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde hukuka aykırılık; idarece tespit edilen kira bedelinin rayiç bedeli yansıtmadığının bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle tespit edildiği gerekçesiyle verilen dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararında ise hukukî isabet bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Davalının temyiz isteminin kabulüne;
2. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesi uyarınca ... İdare Mahkemesi'nin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının BOZULMASINA,
3. DAVANIN REDDİNE,
4. Ayrıntısı aşağıda gösterilen ...-TL ilk derece yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
5. ...-TL temyiz yargılama gideri ile Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca ....-TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine,
6. Posta giderleri avansından artan tutarın istemleri hâlinde taraflara iadesine,
7. Dosyanın anılan Mahkeme'ye gönderilmesine,
8. 2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca kesin olarak (karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere), 16/11/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.