MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında görülen itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili ve davalı tarfından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:


Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalı ile aralarında 01/01/2005 başlangıç tarihli sözlü kira ilişkisi kurulduğunu, aylık kira bedelinin 290,00 TL olup, her ayın en geç 1"i ile 5"i arası kira ödemelerinin banka hesap numarasına yapılacağının kararlaştırıldığını,davalının 2013 yılından bu yana kira bedellerini ödemediğini, ödenmeyen kira alacağının tahsili amacıyla davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını; takibe vaki itirazında kira bedellerini ödediğini, ödenmeyen kira bedellerinin ise kiralanana yaptırmış olduğu tadilat ve masraflara mahsup ettiğini belirttiğini, kiralananda yapılacak esaslı tadilat ve tamiratların kiraya veren olarak kendisine bildirilmesi gerekirken herhangi bir bildirimde bulunulmadığını, davalının haksız ve kötüniyetli itirazı ile takibin durduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, davacı ile aralarında sözlü kira ilişkisinin 2006 yılı itibariyle kurulduğunu, aylık 290,00 TL kira bedelini her ay düzenli olarak davacıya ait banka hesap numarasına yatırdığını, mecurun bulunduğu binanın dış cephe boyasının yenilendiği gibi doğalgaz tesisat döşemesinin de yapıldığını, ayrıca kiralananın içinde de faydalı ve zorunlu bir çok masraf yaptığını, bahse konu tadilat ve tamirat masraf bedelinin 2013 yılı kira bedeline mahsup edildiğini, bunun dışında ödenmeyen kira borcunun bulunmadığını, 2015 yılı Şubat ayında taşınmazı tahliye ettiğini savunarak; davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; davacının, kiralananın bulunduğu apartmanın ortak alanlarına yapılan tadilat ve tamirat masraf bedeli olan 1.040,00 TL nin kira alacağından mahsup edilmesine yönelik davalının istemini kabul ettiği, davacıya ait banka hesap hareketleri incelendiğinde, muhtelif tarihlerde toplam 3.480,00 TL davalı tarafından ödeme yapıldığı, bu sebeple ödenmemiş kira bedeli toplamının 2.440,00 TL olduğu, tesisat değişiminin esaslı tadilatlardan olup kiralayanın iznine ve bilgisine başvurulmadan yapılamayacağı, dolayısıyla kiracının 1.500,00 TL tutarında tesisat değişim bedelini talep edemeyeceği, kira ilişkisinin uzun bir süre devam ettiği dikkate alındığında, priz ve düğmelerin değişiminin kiracının sorumluluğunda olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, davalının İzmir 1. İcra Müdürlüğü"nün 2015/279 Esas sayılı takip dosyasına vaki itirazının kısmen iptali ile takibin 2.440,00 TL asıl alacak üzerinden devamına, 488,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davacı vekili ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
1-) Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilir. İspatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur. HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanunun belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar, başka delillerle ispat edilemez. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira ilişkisi, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kira miktarının kiraya veren tarafından; kira bedelinin ödendiğinin ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir. Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedelini ödemekle yükümlüdür.Yıllık kira miktarı dikkate alındığında, ödeme iddiasının 6100 sayılı HMK"nın 200. maddesi uyarınca senetle ispatlanması zorunludur.
Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında sözlü kira ilişkisinin varlığı ve aylık kira bedelinin 290,00 TL olduğu hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedellerinin ödenip ödenmediği noktasında toplanmaktadır. Davacı kiraya veren tarafından, 2013-2014 kira dönemlerini kapsar şekilde, ödenmeyen 24 aya ait kira alacağı toplamı olan 6.960,00 TL alacağın tahsili ve davalının kiralanandan tahliyesi istemiyle davalı aleyhine icra takibi başlatıldığı, takibin davalının itirazı ile durduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesine konu kira bedeline ilişkin ödemelerin, davacıya ait banka hesabına yatırıldığı sabittir. Dosyaya celp edilen hesap hareketleri incelendiğinde, kira sözleşmesine ait tüm dönemleri kapsamadığı, 2013 yılı ve sonrası döneme ait olduğu, davalı kiracı tarafından açıklamasız bir kısım ödemelerin yapıldığı, davacı tarafından, yapılan bu düzensiz ödemelerin muaccel hale gelen önceki aylara ait kira alacağına mahsup edildiğine dair iddiada bulunulduğu,mahkemece, kiracı tarafından herhangi bir açıklama yapılmaksızın bankaya yapılan ödemelerin, talep edilen kira alacağından mahsup edilerek hesaplama yapıldığı anlaşılmıştır.
Türk Borçlar Kanunu"nun 101. maddesi; ""Birden çok borcu bulunan borçlu, ödeme gününde bu borçlardan hangisini ödemek istediğini alacaklıya bildirebilir. Borçlu bildirimde bulunmazsa, yapılan ödeme, kendisi tarafından derhâl itiraz edilmiş olmadıkça, alacaklının makbuzda gösterdiği borç için yapılmış sayılır. "" hükmünü içermektedir.
Aynı Yasanın 102. maddesinde ise ; taraflar arasında birden fazla borç bulunması halinde, “Kanunen geçerli bir açıklama yapılmadığı veya makbuzda bir açıklık bulunmadığı durumda ödeme, muaccel borç için yapılmış sayılır. Birden çok borç muaccel ise ödemenin, borçluya karşı ilk olarak takip edilen borç için yapılmış olduğu kabul edilir. Takip yapılmamış ise ödeme, vadesi ilk önce gelmiş olan borç için yapılmış olur.” şeklinde düzenleme yapılmıştır.
O halde, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular dikkate alınarak, kira ilişkisinin kurulduğu tarihten itibaren tüm hesap hareketleri celp edilip, kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle, davalının yapmış olduğu ödemeler de göz önünde bulundurularak, takip talebine konu döneme ait ödenmeyen kira alacağının belirlenmesi, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
2-) Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, 6098 sayılı TBK"nın 530. maddesi (818 sayılı B.K."nın 414. Md.) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Ancak, bunun için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiralayanın malvarlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir.
Kural olarak bu gibi faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Davalı kendisinin de davacıdan alacaklı olduğunu bildirerek, bu alacağı ile davacıya olan borcunun takas edilmesini HMK"nun 132. maddesi ( HUMK"nın 204. mad.) ile hüküm altına alınan karşılık dava ile isteyebilir. Ancak, Türk Borçlar Kanununun 143/1 (BK.122.mad.) maddesi uyarınca, takas, borçlunun takas iradesini alacaklıya bildirmesiyle vaki olacağından, takasın sağlanması için mutlaka ayrı bir dava veya karşı dava açılması gerekmez. Borçlu, kendisine karşı açılmış olan bir dava içerisinde takas-mahsup talebinde bulunabilir ve böylesi bir talep, usul hukuku anlamında bir defi niteliği taşır.
Somut olayda; kiralanan taşınmazın dava tarihinden önce tahliye edildiği hususu, her iki tarafça kabul edilmiştir. Her ne kadar mahkemece, TBK"nın 321. maddesinin 3. fıkrası gereği, kiraya verenin bilgisi ve rızası dışında yapılan tadilat ve tamirat masraflarının talep edilemeyeceği belirtilmiş olsa da bu kural, kira ilişkisinin devamı süresince geçerlidir. Taşınmaz, davalı kiracı tarafından tahliye edilmiş olup, kiralanana yapıldığı iddia ve ispat edilen faydalı ve zorunlu masrafların, kiraya verenden talep edilmesine herhangi bir engel bulunmamaktadır. Nitekim; davalı, kendisinin de davacıdan alacaklı olduğunu belirterek takas savunmasında bulunmuştur.
Hal böyle olunca, mahkemece ; davalı kiracının kiralanana yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları isteyebileceği, davalının süresinde takas-mahsup definde bulunduğu dikkate alınarak; kiracı tarafından yapıldığı iddia edilen imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip belirlenmesi, belirlenen zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle rayiç bedelleri tespit edilip, kiracının kiralananı kullandığı süreyle orantılı olacak şekilde yıpranma payları da düşülmek suretiyle, gerekirse taşınmaz mahallinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişiden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre davalının takas-mahsup istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK"nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK"nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 25.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.