MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi


Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-karşı davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı-karşı davalı vekili, (3) nolu bağımsız bölüm maliki davalı ..."nun kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmediğini, davacı ve diğer kat maliklerinin yaşamını onlar için çekilmez hale getirdiğini beyanla, apartmanın 3 nolu bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının davalıdan müvekkiline devredilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili dilekçesinde; 24/01/2013 tarihli genel kurul toplantısı kararının iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, dava takipsiz bırakıldığı ve süresinde yenilenmediği gerekçesiyle asıl davanın açılmamış sayılmasına, bilirkişinin raporlarında belirtildiği üzere toplantı tarihi, yeri, saati ve gündeminin tüm kat maliklerine tebliğ edilmediği, toplantının, toplantıda alınan kararların yönetim planı 19. ve 634 sayılı Kanunun 29/2. maddesine uygun olmadığı anlaşıldığından karşı davanın kabulü ile 24/01/2013 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmiştir.
Davacı-karşı davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuş, istinaf mahkemesince, istinaf başvurusunun süreden reddine karar verilmiştir. Hüküm davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiş, Dairemizin 14/05/2019 gün ve 2019/1727 E- 2019/3450 K. sayılı ilamı ile, istinaf başvurusunun süreden reddine ilişkin istinaf dairesinin kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İstinaf mahkemesince, bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada, “Tüm dosya kapsamının incelenmesinde; bilirkişi raporunun dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli olduğu toplantı tarihi, yeri, saati ve gündeminin karşı davacıya tebliğ edildiğinin ispatlanamadığı, toplantıda alınan kararların yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olduğu anlaşıldığından ilk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde usule aykırılık bulunmadığı” gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; 24/01/2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında, (3) nolu bağımsız bölüm maliki asıl dava davalısı-karşı davacı ...’nun bağımsız bölümünün KMK. 25. maddesine göre diğer maliklere devri için dava açılması kararı ile anataşınmazın yönetimine ilişkin bir takım kararlar alındığı, toplantıda alınan bu karar nedeniyle dosyanın temyize tabi olduğu, kat mülkiyeti kurulu anataşınmazda (11) bağımsız bölümün bulunduğu, anataşınmaza ait yönetim planında olağan toplantının ocak ayı içerisinde yapılacağının düzenlendiği, 24.01.2013 tarihli toplantının olağan toplantı olduğu, toplantıya (11) bağımsız bölüm malikinden (10) kat malikinin katıldığı, kararların oybirliği ile alındığı, (3) nolu b.b. maliki karşı davacının toplantıya katılmadığı anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesine göre, “Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır…………………”
Kanunun 29. maddesine göre, "Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711 S.K./14.mad.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711 S.K./14. mad.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz”
Yasanın 30. maddesine göre, “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
 (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./15.mad.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır”
Kanunun 33. maddesine göre, “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz…………”
Kanunun 27. ve 32 maddelerinde, anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlü olduğu, 28. maddesinde ise, yönetim planının anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenlediği, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun şart olduğu ve kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma haklarının saklı olduğu, yönetim planı ve bunda yapılan değişikliklerin, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağladığı düzenlenmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29/1. maddesinde olağan toplantı düzenlenmiş olup, yönetim planında belirlenen olağan toplantı için özel bir davet/çağrı şartı bulunmamaktadır. Toplantıya davet/çağrı şartı, kanunun 29/2 maddesinde düzenlenen olağanüstü toplantı için getirilmiştir. Yönetim planında belirlenen olağan toplantı çağrısının (tarihi, saati, yeri ve gündemin), anayapının girişine/ilan panosuna makul bir süre öncesinden (15 gün gibi) asılmak suretiyle ilan edilmesi kafidir.
Somut olayda, 24.01.2013 tarihli toplantının olağan toplantı olduğu ve toplantıya özel bir davete/çağrıya gerek olmadığı, toplantının anataşınmazda ki (11) bağımsız bölüm malikinden (10)"unun katılımı ile yapıldığı ve bütün kararların oybirliği ile alındığı anlaşılmakla, 24.01.2013 tarihli toplantının ve alınan kararların Kat Mülkiyeti Kanununa ve yönetim planına uygun olduğu gerekçesi ile karşı davanın reddi yerine kabulü doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 10/09/2019 tarih ve 2019/1566 E.- 2019/1404 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 08/11/2016 tarih ve 2013/576 E. - 2016/1031 K. sayılı kararının BOZULMASINA, kararın bir örneğinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesine, dava dosyasının İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 09/06/2020 günü oybirliği ile karar verildi.