MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak ve maddi- manevi tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, alacak ve maddi tazminat talepleri yönünden davanın kısmen kabulüne, manevi tazminat talebi yönünden ise davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde, davacı ve davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile aralarında 10 ve 15 nolu dükkanlara ilişkin 11.04.2004 başlangıç tarihli dokuz yıl süreli, 10-11-12-15 nolu dükkanlara ilişkin ise 04.03.2005 başlangıç tarihli altı yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kararlaştırılan süreye güvenerek taşınmazda birtakım tadilat yapıldığının akabinde davalı tarafından 19.09.2005 tarihli ihtar ile kira dönemi sonunda sözleşmenin yenilenmeyeceği taşınmaz yıkılarak yerine yeni bir bina inşa edileceği hususunun bildirildiğini, davalının sözleşmenin imzası sırasında kiralananın yıkılacağını bildiğini iddia ederek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kiralananın içinde bulunan malzeme ve eşyalarla yıkılması, kira dönemi içerisinde işyerini çalıştıramamaktan dolayı oluşacak kar mahrumiyeti ile peşin ödenen kira bedelinden kullanılmayan döneme ait kısmına ilişkin 90.000.-TL maddi tazminat ile 10.000.-TL manevi tazminat toplamı 100.000.-TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, dava konusu taşınmazların üzerinde bulunduğu parsel üzerine inşa edilecek olan yeni binanın projesi yapılırken ve ruhsat alınırken Belediye imar planına sadık kalınarak parselin bir kısmının yeşil alan olarak belediye yararına terk edildiğini, dava konusu dükkanların da bu alan üzerinde bulunduğunu, yani söz konusu dükkanların mülkiyetinin ... Belediyesi’ne geçtiğini, bu nedenle husumet nedeniyle davanın reddi gerektiğini, taraflar arasındaki sözleşmede kiracı tarafından yapılan tamirat ve dekorasyondan dolayı para talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, söz konusu işyerinin ruhsata uygun hale getirilmemesi nedeniyle işyeri ruhsatının belediye tarafından iptal edilerek işyerinin mühürlendiğini, bu nedenle kazanç kaybından söz edilemeyeceğini, söz konusu dükkanların bulunduğu alanın kamunun kullanımına açık yeşil alan içerisinde kaldığından binanın belediye tarafından yıkıldığını, davacının dükkanları kendi rızası ile tahliye etmiş olup, yıkım sırasında hiçbir eşyasının içeride kalmadığını savunarak davanın reddine dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafça temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi"nin 24.05.2012 tarih, 2012/3822 Esas, 2012/7820 Karar sayılı ilamı ile, "....Davacı kiracı tarafından 2006 – 2007 dönemine ilişkin olarak 09.06.2006 tarihinde tevdi mahalline 11.860,00 TL yatırılmış olduğu ve bu paranın 21.06.2006 tarihinde davalı kiraya veren tarafından çekilmiş olduğu hususu ihtilaflı olmadığına göre, kiralananın yıkılmasından dolayı söz konusu dönem için kiralananın kullanılamamasından kaynaklanan kira parasının iadesi; öte yandan sözleşme yapılırken kiralananın uzun süre kullanılacağı düşüncesiyle yapılan faydalı masraflardan kaynaklanan tazminat isteği ile ilgili olarak da söz konusu İmar Planının iptali istemli olarak İdare Mahkemesine açılmış olduğu anlaşılan dava dosyasının bulunduğu yerden getirtilerek imar planının hangi tarihte kesinleştiğinin, davalı tarafından dava konusu kira sözleşmeleri yapılırken imar planı ile ilgili değişiklikten haberdar olup olmadığının belirlenmesi ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği... " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davacının yapmış olduğu faydalı masraflar için 40.700 TL, iadesi gereken kira bedeli 5.556.94.-TL olmak üzere toplam 46.256.94 -TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline dair verilen hükmün bu kez davalı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi"nin 02.02.2016 tarih, 2015/9685 Esas, 2016/605 Karar sayılı ilamı ile " .. Bozmaya uyulduğu halde faydalı masraflara ilişkin bozma gereklerinin yerine getirilmediği, bozma gerekleri üzerinde durularak TBK 114 ve 50. maddesi de nazara alınarak tarafların hukuki durumlarının belirlenmesi gerektiği... " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Temyize konu eldeki davada bozma üzerine son olarak yapılan yargılama neticesinde ise Mahkemece, maddi tazminat talepleri yönünden davanın kısmen kabulüne TBK 114 ve 50. maddeleri dikkate alınarak %30 hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle 28.490.-TL, iadesi gereken kira miktarı için 5.556.94 TL olmak üzere toplam 34.046,94 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, manevi tazminat talebine ilişkin davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının manevi tazminata ilişkin temyiz itirazlarının ve davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Faydalı masrafa ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Davacı tarafından sunulan 26.03.2007 havale tarihli dilekçede, İmar planının iptali istemli olarak dava açmış olduğunu belirtmekle, açılmış olan dava dosyasının bulunduğu yerden getirtilerek imar planının hangi tarihte kesinleştiğinin araştırılması hususunda bozma kararı verildiği, Mahkemece bozmaya uyulduğu halde faydalı masrafa ilişkin bozma gereklerinin yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Şöyle ki; Davacı tarafından İmar planının iptali istemli dava açıldığı bildirilmiş olmakla adı geçenden bahsi geçen dosyaya ilişkin açıklama alınıp dosya getirtilerek İmar planının hangi tarihte kesinleştiğinin, davalı tarafından dava konusu kira sözleşmeleri yapılırken imar planı ile ilgili değişiklikten haberdar olup olmadığı belirlenerek oluşacak sonuca göre tarafların hukuki durumlarının tayin ve takdiri gerekirken , bozma gerekleri yerine getirilmeyerek karar verilmesi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.
Kabule göre ise;
Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira . sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Taraflar arasında, dava konusu 10 ve 15 nolu taşınmazların kiralanmasına ilişkin 11.04.2004 başlangıç tarihli dokuz yıl süreli, 10-11-12-15 nolu taşınmazların kiralanmasına ilişkin ise 04.03.2005 başlangıç tarihli altı yıl süreli kira sözleşmeleri düzenlendiği hususunda bir ihtilaf bulunmamaktadır. 04.03.2005 tarihli kira sözleşmesinin 3. maddesinde "Tadilat, tamirat ve dekorasyondan dolayı para talep edilemeyecektir. " düzenlemesi yer almaktadır. Her ne kadar sözleşmenin 3. maddesinde kiralanana yapılan masrafların talep edilemeyeceği düzenlenmiş ise de, davacının kira süresi sonunda taşınmazı tahliye etmesi durumunda bu bedellerin istenemeyeceğinin, aksi halde kalan süreyle orantılı olarak faydalı masrafların istenebileceğinin kabulü gerekir.
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı kiracı tarafından kiralananda yapılan imalat ve tadilatların değeri sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenmesi gerekir iken dava tarihi olan 13.01.2006 tarihi itibari ile belirlenmiştir. Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu"nun 21. maddesi gereğince istisnalar hariç tüm yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorunda olup, ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa"nın 32. maddesi uyarınca yıktırılır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce resen gözetilir. İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez. (...4.4.2001 gün 2001/15-305 E. 2001/336 K.) Dosya arasında bulunan 03.07.2006 tarihli tutanakta, davacı kiracının, imara aykırı olarak ve projesiz dava konusu yeri genişlettiğinden bahisle işyerinin mühürlendiği; davalının da yapılan tadilatların ruhsat alınmaksızın inşaa edildiği ileri sürüldüğü halde Mahkemece, bu yönde bir inceleme ve değerlendirme yapılmaksızın, yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilmeksizin düzenlenen bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulması da doğru olmamıştır.
3-) Bozma nedenine göre, davacının sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının manevi tazminata ilişkin, davalının ise sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.03.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.