BAM Hukuk Mahkemeleri Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi 2019/22 Esas 2022/1896 Karar Sayılı İlamı

T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 23. HUKUK DAİRESİ
T.C.
A N K A R A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ
23. H U K U K D A İ R E S İ
(İ S T İ N A F B A Ş V U R U S U N U N
E S A S T A N R E D D İ)

ESAS NO : 2019/22
KARAR NO : 2022/1896

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I


İNCELENEN KARARIN:
MAHKEMESİ : KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 10/10/2018
ESAS-KARAR NUMARASI : 2017/383 E.-2018/806 K.
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
VEKİLİ :

Davalı vekili tarafından, yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK m.) 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya incelendi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ :
İDDİA VE SAVUNMALARIN ÖZETİ :
Davacı vekili; davalı kooperatifin üyesi olan müvekkilinin bütün mali yükümlülükleri yerine getirdiğini, kendisine dairesinin teslim edildiğini ve tapusunun da devredildiğini, 2012 yılında o gün için çıkarılan konut maliyetinin tamamını ödemek suretiyle peşin ödemeli ortak konumuna geçtiğini, o tarihten sonra müvekkiline borç çıkarılmasının hukuken mümkün olmadığını, davalı kooperatifçe 23.10.2017 tarihli yazı ile müvekkiline kesin maliyet hesabı ve müvekkilinin genel giderler 15.400,00 TL., risk payı? 13.395,00 TL. ve benzeri kalemlerden oluşan toplam borcun 27.701,00 TL olduğunu belirten ihtarname gönderildiğini, davalının 10.09.2015 tarihli makbuz ile o tarih itibariyle müvekkilinin herhangi bir borcu olmadığını kabul ettiğini, 10.09.2015 tarihinden sonraki borcun miktarının ise bu kadar olmasının mümkün olmadığını, ihtarname ile müvekkiline gönderilen kesin maliyet hesabının 18.10.2012 tarihinde çıkarılmış olduğunu, müvekkilinin 2015 yılında aldığı belgede geriye dönük bir borcunun olmadığının sabit olduğunu, yapılan kesin maliyet hesabının, kanuna ve ana sözleşmeye aykırı olduğunu, zira 420 ortağı bulunan davalı kooperatifin henüz dairesini almayan yaklaşık 150 ortağı bulunduğunu, davalının daha üç blok inşaat yapacağını bildirdiğini, tüm ortaklara daire teslimi yapılmadan, kooperatif tasfiye durumuna girmeden kesin maliyet hesabının yapılmasının mümkün olmadığını ileri sürerek, müvekkilinin davalıya 27.701,00 TL asıl alacak ve ferileri ile birlikte borcunun olmadığının tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; davacının devir yoluyla kooperatif ortağı olduğunu ve dairesini de devraldığını, 2016 yılında dairenin tapu kaydının devredildiğini, müvekkili kooperatif tarafından usulüne uygun şekilde inşaat kesin maliyet hesapları yapıldığını ve Kayseri 1. Noterliğinin 18.10.2012 tarih ve ... sayılı onaylı rapor ile belirlenen 84.792,00 TL inşaat maliyet hesaplarının kesinleştiğini, davacının 10.09.2015 tarihli belge ile kooperatife tüm borçlarını ödediği ve geriye dönük her hangi bir borcu bulunmadığını beyan ettiğini ancak kooperatifin tasfiye tarihine kadar faaliyetine devam ettiği sürece her üyenin tüm borç ve sorumluluklara katılmak zorunda olduğunu, genel kurul onayından geçmediği için 10.09.2015 tarihli belgenin geçerli olmadığını, 2012 tarihinde belirlenmiş olan 84.792,00 TL inşaat maliyetinin tapu teslim tarihi olan 2016 yılına göre yeniden değerlendirilerek eskalasyon farkının hesaplandığını, İnşaat Maliyeti 84.792,00 TL ile birlikte 32.814,00 TL eskalasyon farkı üzerine Kooperatifler Kanunu ve ana sözleşmenin 61-e hükümleri gereğince alınması gereken %10 risk payı 13.395,00 TL ve kooperatif genel giderlerinden üye adına isabet eden genel giderler alacağı 15.400,00 TL, Mantolama farkı 950,00 TL ve Şerefiye bedeli 2.953,00 TL ilave edilerek davacı üye tarafından ödenen toplam 122.603,00 TL tutar düşüldükten sonra kalan borcu olan 27.701,00 TL borcun ödenmesi için 23.10.2017 tarihli ihtarname gönderildiğini, davacı borcunu ödemekten imtina ettiği için yasal yollara başvurulduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAH. KARARI ÖZETİ :
İlk derece Mahkemesince; "...Toplanan tüm deliller, dosya kapsamı, dosya kapsamına ve oluşa uygun gerekçeli ve mahkememizce de hüküm kurmaya elverişli bulunan bilirkişi kurulu raporu içeriği dikkate alındığında, davacının, davalı kooperatife 2012 yılında çıkarılan kesin inşaat maliyet bedeli de dahil olarak 122.603,00 TL toplam ödeme yaptığı ve 18/05/2016 tarihinde tapusunu aldığı, davalı kooperatifçe dosyaya sunulan belgelere göre 2016 yılı sonu itibariyle kesin maliyet bedelinin 15.400,00 TL olduğu, davacıdan kooperatif esas sözleşmesi 61.-63. maddelerine uygun olarak hesaplanmış ve usule göre kesinleştirilmiş belli bir kesin maliyet olmaksızın eskalasyon farkı istenemeyeceği, davacının tapusunu aldıktan aldıktan sonra ancak üyeliğinin devam ettiği için üyelikten ayrılma halinde kooperatif esas sözleşmesinin 61-E maddesine göre istenebilecek risk payının da istenemeyeceği, şerefiye bedelinin istenebilecek bir rakam olduğu, mantolama farkının ise ancak kesin maliyet payı dışında ödendiği belgelendirildiği takdirde istenebileceği, davalı tarafça belirlenen şerefiye ve genel gider miktarı doğru olsa bile ödenmesi gereken tutarın (84.792 TL + 14.500 + 2.953=) 103.145,00 TL olabileceği, davacının 122.603,00 TL ödeme yapmış olması sebebiyle fazla ödemesinin olduğu, hali hazırda kooperatife borcu olmadığı" gerekçesiyle, davanın kabulüne, davalı kooperatif tarafından davacıya gönderilen 23.10.2017 tarihli ihtarname ekindeki maliyet tablosu nedeniyle davacının davalıya 27.701,00 TL borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davalı vekili istinaf dilekçesinde; bilirkişi raporuna karşı süresinde itiraz ettikleri halde itirazları tartışılıp gereği yapılmadan hatalı ve eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporu ile varılan hükmün hukuka aykırı olduğunu, davacıdan talep edilen inşaat ve genel gider kalemleri yönünden kooperatif defter ve kayıtları dahi incelenip doğruluğu tespit edilmeksizin davacı beyanları esas alınarak sonuca gidildiğini, bilirkişi raporunun sonuç kısmının 1, 2 ve 3. maddelerindeki yorumlar farazi olup, kooperatifin değişen ana sözleşmesine, üyeler arasındaki hak ve eşitlik ilkesine açıkça aykırı olduğunu, müvekkili kooperatifin 06.05.2010 tarihli müvekkil kooperatifin değişen ana sözleşmesinin "KONUT MALİYET BEDELLERİ" başlıklı 61. maddesinin "ENDEKSLEME" başlıklı b fıkrasında, "İnşaat maliyetlerindeki artışın ifadesi olan Bayındırlık ve İskan Bakanlığının tespit ve ilan ettiği Müteahhitlik karne katsayısının aylık bazında (yıllık artış katsayısı 12 aya bölünerek) uygulanmak suretiyle yapılır. Bedel tespitinin yapıldığı yılın geçmiş her ayı için bir evvelki yılın aylık değerleri esas alınır. Bu endeksleme sadece konut bedelinin tespiti için yapılır." denildiğini, kooperatifin değişen ana sözleşmesinin konut maliyet bedelleri başlıklı 61. maddesinin b fıkrasında tanımlanan ENDEKSLEME ile ESKALASYON ifadelerinin aynı anlamda olduğunu, 2012 yılında kesin maliyet bedeli olarak belirlenen 84.792,00 TL tutarlı miktar dışında davacıdan eskalasyon-endeksleme farkı istenemeyeceği şeklindeki bilirkişi görüşünün ana sözleşme hükmüne uygun olmadığını, çünkü davacının 2012 yılında çıkarılan kesin maliyet bedelini 2012 yılında ödemediğini, davacının 2012 yılındaki ödeme miktarının yalnızca 34.450,00 TL olduğunu, davacının 2013 yılında 6.300,00 TL, 2014 yılında 3.400,00 TL, 2015 yılında 78.453,00 TL daha ödediğini ve 2016 yılında tapusunu aldığını, davacının 2012 yılı sonuna kadar inşaat maliyeti yönünden 84.792,00 TL ödeme yapmış olsa idi konutunun kesin maliyetini ödemiş olacağını ve inşaat maliyeti yönünden borcu kalmayacağını, müvekkili kooperatifin 3-4 yıl sonraki konut maliyetindeki artışları kimden tahsil edeceğini, 2012 yılında yapılan hesap 2012 yılında ödemesini yapan üyeleri bağlayacağından ana sözleşmenin ENDEKSLEME hükmü gereği devam eden yıllarda üyeler hangi yıl konutunu teslim alırsa o yılın inşaat maliyetleri üzerinden hesap yapılmasının yani inşaat maliyetinin ödemenin yapıldığı yıla endekslenmesi-eskalasyon edilmesinin ana sözleşme hükmü olduğunu belirterek, İlk derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ,
HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE :
Dava, borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından; davalı kooperatifin ana sözleşmesinin 14, 61, 62 ve 63. maddelerinin değiştirildiği, bu değişikliğin 18.07.2010 tarihli genel kurulda kabul edildiği, buna göre ana sözleşmenin "Konut Maliyet Bedelleri" başlıklı 61. maddesinin;
"(A)-Geçici Ortalama Konut Maliyetlerinin Hesaplanması: Arsa bedeli ile yapı masrafları ve yol, su, elektrik gibi müşterek tesis masrafları bahçe ve spor alanı gibi genel hizmet tesis bedelleri genel giderler ve yönetim masraflarından kurası çekilecek konut başına düşen pay geçici ortalama konut maliyetini verir. Son etap inşaatın bitirilmesini müteakiben, bedel tespit tarihindeki kayıtlı ortakların ödediği paraların (B) fıkrasında belirtildiği şekilde tespit tarihine endekslenmiş miktarları ile kullanılan krediler ve diğer maliyetlerin hesap tespit tarihine endekslenmiş miktarları toplamından, kooperatif tarafından kredi geri ödemesi yapılmış ise bunun endekslenmiş miktarı tenzil edildikten sonra kalan miktara; tespit tarihindeki borç veya alacak durumuna göre belirlenen miktarın ila-ve veya tenzil edilmesiyle bulunacak genel toplamın tüm ortak adedine bölünmesi suretiyle geçici ortalama konut maliyeti hesaplanır.
(B)- Endeksleme: İnşaat maliyetlerindeki artışın ifadesi olan Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın tespit ve ilan ettiği müteahhitlik karne kat sayısı, endekslenecek tutarlara aylık bazda (yıllık artış sayısı 12 aya bölünerek) uygulanmak suretiyle endeksleme yapılır. Bedel tespitinin yapıldığı yılın geçmiş her ayı için bir evvelki yılın aylık değerleri esas alınır. Bu endeksleme sadece konut bedelinin tespiti için yapılır.
(C)- Kıymet takdiri (Şerefiye): Yönetim Kurulu kararı ile oluşturulacak en az üç kişilik teknik heyet tarafından her konut için konutların yeri, yapı durumu vs. özelliklerine göre ortalama değerden düşük ve yüksek değerler toplamı birbirine eşit olmak üzere kıymet takdiri yapılır. Teknik heyet kararı bir rapora bağlanarak tanzim tarihi ve imzaların doğruluğu bakımından noterce onaylandıktan sonra Yönetim Kurulunca taahhütlü mektup veya elden imza karşılığı ortaklara tebliğ edilir. Ortaklar tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde bu kıymetlere noter aracılığı ile itiraz edilebilir. On beş gün geçmesi ile itiraz hakkı kesin olarak düşer. İtiraz edildiği takdirde teknik heyet ile Yönetim Kurulunun kendi üyeleri arasından birer, itirazda bulunan ortaklar arasından itiraz süresinin bitiminden sonra en geç on beş gün içerisinde seçilecek bir kişi ile üç kişilik yeni bir heyet oluşturulur, itiraz eden ortakların temsilcisi bu süre içerisinde seçilmezse veya seçilen temsilci ismi yazılı olarak Kooperatif Yönetim Kuruluna bildirilmez ise itirazlar hiç yapılmamış sayılır. Yeni heyet tarafından kuruluşundan itibaren en geç on beş gün içine karar alınmak suretiyle tekrar kıymet takdiri yapılır, ittifak temin edilmezse kıymet takdiri en geç on beş gün içinde ekseriyetle yapılır. Bu şekilde bulunan değerlere itiraz edilemez ve kıymet takdiri kesinleşmiş olur. İtiraz ortakların kooperatife olan yükümlülüklerini yerine getirmesini geciktiremez.
(D)- Konutun kesin maliyet bedeli: (A), (B) fıkralarına göre hesaplanan tutara kesinleşen şerefiye bedeli eklenir veya bu bedelden indirilir. Böylece her konutun tespit tarihindeki değerlerle kesin maliyet bedeli oluşur. Her ortak kendisine düşen konutu kesin maliyet bedeli üzerinden kabulü mecburdur.
(E)- Konutların Erken Teslimi: Tüm konutların yapımı tamamlanmadan önce kura neticesinde kendisine konut tahsis edilmiş ve tamamlanmış olan ortağın kat mülkiyeti tapusunu alarak ortaklıktan ayrılmak istemesi halinde, tamamlanmış veya tahsis edilmiş konutların kesin maliyet bedeli belirlenerek tapusu verilebilir.
Söz konusu konutlar için kesin maliyet bedeli, yukarıdaki fıkralarda belirlenen esaslara uyulması ve (C) fıkrasında yer alan kıymet takdirinin tüm konutlar için hazırlanmış proje esas alınarak belirlenmesi suretiyle hesaplanır.
Bu şekilde konutunu teslim almak isteyen ortaklardan, ileride çıkabilecek ve tüm ortaklara yansıtılması gereken müşterek giderler ile erken konut teslimi ile sağlanan faydanın karşılığı olarak konutun teslim tarihindeki kesin maliyet bedelinin %10'u ayrıca alınır." şeklinde değiştirildiği anlaşılmıştır.
Davalı kooperatifin inşaatlarının henüz tamamlanmamış olduğu davanın dayanağını teşkil eden ve davalı kooperatifçe gönderilen 23.10.2017 tarihli yazıdan anlaşılmaktadır.
Bir kooperatif ortağının bağımsız bölümüne ait tapu kaydının adına tescil edilebilmesi için, ortağın taşınmazına yönelik olarak kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Davalı kooperatifçe inşaatların tamamlanmasına kadar ana sözleşmenin 21. maddesine göre belirlenen ödemelerin aidat adı altında genel kurul kararı ile tüm ortaklardan- ortaklığının niteliği gözetilerek- talep edilmesi, tapu kayıtları devredilecek üyelere bağımsız bölümlerinin adlarına tescili öncesinde, o tarih itibariyle genel kurul kararları ile belirlenen borçlarının belirlenmesi, bu borçların ödenmesi üzerine tapu kayıtlarının devredilmesi, devam eden inşaatlarla ilgili finansman giderleri de gözetilerek tapusu devredilen ve devredilmeyen tüm ortaklardan (ortağın peşin bedelli ortak olması halinde sadece genel gider ve altyapı giderleri istenebileceği dikkate alınarak) yine ana sözleşmenin 21. maddesine göre belirlenen ödemelerin aidat adı altında genel kurul kararı ile talep edilmesine devam edilmesi gerekirdi.
Oysa davalı kooperatifçe, ana sözleşmenin değişik 61. maddesindeki kesin maliyet hesabının tüm inşaatların tamamlanmasından sonra yapılabileceği hükmüne aykırı olarak, somut olayda ana sözleşmenin 61. maddesinin E bendindeki durumun söz konusu olmadığı hususu da göz ardı edilerek, 2012 yılında ana sözleşmenin 61, 62 ve 63. maddelerindeki usullerle komisyon kurularak "Kesin Maliyet Bedelleri"nin tespitine çalışılması, sonradan bu tarih ile tapuların devredildiği tarih arasındaki inşaat maliyetlerine göre "endeksleme" yapılması, bu tutarların genel kurul kararı olmaksızın ortaklardan talep edilmesi hatalı olmuştur.
Bu açıklamalara ve dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına, incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, kamu düzenine aykırılığın da tespit edilmemesine göre, İlk derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından, HMK.'nın 353/(1)-b.1 ve 359/(3) maddeleri uyarınca davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM :
Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-HMK.'nın 353/(1)-b.1 ve 359/(3) maddeleri uyarınca davalı vekilinin İSTİNAF BAŞVURUSUNUN ESASTAN REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 1.892,26 TL. istinaf karar harcından peşin alınan (437,19+35,90=) 473,09 TL'nin mahsubuyla kalan 1.419,17 TL.'nin davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
3-Davalı tarafça yatırılan gider avansından harcanmayan kısmın karar kesinleştiğinde
5-Karar tebliği, harç tahsil müzekkeresi düzenlenmesi, harç ve avans iadesi işlemlerinin İlk derece Mahkemesince yerine getirilmesine,
30.11.2022 tarihinde, HMK'nın 362/(1)-a. maddesi uyarınca (Ek madde 1 uyarınca yeniden değerleme oranına göre belirlenen 107.090,00 TL. kesinlik sınırının altında kaldığından) KESİN olmak üzere, oybirliği ile karar verildi.

GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 01/12/2022

Başkan ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ...
e-imza